房地产公司项目成本控制研究——以YT公司为例

胡志强

（中铁二十三局集团电务工程有限公司，天津300380）

房地产公司项目成本控制研究
——以YT公司为例

胡志强

（中铁二十三局集团电务工程有限公司，天津300380）

近年来，随着土地出让金上涨，原料及人工价格上涨，新建房地产项目成本不断增加，使得企业利润不断缩小。所以，如何保证房地产企业利润，确保企业在竞争中生存下去，是企业需要考虑的问题。对于房地产企业而言，就应该从项目的全生命周期出发，实现对成本的全面控制，合理配置资源，才能保证企业利润。现以YT房地产公司为切入点，对YT房地产公司项目成本控制情况进行介绍，分析公司在规划设计阶段、招投标阶段、施工阶段以及竣工决算阶段方面成本控制存在的问题，最后从全生命周期出发，提出加强项目成本控制的对策建议。

房地产项目；成本控制；全生命周期

一、研究背景

房地产行业既关系到人民的日常生活，也对国家经济有重要影响，由于其行业特殊性，越来越受到公众关注。而当前，随着新建房地产项目各项成本不断上涨，企业利润不断被稀释。如何能保证新建房地产项目的利润，有效控制各项成本，是房地产企业首先要解决的关键问题。重视项目的成本控制，从全生命周期出发，实现对成本的全方位控制，是保证企业利润的有效方式。

YT房地产公司作为中小型房地产企业，在面临市场和政策双重挑战下，出现销售下滑，成本开支增加的现象，导致公司利润空间缩减。基于目前大环境下，YT房地产公司若想在行业竞争中获取优势，就要将目光集中到对内部项目成本把控之中。在对YT房地产公司整个项目成本控制情况分析基础上，明确YT公司的项目成本控制应当从全生命周期出发，不仅要从项目的规划设计阶段起就重视成本的控制，还需要在YT公司内部培育起相应的成本控制环境，为项目成本控制提供有利环境保障。

二、YT房地产公司及其项目成本概况

（一）YT房地产公司简介

YT房地产公司注册资金5000万，成立于2003年，是一家民营类房地产开发有限责任公司。YT公司拥有国家二级房地产开发资质，每年开发和施工新项目的能力均在20万平米以上。YT公司的主要业务范围包括房地产开发与销售、物业经营与管理，已于2005年获得相应的质量管理体系。经过多年的发展，该公司陆续开发了多个住宅项目。先前开发的小区项目得到社会认可和较好口碑，该项目也获得了优秀工程荣誉称号。除了住宅项目外，公司还建设综合楼，不断丰富自身开发经验，通过优质的服务和高品质的产品，逐渐获得消费者的信赖。

（二）YT房地产公司项目成本构成

1.土地费用，是指房地产公司获取土地使用权后所需要支付的价款以及使得土地符合开发条件前所支付的全部费用，包括土地出让金、税费以及拆迁补偿款。

2.前期费用，是项目取得土地使用权后，工程开发前期发生的各种费用，包含勘查设计费、三通一平费、监理、招标、咨询等相关费用、报批报建费用、检测费用，该费用对项目后期工程造价结算起到监督和指挥作用。一般发生在设计阶段、招标阶段、决策阶段。

3.建筑和安装费用，是指项目施工阶段时所发生的费用，是工程建设过程中实际发生的费用总和，包括土建、装饰、水电等方面的建安费用以及相关的配套设施费用。

4.其他期间费用，是项目发生的财务费用、管理费用、税款和其他费用的集合，是项目各阶段都可能涉及到的相关费用。

（三）项目成本控制模式

YT房地产公司主要采用预结算管理模式对项目成本进行控制。在该成本控制模式下，预算是企业签订其他合同的根据，而合同是项目成本控制的依据。从实际操作过程来看，项目的预算包括三个阶段：项目估算、项目概算和项目预算。一般而言，项目的估算只在决策阶段进行，当项目负责人拿到土地后，对其进行可行性研究分析，采用模拟概算法进行多方案比较，确定项目投资可行性，财务部根据整体规划开展投融资预测工作，预算部根据规划方案确定项目估算成本，开发部联系设计单位进行方案讨论。当项目进行到设计阶段时，预算部根据设计单位提供的代表性设计图纸，做出项目概算。而项目预算的形成是根据最后施工设计图和概算指标为依托进行计算出来的。完成项目预算后，便可以根据预算形成的合约清单来完成相应招投标工作。最终签订的合同，是项目成本控制的依据。当然，在项目执行过程中，受未知因素影响，可能需要动态调整，但需要严格保证现场签证和工程变更的授权。在项目最终完工后，及时进行竣工结算，对合同执行情况进行评价。

三、YT房地产公司项目各阶段成本控制存在的问题分析

（一）规划设计阶段管控工作不到位

在项目实际开展过程中，对规划设计阶段控制不佳存在问题体现在，首先设计公司选择不佳，设计公司进行图纸设计时“重设计，轻经济”。YT房地产公司对设计阶段工作的关注点在设计图纸规范程度、设计具体花费以及完成设计时间的长短，对相关配套设施关注度不够，项目设计存在遗漏点，造成在施工阶段，不得不根据施工进度对其遇到的问题进行完善和优化。另外，设计图纸审核工作不到位，YT房地产公司对设计图纸的研究不深，对设计成果多方面的筛选优化和论证工作进行不到位，当按照设计图纸进行项目施工时，才发现设计图纸存在纰漏。

（二）招投标阶段成本控制不到位

当前YT公司在招投标过程中存在的问题体现在缺少完善的评标体系。在项目开展过程中，YT公司对项目零星工程进行内部招标工作，由于缺少完善的评标体系，大部分中标单位的选择都是基于最低报价标准执行的。另外，对供应商的管理工作未做到位。当需要进行招标工作时，YT公司就会从工程部、预算部抽调人员，成立相应的评标小组对供应商的情况进行审核。公司进行项目采购活动以招标为主要形式，而大部分采购工作都是一次性活动，所以公司对材料的质量和供应商的情况并没有深入了解，并且采购部对材料的采购数量和采购频次没有一个准确预判，与供应链存在脱节。

（三）施工阶段成本控制不力

施工阶段是房地产公司将设计图稿转变为工程实体的一个关键性阶段。YT公司在施工阶段的问题首先在于，合同管理工作不到位导致成本支出增加。YT房地产公司对合同管理的认识处在传统阶段，相关制度执行力不够，对合同的监管不力。另外，在项目实际执行过程中一旦发生变动，成本往往不能及时反映变更情况，使得主管人员无法准确把握项目最新情况，不利于项目成本控制。

（四）竣工决算阶段管控不及时

竣工决算阶段是对整个项目的实际支出情况进行汇总，与施工方依据工程承包合同对施工现场发生的现场签证、设计变更以及工程价款的支付情况进行协调和调整。该公司在竣工验收时的合同款项支付流程比较完善。但是，当项目结束后，由于工程部没有及时督促乙方进行决算相关资料的搜集和汇总，无法及时进行项目竣工决算工作，造成工期顺延，影响公司对项目销售后期工作的开展。

四、完善YT房地产公司项目成本控制的建议

（一）完善项目规划设计阶段成本控制

严格对项目设计单位的选择和管理是完善项目规划设计阶段成本控制的关键。项目的设计工作是整个项目付诸实施的前提，也是各阶段开展工作的基础。另外，设计方案的好坏，不但会影响施工成本，也会影响项目建成后的经济效益。加强对设计图纸的比较以及对设计方案的择优选择是项目设计阶段成本控制的核心环节。

（二）完善项目招投标阶段成本控制

招投标阶段的成本控制，首先公司应该根据项目开发的实际情况完善评标体系，力求评标工作更加公平、公正，做好评标体系的完善工作。另外，严控合同签订流程，重点关注合同专有条款的细则探讨和合同审核工作。由于合同条款不明晰很容易造成项目开展后出现纠纷和索赔，还影响了工程进度还造成投资金额超支，所以要从源头上控制问题的发生。最后，加强对材料供应商管理，严格执行招投标管理的制度和流程，实现从考察到谈判定标的全过程程序化管理，加强与供应商间的联系。

（三）完善项目施工阶段成本控制

实现对合同的有效管理是控制施工阶段成本的有效方式之一。对企业而言，应当设置专门岗位，来负责对企业所签订合同的监督和管理，尤其需要关注合同当中所涉及的重要经济指标完成情况，以及合同执行过程中可能存在的风险点和其他需要注意的事项，将各部门和各员工间的职责划分清楚。除此之外，还需要加强对不可控因素的监控和应对，动态地对项目成本进行调整和控制。不仅需要对项目进度计划进行动态调整，还需要对项目实际发生的成本以及预算之间的差额进行动态调整，及时采取相应的措施，保证项目的顺利完成。

（四）完善竣工决算阶段项目成本控制

完成项目施工后，企业应及时组织竣工决算，督促相应施工单位准备好相应的决算材料，包括所有的设计文件、招标文件以及施工现场所产生的签证单等材料。及时进行决算工作，尽快办理房屋产权证，可以在销售时留住更多的潜在客户。在竣工决算过程中，公司一定要严格按照合同条款执行，对项目实施中出现的纠纷和问题，要查阅合同条款，根据合同来维护自身的利益。

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［责任编辑：纪姿含］

TU723.3

A

1005-913X（2017）07-0136-02

2017-04-25

胡志强(1980-)，男，天津人，会计师，研究方向：施工企业会计。