抵押贷款中存在的问题及对策

文/张程程 胡东旭 邓兵，辽宁科技大学经济与法律学院

项目编号：201710146000283

抵押贷款中存在的问题及对策

文/张程程 胡东旭 邓兵，辽宁科技大学经济与法律学院

项目编号：201710146000283

在经济社会的不断发展下，人们传统的融资模式也在发生着悄然改变。对于银行来讲，贷款是其传统主要业务，这为银行带来了丰厚利润。其中贷款模式主要形式有抵押贷款、质押贷款、担保贷款，而最为常见的又是抵押贷款。本文主要研究目前银行抵押贷款中存在的诸多现实问题，分析这些问题及来源，并提出了一些建议。

抵押贷款；抵押贷款风险；贷款的防范

1 我国抵押贷款现状

近几年来，我国贷款市场不断发展，贷款交易量不断增加，无论是企业还是个人贷款都随之增加，此时贷款的案件也不断增多。其中多数案件集中于抵押贷款上，可见，抵押贷款这一块存在着极大问题。最近十年来，中国大部分商业银行接受的抵押物和客户集中度均值逐年上升，甚至极个别商业银行的集中度都超过了40%。目前我国抵押贷款市场还处于发展的初创期，抵押贷款法律制度不完善，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平较低，实际的抵押贷款违约率高，用于估测抵押物价值的指标滞后性非常明显，掩盖了实际风险状况。纵使我国抵押贷款市场还未出现大的波动，但是防范之心不可无，不断加强对风险的监控，才会使我国抵押贷款市场不断良性发展。

2 抵押贷款存在的问题

最近几年，我国抵押贷款中存在的问题日益显露。根据相关数据显示：信用贷款、抵押贷款和保证贷款在我国贷款中占主体地位，质押贷款和票据贴现等所占比重较小。与质押贷款等其他贷款的风险相比，抵押贷款的资产质量最差，贷款不良率最高，风险最大。尤其体现在抵押物中使用土地使用权和房产抵押贷款中。具体而言，我国商业银行抵押贷款主要有几个方面风险:

2.1 信用风险

这类风险在抵押贷款风险中信用风险是最直接的风险，它可以分为以下两类:

一是被迫违约。被迫违约是指借款人在抵押后，因其他因素，例如房价下降或突发事件的发生，导致抵押物价值降低，而银行要求提供其他担保，但贷款人无法提供其他担保而造成的违约。要知道目前银行中大部分抵押贷款是发放给了房地产行业，而房地产行业的景气与否直接关系到抵押贷款的违约率。一旦房价下降，那么抵押的房屋价值就会减少，银行就会要求提供其他担保，有关企业个人资金受限，被迫违约几率便会大大升高。

二是理性违约。理性违约可以说是贷款人主动违约。如果贷款人所借的资金有更好的投资方向，那么他便会主观上将贷款用于能带来更大的收益的项目，当所借资金到期时，由于收益大于违约的成本，借款人便会会理性违约，以便获得更大收益。

2.2 抵押物风险

抵押物的风险也比较常见，与信用风险相比，它的不确定因素更大，主要有以下三种。

一是抵押物价格风险，抵押物的价格尤其房屋等不动产的价格会随着市场变化出现下跌，这类风险在实践中经常发生。其次，还有一些抵押物价格上还存在一些人为风险，例如在其抵押期限内，抵押人对物的故意损坏，造成抵押物价值下降，这一点更突出表现在在房产抵押上。

二是抵押物损失风险，在抵押贷款期间，由于一些不可抗力的发生，例如火灾、地震、洪水等，这会造成抵押物的损失，甚至是抵押物灭失，此时抵押权仅仅成了一句空话，一旦收不回贷款，贷款人就不能获得任何补偿。

三是抵押物处置风险，如果抵押人以物或者权利作抵押，则抵押权人看重的是其消费、保值、增值的作用。为了实现自身资金的安全性和盈利性，抵押权人会非常看重抵押物的风险。当抵押人超过规定抵押期限不能偿付贷款时，抵押权人便会将将抵押物处分变现，从而弥补自己的损失。一旦抵押物不能及时变现，就会影响银行资金的回收和再利用，同样如果不能足额变现，那么作为抵押权人的银行受到损失。

2.3 欺诈性风险

欺诈性风险是指贷款人采取捏造事实、隐瞒真相或其他非法手段，欺骗银行，从而获取非法利益的行为，从而导致银行贷款收不回来，而造成经济损失的风险。纵使银行已经采取各种方法来降低风险，但是由于欺诈的发生是不确定的，仍有可能损害银行利益。在商业银行发放抵押贷款资产时，由于信贷资产的数目多、复杂程度较高，使一些不合要求的资产包含在所出售的抵押贷款资产中中，而且不容易被发现，会使银行遭受损失。

3 抵押贷款的防范

抵押贷款中的风险不可能消除，要知道风险与收益是相伴的，因此我们所要做的就是如何尽可能多的规避风险，这就需要政府、社会、个人一起努力，为此我提出以下几点建议。

第一：加强贷款方面的法律法规，从制度上有所保障

国家应制定抵押办法及与抵押贷款相关的法律法规，构成了抵押贷款的法律基本框架。因此，我们建议制定《抵押贷款法》、《抵押物法》、《同等信用机会法》等配套法律法规,具体规范抵押贷款的各项行为,化解银行抵押贷款风险。

第二：进一步规范抵押贷款市场，建立统一监管机构

首先，建立统一监管主体和建立行业自律协会，使之从社会层面和政府层面共同监督，相互配合；再者，面向社会招募相关领域专家充实自律机构，加强自律机构人才建设，全面提高人员素质，保证监管实施效果。

第三：加强银行自身管理，内部防范风险

首先，加强职工职业技能和相关政策法规知识培训,树立牢固的风险意识,对每一笔业务都要做到严格审查贷款条件,严格按规定程序办理。其次，在银行内部管理中,树立以优质服务竞争的理念,加强对国家宏观经济预测,对市场利率预测、对房地产市场价格预测,建立银行个人住房抵押贷款质量静态与动态监测系统。最后,银行还应建立风险基金,当风险发生时,用风险基金弥补损失。

[1]姚捷.我国住房抵押贷款借款人提前还款行为分析「J].商业研究，2005(23).

[2]刘开瑞，张馨元.个人住房抵押贷款证券化的设计研究[J].经济经纬，2010(3).