浅议房地产相邻权纠纷裁决标准

摘 要 司法实践中，房地产相邻权纠纷出现案由比较集中，纠纷处理诉前方式较多，判决率高和执行难等现状，同时法律上的相邻权纠纷裁决标准却一直处于模糊不清的状态。《物权法》第八十四条和《民法通则》第八十三条作为相邻关系的一般规定，过于原则笼统，在司法实践中缺乏可操作性，难以作为法院处理具体案件的裁决标准。为有效解决实践中各种类型房地产相邻权纠纷，完善相邻权法律制度，明确适用于不同类型案件的具体裁决标准，已成为当务之急。本文认为应确立在遵循相邻关系基本原则的指引下，结合情理因素和相邻各方约定的综合运用，并坚持尊重历史与风俗习惯等几方面的裁决标准，才能有效的处理好房地产相邻权纠纷。

关键词 相邻权 相邻关系 房地产 物权

作者简介：马旭东，宁波市象山县人民法院，书记员。

中图分类号：D920.5 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.12.041

一、相邻权与相邻关系

相邻权指不动产的所有人或者使用人在处理相邻关系时所享有的权利。传统物权法限定相邻权因两个或两个以上不动产的相互毗邻产生的，依存于不动产的所有权关系或使用权关系，其目的是为了维护所有权或者占有权的正常状态，其实质是相邻不动产所有权或使用权的适当扩展或限制。相邻权从利益平衡关系的角度又可以称作相邻关系，即两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或者使用人，相互之间在行使不动产的所有权或使用权时应给予便利和或者接受限制而发生的法律关系。

之所以设计相邻关系制度也是因为“相邻权利人在行驶所有权或者使用权时应当给与对方必要的便利，以谋取各方面利益的需要，从而充分发挥相邻各方所有权或使用权的经济效益” 。同时，在相邻关系中，相邻各方的权利不断的发生碰撞与产生交集，“权利与权利的交集必定产生权利冲突。” 《民法通则》第八十三条与《物权法》第八十四条 是相邻关系的两个原则性条文，对相邻权纠纷案件的审判与裁决均有指导性的作用，具有广泛的适用性。

但是，在具体相邻权纠纷案件审理中，因为此两条文是原则性的规范，加上法院在判决时，常直接以此两条文作为裁决依据，所以导致法官自由裁量权扩大。故法院在审理、裁判相邻权案件时应当寻找更明确的、更适应司法实践需要的裁判依据。

二、我国房地产相邻权纠纷的现状分析

房地产相邻权纠纷产生于居民日常生活中，此类纠纷的解决方式包括居委会调解，申请仲裁，法院调解，法院判决等。但是，当房地产相邻权纠纷案件诉至法院时，房地产相邻各方当事人的矛盾通常已经十分尖锐，无法通过一般的调解方法解决，唯一解决方式就是法院判决。在目前的法院相邻权纠纷案例判决书中，多数采用《物权法》的第八十三条规定作为直接判决依据。因此，在处理相邻权纠纷时，裁判者往往用简单的规则意识和相邻关系的原则性理论去审判案件，使法律文书的论理部分无法深入，亦在判决的公正性与合理性上存在缺憾。

（一）相邻权概念的扩大化与现有法律规定之间代差

传统的相邻权是附属于不动产的权利并且是为了便利不动产权利人权利的行使而存在的权利，从土地利用的角度来看，相邻权制度的设定可使土地产生出更多的经济上的效益与价值，从而使相邻利益具备了类型财产性的特征与因素。传统的相邻权表现形态主要有土地相邻关系、邻地损害防免关系、水流相邻关系、建筑物相邻关系。

现代相邻权则更多的体现了人格利益的保护。随着人们居住状况的改变，区分所有建筑物已成为城市居民的一般居住状况，由此产生了区分所有建筑物相邻关系这一相邻权的新型表现形式。

同时，工业的高速发展产生了大量的噪音、震动、热气等不可称量物质，为了禁止这类妨害而产生的不可量物侵入制度也成为现代相邻权的重要表现形态之一。

无论是以前颁布的《民法通则》第八十三条中明确的关于相邻权纠纷列举类型处理的原则性条文，还是《物权法》中第七章相邻关系部分包括的相邻土地、建筑、环保等相邻权纠纷类型的九个条文，法律所规定的大部分相邻权纠纷类型的调整对象主要为生产场所，并且将农村、农业生产作为更多指向的假想调整对象。对目前频繁发生的房地产相邻权纠纷类型的规定较少。但是，房地产相邻权纠纷案由则主要集中于城市、居住生活。所以法院在审理新类型的房地产相邻权纠纷案件时，这些立法规定在司法实践中难以具体明确运用。

（二）相邻权的主体范围由所有权人扩大至使用人

随着物权从“所有”向“利用”的转变，土地使用权等典型的用益物权人均可纳入相邻关系的调整范围，成为相邻关系的主体。“所谓邻人者，非仅指邻地所有人而言，盖指现在居住邻地建筑物者而言。”根据我国法律规定，相邻权主体包括不动产的所有人和使用人。此处的“使用人”不仅包括物权使用人，还应当包括债权使用人，例如承租与借用等债权关系中的承租人或借用人，即“现在居住邻地建筑物者”。

（三）相邻权纠纷判决率高和执行难

相邻权纠纷案件以判决结案在全国来说比例非常高。“一般情况下，当事人提起相邻关系诉讼，双方的矛盾已经是异常的激烈化，公开化，难以有缓和的余地。于是，诉讼中双方当事人往往摆出互不相让的姿势，案件的审结方式也就表示出判决率高、上诉率高，调解率低的特点” 。

三、房地产相邻权纠纷裁决标准的理论分析

从审判实践看，法院所面临的首要问题就是案件对应的实体法规范的寻找与应用。在这些案件审理中，所采取的实体法规范多数是《民法通则》、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若问题的意見》与《物权法》中第七章相邻关系部分的条文。《民法通则》中涉及相邻权纠纷的规定只有第八十三条，该条文的行为模式是原则性的表达“有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理”的精神。该条文成为法院在处理相邻权相关纠纷时作为裁决标准予以适用的纲领，通过直接引用该条文直接得出裁判结果。“这种原则性的行为模式规定与通常意义上的法律规范作为依据判决案件不相同，其具有一定的模糊性与不可确定性。”

《物权法》第七章相邻关系部分，则是对《民法通则》第八十三条的扩充与细化，但是第七章相邻关系部分的条文规范多数指向的是当前的社会生产，更多的是以农村、农业生产作为调整对象。对目前出现的很多新类型的房地产相邻权纠纷案件的适用仍然缺乏具体、准确的指引，裁决标准也依旧模糊。

四、我国房地产相邻权纠纷裁决标准的建立与运用

任何标准的建立均需要社会长时间的积淀，标准的能否有效实施也需要社会长时间的验证。在我国房地产相邻权纠纷具体案件审判中，我们所运用的裁决标准，应该遵循以下标准与要求。

（一）遵从有利于方便生活、团结互助、公平合理的原则

虽然《民法通则》第八十三条和《物权法》第八十四条不能直接作为法院判决相邻权纠纷的依据，作为得出判决结果的直接依据也有一定的局限性。但是作为处理相邻关系纠纷的两个总纲性规定，对房地产相邻权纠纷案件的处理仍具有重要指导意义。相邻关系是我们在日常生活中因行使不动产的占有、使用、收益、处分等权利产生的，与我们的生活有着密切的联系。因此法院在审判和裁决相邻权纠纷案件时，应该坚持以有利于方便生活，团结互助，公平合理的原则作为房地产相邻权纠纷的原则性裁决标准，妥善的解决问题。

（二）重视情理因素考量和尊重相邻各方的有效约定

关于情理与法理，日本学者滋贺秀三认为，“如果两个字分开，在具体的案件审理与作出裁判中，也就很难做到合情合理”，“法使情理得以明确化，并赋予其强制力，情理与法绝非对敌关系” 。

虽然当代法治社会的内涵与情理因素存在有一定的落差，用情理因素作为处理纠纷的一种裁决标准，也有忽视法治精神的影响。但是，为了更合情合理的处理房地产相邻权纠纷，这并不妨碍在当前的法治社会，结合古代传统判案的法源——“情理”处理房地产相邻权纠纷案件。因此，在法院处理房地产相邻权纠纷案件中，更应该综合情理因素的考虑，来化解熟人社会中的房地产相邻权纠纷。这样可以达到不伤害熟人之间的感情，还可以使相邻权纠纷的得到有效的化解。

卡多佐曾说过：“法院的标准必须是一种客观的标准。在这些问题上（指相邻纠纷），真正作数的并不是那些我认为是正确的东西，而是那些我有理由认为其有正常智力和良心的人都可能会合乎情理地认为是正确的东西。”

（三）尊重历史和习惯的应用

风俗习惯非一日形成的，是一个民族，一个地区经年累月的演变、修正和积淀所形成。我国不同地区的相邻关系情况比较的复杂，差别有比较大，法律、法规不适合做统一的规定。在房地产相邻关系中，房产、地产等不动产具有不可以移动性，这种性质对风俗习惯的形成有积极的作用。法院在处理房地产相邻权纠纷的时候，应当尊重历史和习惯原则在处理相邻纠纷案件中的作用。运用习惯原则来探寻相邻权纠纷裁决标准，能够更加有效的稳定相邻关系，维护社会的生产和生活秩序，也能被更多相邻权利主体所接受。同时，法院在处理相邻权纠纷案件时也应关注当地民间习俗。虽然民间习俗不是法律，也不是法官判案所必需遵守的依据，但是当地风俗习惯也是可以被恰当运用来化解民间纠纷，促进相邻之间和谐稳定的有效方式和途径。因此我们在审理房地产相邻权纠纷案件的时候，应当遵从当地的已有的历史与风俗习惯，结合相邻纠纷的具体情况，巧妙的化解相邻权利人之间的相邻权纠纷。

注释：

王明鉴.民法总则（增订版）.台北：三联出版社.1978.

张平华.权利冲突辩论.西北政法大学学院学报.2006（4）.

《民法通则》第八十三条：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、采光等方面的相邻关系，给相邻放造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”；《物权法》第八十四条：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的原则，正确处理相邻关系”。

王俊.相邻关系纠纷案件审判要旨.北京：人民法院出版社.2005.59.

王利明、曾憲义.民法（第五版）.北京：中国人民大学出版社.2010.

滋贺秀三.明清时期的民间审判与民间契约.北京：法律出版社.1998.36-39.

卡多佐.司法过程的性质.北京：商务印书馆.2000.54.