赵晓：中国房地产没那么糟糕

房地产市场可能会发生一个相应的拐点，但是利好机会依然存在

我以前讲过一句话：房地产有三分之一是宏观经济的问题，三分之一是金融问题，最后三分之—才是房地产本身的问题。中国经济的问题又带有结构性和趋势性，传统的增长动力不在，转型迫在眉睫。

传统中国经济增长的三大动力：人口红利已经變成了人口负债；出口的动力不再增长；房地产也出现了比较错综复杂的局势，不再像过去那样狂飙突进。另外中国经济面临着长期性的问题，我们把它称为三座大山，包括产能过剩、债务大山、经济泡沫，这些都影响到中国经济的发力。

在过去几年里，中国经济还遭遇三大风险：一是人口老龄化，二是宏观经济效率下行，三是美国加息引发的美元指数上行，大量美元从中国流出。总体来说，中国经济由于上述问题而长期增长受到影响，对中国整体经济走势普遍的预期是增长速度会不断往下走。整个房地产就在中国经济所碰到的增长动力和增长速度下行的过程中，不断出台各种新的政策，也在不断变动。

经济出现困难时，房地产每每被推到前台，这一轮也是如此。2015年中国经济出现了金融风险，股市崩盘，加上出口下行，出现硬着陆风险，房地产就成了顶住中国经济非常重要的一支力量。所以不像很多人所预测的中国房地产要崩盘，反而_度出现了房价飙升。这之后，政府又开始关注房地产所引发的风险，特别是当经济开始稳定之后，对房地产的刺激就变成了调控。所以宏观经济是房地产非常重要的一个背景。

中国经济依然有强大支撑点

中国经济已经不像过去那么脆弱，虽然有许多内在的结构性问题和长期性问题，也存在着制度性的问题，增速同高峰时期相比也有不少下降，但是整体来说，中国经济依然有着强大的支撑。比如说城市化的增长动力还没有完全过去，这仍然成为潜在力量。

预计未来中国城市化仍将保持相当快的转型，每年有一个多点的城市化速度提升。所引发的就是基建投资增长速度仍然会保持在10%左右，这成为支撑中国房地产的一个基础力量。由此，我们不能简单地认为中国房地产时代已经过去了。

除了城市化的支撑之外，中国有一个巨量外汇储备的支撑，可以保障中国进出口安全，保障中国的金融安全，也在很大程度上保障了中国经济的安全。这也是为什么这一轮美元回流，中国经济虽然遭受了动荡，但是依然保持坚挺的一个重要原因。

另外，中国虽然已经没有人口数量的红利了，但是仍有人口质量的红利。我们有很多高学历人才，每年有数百万大学毕业生。这也是很重要的支撑力量。

我们看到，中国经济还出现了三个亮点：一是刺激政策产生了效果，特别是在去年下半年之后，到今年就更加明显。整个中国经济差不多有九个月增长速度已经稳步运行在6.7%之上；二是消费和服务保持了稳定增长，在刚刚过去的第三季度里，服务业仍然保持了很好的增长；三是整个中国经济的创新氛围在逐渐升温，这也是多年求之不得的。

所以未来中国经济会有三大增长风口：一是消费与服务的增长。如果说过去中国经济靠人口红利，未来很重要的则是靠消费的力量。二是创新的风口。三是我们正在通过一带一路打造中国的新市场，相当于当年美国的马歇尔计划。

我们也看到，随着中国经济的继续向前发展，中产阶级人数越来越多，现在所出现的很多产能过剩等问题会得到缓解。因为所谓的产能过剩只是相对的产能过剩，而不是绝对的产能过剩。在房地产领域同样如此。中国经济依然有非常强大的支撑和动能转换。比如从先富人群的拉动转向共富人群的拉动。

库存周期到拐点，货币收紧是大概率

2017年本来是全球性政治周期，充满着不确定性，因为很多国家都在换届，中国也有十九大。但是今年以来的情况比2016年普遍预期要好很多。

IMF六年来第一次上调世界经济增长预测，表明今年经济的走势超出了去年预期。中国经济上半年增长了6.9%，从产业的贡献来看，2015年靠的是金融，2016年靠的是地产，2017年靠的则是地产+工业。

促成当前经济复苏有两个原因：一个是外部全球经济复苏，一个是内部的供给侧改革开始产生效果。比如很多企业利润恢复了，因为产能减少了，利润就开始增长。制造业的投资大概滞后于实际利率7个月，到第四季度之后可能有新的变化，有可能会往下走。

我们看到GDP上半年是6.9%，第三季度是6.8%，第四季度可能是6.6%-6.7%，还是比较平稳的，已经有九个月维持在6.7%以上。

再看房地产，当前这一轮房地产调控，是跟宏观经济稳定的背景联系在一起的。政府第一考量不再是经济增长，而是金融风险。但是这一轮调控比以前要有智慧，不是_刀切，而是因城施策。地产形势从前三个季度来看好于预期。

2017年第三季度由于经济形势变得明朗，甚至人民币利率都开始变得坚挺，房地产调控力度在进一步加大，地产去杠杆也在继续，限售、限贷、限卖等加上严查消费贷、经营贷等违规金融进入房地产，政府着力推进租售并举的制度，房市调控压力扑面而来。

限购对销售冲击比较明显，但是对投资冲击相对缓和。所以这一轮房地产调控刹住了高速上涨的势头，但与此同时并没有出现硬着陆的现象。

可能的风险是什么？是库存周期。通常来说一轮库存周期大概是三年，短则一年。库存周期带来整个经济周期的相应变化。这轮经济的稳定上冲跟库存很有关系，由于供给侧改革，特别是在钢铁、煤炭等领域进行了去产能化，导致大家对未来的预期看好，所以增加了库存，导致了宏观经济的上冲力量。但是从PPI的走势涨价效应趋弱，掉头往下来看，说明这个库存周期其实已经到了拐点，靠库存推动中国宏观经济增长基本上到头了口这一轮力量释放完毕之后，再一次上冲也需要一点时间的准备，再加上政府目前的调控，所以目前相对来说是蓄积，甚至是准备下行的时期。

还有就是经济超预期复苏的结果使全球货币政策的收紧。美国货币政策肯定要继续收紧，中国的货币政策会不会跟随？我们判断这次很可能是同步，原因就在于中美经济都出现了改善，同时中美经济其實也都出现了泡沫，我们发行了太多钞票，需要适当收紧。在当前中国宏观经济稳定情况下，货币政策收紧应该是一个大概率。

而严监管，防风险，建立新的金融生态将成为未来一个阶段金融改革的重点，带有长期性。这会对房地产市场产生重要影响，监管加强会对流动性产生影响，流动性对房地产的影响是直接的。

房地产未完全熄火，改革红利可期

对房地产来说，资金才是决定走势的最主要因素。在一个管制的市场环境下'由于中国宏观经济下行，过多的现金流进入到房地产市场，所以在美国货币政策收紧、美元回流的情况下，中国反而出现了牛市。在封闭的市场下，资金的变化就成为影响房地产市场的一个最重要因素。

过去几年资金放水、金融自由化、金融脱媒，中国银行业给地产加杠杆是本轮楼市不跌反涨的关键。当前资金在收紧，就意味着地产市场可能也会发生一个相应的拐点。但是好一点的情况在哪里？当前的利率比以前更低，实际利率更低，资产负债率也有所降低。这意味着这一轮融资成本的抬升，对经济的影响要弱于2013年，对房地产市场的影响也会弱一些。同时调控弹性政策，对整个房地产市场也起到一些保障作用。所以房地产资金流没有完全熄火。

可能的机会在哪里？一个是人民币趋势性的贬值已经结束，未来会进入到人民币的双向波动期间，有升有降，这是一个非常好的机会。中国经济已经避免了硬着陆的危险，开始稳定。再加上人民币升值，大量的资金外流趋势可能就结束了，回过头来对国内的地产市场可能是一个好消息。

更重要的，十九大之后的改革红利非常值得期待，过去几年可以说是以反腐败为主题，现在可期待的是什么？是十九大之后，会进入到真正的改革推动阶段。

要看好供给侧改革，也看好新的政府和市场的驱动，同时也看好国际改革，看好京津冀一体化发展，看好粤港澳湾区新的都市圈所带来的房地产发展机会，看好中国一带一路的倡议。

一句话，房地产没有大家所想象的那么糟糕。当前这一轮政府调控所谓的设限，所显现出来的结果也没有大家想象的那么坏。形势比人强，选择永远比努力更重要！

责任编辑：朱丽