公共租赁住房的成本效益

◎李斐斐

公共租赁住房的成本效益

◎李斐斐

近年来，商品房市场发展迅猛，房价不断飙升，为满足中低收入群体住房需求及推进大学毕业生等人才引进工作，国家政府或公共机构通过新建或其他方式筹集房源，以低于市场价的价格水平向其提供租赁住房，公共租赁住房的出现丰富了我国住房保障体系。但公共租赁住房的成本控制和效益成果与政策出发点存在偏差，本文分析了公共租赁住房成本效益问题的成因，从而为其改进这一突出问题提供相应对策。

2012年7月15日起实施的《公共租赁住房管理办法》对公共租赁住房的范围界定、申请审核、轮候和配租、使用和退出等关键环节进行了系统指导，从而为其管理提供基本的管理框架。在《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》的指导下，公共租赁住房与廉租住房并轨运行，政府政策的推动，丰富和完善了我国住房保障体系。由于起步晚、经验少，公共租赁住房在房源建设和获取上存在成本过高，在申请使用过程中管理不善，对补助资金和住房租金的管控上缺乏规范性等问题突出，导致难以发挥其政策性的保障作用，无法实现“住有所居”的社会目标，因此，如何在公共租赁住房租金低、成本高的背景下，找准原因，优化管理，是当期亟待解决的一大难题。

公共租赁住房成本高、效益低的原因

公共租赁住房成本控制不到位。公共租赁住房一般由政府划拨土地、国企开发建设，财政补助资金，但处于保障性的社会目标，其开发利润低，在开发过程中的成本控制不到位，会持续压缩利润空间，导致租金回收难以弥补开发成本。在设计成本中存在以下两个问题：第一，在项目建设的总体规划方面，住房项目在容积率、道路系统、景观及附属设施方面，缺乏合理分析和专业指导，一些建设项目照搬其他项目规划方案，未对各个项目总体设计方案进行优化和改进，导致成本上升；第二，在房屋建筑单体设计上，套型设计不标准、公共空间过大、地下空间开发程度不够，导致公共租赁住房数量难以满足需求，使用效率过低，违背其建设初衷。在建设过程中，公共租赁住房筹资渠道单一，主要以政府财政资金为主要建设资金来源，对项目建设过程中资金投放的时间和规模管理不当，导致资金使用成本上升，同时，社会资本介入程度低、债权资金获取规模有限导致开发资金受限，影响建设进程，增大后续动工支出。

公共租赁住房租金定价机制不合理。公共租赁住房租金定价规范不一，政府投资建设的公共租赁住房在租金上，可以直接予以减免，社会投资建设的公共租赁住房租金确定只有一个大致标准，即低于市场租金标准，但对于幅度多少缺乏明确规定，由于各城市房租水平不一影响整体标准线的制定，同时各保障性住房在户型设计、容积率、交通系统等方面的差异，使得租金定价工作的复杂度和难度上升，此外，还应结合租房人的收入水平、负担能力等确定公共租赁住房的租金水平，对相关部门和人员的专业水平提出了很高的要求。

公共租赁住房内部运营管理不健全。公共租赁住房经营管理单位内部运营管理上对成本控制和改进上存在诸多漏洞。例如，对税收优惠政策利用不够，在营改增的税收改革进程中，相关过渡政策明确了2018年12月31日前免征增值税的规定，同时还有免征租金收入房产税等优惠政策，但财务人员对政策期间和具体规定不敏感，税收筹划能力低，导致经营管理单位错失良机；对租金回收管理不当，经营管理单位未按照管理办法规定，规范合同签订、住房跟踪监督和租金催收等工作，导致资金回收速度慢、房屋被挪作他用，从而无法发挥公共租赁租房的社会效用。

公共租赁住房成本效益问题的改进措施

在开发建设阶段，优化设计，拓宽融资渠道。公共租赁住房虽然多以40平方米左右的小户型为主，但仍必须满足基本生活所需，因此，在开发建设上，各地政府应从总体规划和单体设计出发，提高容积率，从而增加住房数量，精细套型设计，从而有效利用空间，从设计之初开始坚持以有限空间开发最多住房满足最大需求，降低城市生活空间拓展的成本。同时，各地政府应积极拓宽融资渠道，建立政府财政资金、银行贷款、社会资金及公积金等多重资本投入机制，保证项目投资资金供应，优化融资结构，减少资金压力和项目筹资成本。

在定价机制方面，全面分析，规范租金价格。公共租赁住房租金定价不仅受到出租方开发成本和运营成本的影响，也要考虑租房人收入水平、市场价格等多重因素，因此，在租金定价上必须坚持差异化原则，根据家庭承受能力，在10～30%低于市价的区间内划分具体水平，同时保证开发者3%左右的微利水平，从而促进其开发积极性性。同时结合不同收入等级，划分补贴标准，动态监管不同群体的租期变动，从而调整租金价格。

在内部管理方面，健全体制，提高资金效率。公共租赁住房经营管理单位首先应在管理办法指引下，建立健全管理制度，完善内部控制，提高管理能力，明确此类住房的保障性目的；其次，经营管理单位应提高对相关政策的解读能力和利用水平，尤其是能够降低税收压力提升利润空间的税收优惠政策，提高财务人员税收筹划能力，及时发挥税收优势，保证保本增利；最后，应结合全面预算、会计控制、内部审计等管理手段提高内部运营管理水平，降低管理成本，及时防范风险，强化资金控制和财务管理能力。

公共租赁住房作为我国住房保障体系的主要组成部分，必须在兼顾社会职能的基础上发挥市场机制的活力。结合宏观政策和管理办法的引导，公共租赁住房经营管理单位应提高内部管理水平，合理利用优惠政策，不断提高效益、降低成本，形成公共租赁住房投资、开发和使用的良性循环。

（工作单位：厦门安居集团有限公司）