房地产财务成本管理问题及其应对措施

文/薛会丽，国网河南省电力公司郑州供电公司

1 房地产企业财务成本管理中存在的主要问题

1.1 投资决策分析不够慎重造成当前房地产开发企业财务风险隐患的主要原因有以下三方面:融资风险加大、销售资金回笼不乐观和企业自身土地储备的资金积压等历史遗留原因。但一些房地产企业对形势预测不准,盲目乐观,造成投资决策的准确性不高,给企业造成了不少损失。因此房地产企业的决策层加强项目投资决策分析,有效地防范和控制风险。如一直以来以高负债为特征的绿城房产(净负债权益比接近160%),在楼市火爆的2007年、2008年及2009年被认为“拿了不少高价地”,因此有专家认为绿城的财务安全与否,取决于其未来两三年能否顺利实现销售目标,在目前房地产市场成交量大跌的情况下其任务比较艰巨。

1.2 成本管理工作不细一个房地产项目的成本费用大体可分以下六大部分:①土地成本;②前期费用;③工程成本;④营销费用;⑤管理费用;⑥财务费用。因此房地产企业的成本管理方面工作比较繁杂。其中土地成本和工程成本一般占70-80%。土地成本一般因政府控制价格而压缩空间较小,因而工程成本和财务费用成为房地产企业成本控制的关键所在。但一些房地产企业在成本费用的事前(预测、决策、计划)、事中(核算、控制)和事后(考核、分析)等环节存在不少粗疏之处,没有真正实现“全员、全过程、全要素”和全方位的360度成本管理。如对工程成本的控制,只注重工程施工中的造价控制,忽视了工程开工前投资决策阶段对造价的控制,忽视了在设计阶段用工程造价管理影响设计,工程造价管理的各个阶段相互脱节,没有建立前一阶段控制后一阶段、后一阶段影响前一阶段的有交拜的工程造价管理体系,成本管理方式落后,忽视成本目标,强调经验数据造成决策不当。如对财务费用的控制,没有引起足够重视,在选择融资结构、确定项目的债务承受能力和风险时没有把财务费用列入整个项目成本控制的一环,没有设计好切实可行的融资方案,企业负责人往往习惯于资金大进大出,不注意平时财务费用的节约。这样的成本管理方式在宏观经济形势看好、企业经济效益明显时期还影响不大,但在市场不景资金紧张销售回落效益下降的情况下,成本费用管理的失误就显示出对企业效益的明显影响了。所以房地产企业必须通过各种方式降低各种成本费用,加强项目全过程的成本管理,千方百计地抓好抓细成本控制工作。

2 加强房地产企业财务管理的对策

2.1 建立健全房地产企业财务管理制度

房地产企业财务管理部门应在国家相关法规的基础上，依据企业经营项目及财务管理特点，梳理财务管理活动各方面的内容，明确规定财务管理的流程、标准等，建立涵盖各环节的财务规章制度，使得财务管理活动更加规范化，从源头上把控财务风险。在制定财务制度的同时，要综合考虑其他管理制度，使各项规章制度相互配合，更好地为企业整体管理活动服务，优化企业资源配置。另外，要确保财务管理制度的严肃性和权威性，对于违规行为严肃处理，决不姑息。

2.2 重视现金管理，提高财务风险防范能力

通常情况下，高收益必然伴随的高风险，房地产行业也是如此。企业的每一项重大决策都可能会给其带来无法预测的风险，因此，企业管理层必须重视现金管理，拥有较强的风险防范意识，投资决策前一定要进行可行性分析，充分考虑项目可能存在的风险，以及企业自身的风险承受能力，在确保资金安全的基础上提高投资回报率。同时，要加强财务管理人员现金管理意识，关注企业现金流状况，并及时反馈企业管理层，为其决策提供依据，进而降低企业财务风险。

2.3 优化融资方式，拓宽融资渠道

为了把握投资机遇，满足企业发展的资金需求，做好筹资管理，房地产企业必须优化现有的融资方式，在符合法律法规的基础上拓宽融资渠道。一是充分开展银行贷款以外的其他金融业务，如通过信用证、承兑汇票、商业汇票、保函等结算方式进行短期融资；二是将企业做大做强，在符合条件的情况下，发行股票、债券等筹集资金；三是在资本市场中寻找战略合作伙伴，依靠自身优势吸引投资者，进而实现融资的目的；四是借助并购、重组等方式，扩大市场占有率，提高流动资金占比。

2.4 从全方位视角出发，做统筹管理

房地产企业的财务成本管理在上文中已经做出深入的剖析，那么在对其进行管理的过程中就必须从各个角度出发，将资金预算、信息化管理、合理筹资、日常管理这几个方面都同时进行管理，才能将房地产企业财务成本管理的最终效果显现出来。这几个方面都是财务成本管理的重要内容，需要管理者对其进行深入研究与思考，无论是其中哪一个环节都有可能对整个管理造成影响。管理者必须具备高素质，能够将系统的管理意识作为己用，才能做好统筹管理。

对房地产财务成本管理进行统筹布局，不重视其中任一部分，将所有的环节有机结合起来，做到充分布局，细致思考，有机结合，才能将财务成本管理科学化的应用到房地产企业中。

3 结论

我国房地产行业发展时间比较短，各项管理工作还处于粗放型状态，房地产成本管理更是一项全面、深入、细致的工作，不但需要企业管理层的重视和支持，而且需要广大员工的共同努力和积极配合，需要建立完善的各项管理规章制度，并保证这些制度的贯彻与执行，只有这样才能把成本管理工作做好，才能实现房地产企业经济效益和可持续发展能力，提高企业的核心竞争力，本文从房地产成本管理当中存在的问题入手，从多方面、多角度的视角下提出了解决方式，希望可以为相关研究人员提供借鉴。

[1]任雪峰.房地产财务成本管理问题及其对策探讨[J].现代商业，2013

[2]陈丰仁.探讨房地产财务成本管理问题及其对策[J].城市建设理论研究

[3]聂校平.房地产企业财务成本管理及控制问题的若干研究[J].安徽建筑，2014