联合办公已“死”连锁办公当生

卢华磊

没有哪个行业像联合办公一样实至名归——诞生不到30年，业内企业就开始大规模的自我联合。

今年9月，联合办公行业规模最大的两个品牌，优客工场和方糖小镇宣布战略合作，双方互换部分股份并成立新的合资子公司，联手开发项目。

在此之前，这个行业就已经进行了一系列眼花缭乱的“合纵连横”。

先是在2016年3月，北京的两家联合办公企业，氪空间和纳什空间战略合作，前者入股后者的B轮融资；同月毛大庆创立的优客工场以同样方式参股纳什空间A轮，并宣布成立“中国联合办公联盟”，将WeDo联合创业社、洪泰空间、创业公社等联合办公企业悉数纳入。

到了2017年，上海的公司也开启了联合之路：4月，联合创业办公社（P2）和Workingdom达成战略合作，欲打造国内首家估值过100亿元的企业。但这个愿景数字刚刚公布20天就显露出落伍的迹象。2017年4月26日优客工场和洪泰空间战略合并，新公司估值直接跃升到90亿人民币。

最终，此次优客工场和方糖小镇的战略合作为这个“贪吃蛇游戏”划上一个短暂的句号——两者联手后，成为业内最大的合作组合。

经过多次交叉合作后，国内联合办公行业呈现出“玩家都是朋友，业内再无对手”的祥和局面。

寒冬中的“抱团取暖”

没有激烈竞争并不意味着这个行业一帆风顺，实际上在2016年下半年，国内的联合办公行业就迎来了一次大转折。

这个转折和中国的创业热潮息息相关。

嚴格来讲，中国的联合办公行业诞生于2015年，这一年的《政府工作报告》中提出了“大众创业、万众创新（双创）”的说法，并将其上升到国家经济发展新引擎的战略高度，将国内的创业热推向高潮。

在国家工商总局公布的数据中，2015年平均每天新登记企业1.2万户，比2014年提升20%，新增的企业内，互联网创业公司的比例更高。

《2017年互联网创业群体调查报告》可以佐证这一观点，这份由网易旗下云计算和大数据品牌网易云联合IT桔子发布的报告中显示，中国创业公司新增指数在2015年达到近5年来的高峰，他们追踪观察的10万家互联网创业公司中有超过1.8万家诞生自2015年，可以对比的是2013年，该数字仅为9千。

为了服务创业者，诸多联合办公公司在这一年成立并投入运营。

这些新型办公品牌主打共享办公空间的概念，租赁整层或者多层办公楼，吸引初创公司入驻，像二房东一样赚取租金差价。

在他们的宣传中，开放的办公空间消除了人与人之间的隔阂，同时也增进了公司之间的业务联络，空间内还可以设置更多的工位数量，节约了空间也节约了成本，与周边的办公楼相比，联合办公空间的性价比更高，也更容易形成健康的办公生态。

业内知名的优客工场、方糖小镇、SOHO 3Q等项目都诞生在2015年，这一年，也被业内人士称为“联合办公元年”。

蜂拥而起的创业者让联合办公行业快速崛起，根据无界空间在2016年7月发布的《联合办公行业蓝皮书》显示，到2016年初联合办公公司的数量已达到了2300家。

作为优客工场创始人，毛大庆在2015年参加某论坛时谈到自己对“双创”的理解，他说，政府的用意一方面是希望调动社会资源，来帮助小微企业和创业者，另一方面政府变成了一个大型的孵化器。而他和优客工场要做的就是顺应这种发展，“为创业者而创业”。

另一些联合办公从业者也在创业热潮中找到了联合办公的理论基础。

方糖小镇创始人兼CEO万里江在2016年4月接受《财经天下》周刊采访时表示，他希望方糖小镇可以打破“大城市之中人与人之间的孤独感”。

“上海有弄堂，北京有四合院，大家关系都很好，但现在隔壁邻居一般都不说话，甚至都不认识。”他希望联合办公可以重拾当年的融洽交流，而这种交流将会增加人和人之间的信任感。“中国商业社会最大的问题是诚信危机。”万里江说，“谁能解决这个问题，谁就找到了商机。”

他希望方糖小镇可以成为一个社区，让有“相同价值观和兴趣爱好的人在这里一起办公”。于是，当时的方糖着力打造联合、开放的氛围。当时入驻方糖小镇的公司以初创型公司为主，团队规模平均为6人。万里江分析说，互联网解放了人类的手脚，人们不需要再去大公司工作，很多工作将由小的团队协作完成。

但一切在2016年底发生了变化，创业潮伴随着投资寒冬的到来而退却。

在网易云联合IT桔子发布的《2017年互联网创业群体调查报告》中显示，创业公司新增指数在2015年后逐步下滑，2016年该数字下降到8712，截至到2017年9月，该数字进一步回到了3248，不到高峰时期的四分之一。

同时投资热度也在降低，该报告显示，从2016年下半年开始，投资金额在增长，但是投资数量在持续下降。在2015年，他们监控的近10万家企业中，总共进行了8430次投资，总投资额为5850千万元；到了2016年，总投资额上升到6018万元，但投资次数则下降到6926次，这意味着投资呈现两极分化的趋势——10%项目拿到90%的钱，资金向头部企业靠拢。

一些初创型公司在这场资本寒冬中逐步凋零。蜜淘、博湃养车、美味七七等许多曾获得高额投资的公司都没能熬过这个冬天。

创业潮的退去给联合办公行业带来了直接影响。2016年10月，位于北京铭基国际创意园内的联合办公空间Mad Space宣布破产倒闭，媒体报道称，该空间入住率60%，没有后续资金支持，也未能形成稳定盈利。

正是在这一背景下，联合办公行业出现了大规模的“合纵连横”，虽然他们都称这样的合作是为了“双赢”，但在外人看来这更像是瑟瑟寒冬中的“抱团取暖”。

和初创公司“划清界限”

创业潮的回落改变了联合办公行业的发展轨迹，他们不再仅以初创公司作为自己的目标客户，而是将租客范围扩大到中小企业。

同时这个行业开始了大规模合作。推倒的办公隔墙被重新建起。

“合作是因为我们双方的互补性很强，优客工场在空间获取、政府资源、融资等方面比我们厉害，而我们在精细化运营方面比较有优势，这样一个前端一个后端更容易兼顾。”在回答关于为什么和优客工场合并的问题时，万里江这样对《财经天下》周刊回复。

今年8月，毛大庆和万里江在歌斐资产主办的一个地产峰会上碰面，歌斐是二者共同的股东，会议上双方谈及行业现状及合作意向，一拍即合，1个月后就宣布合作。

“我们成立一家新的投资公司，共同去拿一些新的项目，另外双方的母公司也会互换一部分股份。”万里江说。

在此前的合作案例中，“共享会员”是大家最先尝试的合作方向——两个办公空间内的租客会员们可以到对方的空间中办公，而此次优客空间和方糖小镇也遵循了这一惯例，他们计劃打通会员体系，为双方互相引流。

但实际上联合办公品牌大量合作的原因还在于他们自带的“地产属性”。

“房产开发商也有很多合作的，他们会一起拿地一起开发项目，因为这个行业跟地域相关，每个地区都可能出现自己的大型房企，同样，不同的区域也会出现本土的的联合办公企业，这个行业很难形成垄断。”万里江说，办公本身就具有空间属性，这种属性为该行业的合作提供了温床。

虽然联合办公行业也都在努力地搭建互联网办公平台，但他们毕竟不是互联网公司。“跟京东淘宝不同，甚至和滴滴Uber也不一样。”

在万里江看来，他们合作是要构建一个遍布全国乃至全世界的网络。“联合办公企业如果只有一个点，那意义就不大，只有拥有了庞大的网络才能做更多的事情。”他举例说，如果有一天联合办公的网点像星巴克那样密集，并且每个门店空间都可以为用户提供办公、商业社交的服务，那才能体现出价值。

“我们可以在这种网络上提供各类的服务，同时构建一个帮助中小企业发展的服务平台，这种方式将明显区别于当前的传统办公市场。”万里江说。

虽然万里江不认为创业潮的回落对方糖小镇有不利影响，但在这过去的一年中，方糖小镇还是有了很多变化。

首先他们降低了“开放工位”的空间面积，将此前开放工位空间占该项目30%的比例降低到10%～15%。

“中国人还是喜欢私密。”万里江有点儿无奈地承认自己当初错误的判断了人们的办公喜好。“我们要根据市场来设计空间，那些坐在开放工位的租户会念叨‘等老子有了钱一定要坐到房间里去。”

在方糖小镇新近开发的物业中，他们重新设置了隔间。以他们在中山公园的门店为例，这个3000米空间被分割成多个封闭的办公隔间，以至于方糖小镇自己的工作人员说这里像迷宫。

同时入驻方糖小镇的企业规模也发生了微妙的变化，从当年的5～6人，增长到现在的“10人左右”。对于所服务的客户群体，万里江已经不再强调创业者或初创团队，而是着重表示方糖小镇是为“中小企业”服务的办公平台。甚至他们还为美团点评订制了一个3000平左右的办公室。“装修设计都由我们完成，前台行政都是我们提供服务。”

无独有偶，另一家发源于上海的联合办公品牌“裸心社”，也在强调自己客户的“中小企业”身份。“初创公司并不是我们的核心用户，我们定价不便宜，是联合办公行业中最高端的定位，所以我们的会员中大部分都是中小企业，甚至有40%来自于大公司。”

不约而同的，大家都和初创公司划清了界限。

像酒店业一样做连锁

“我认为联合办公只是从传统办公到未来办公的过渡阶段称谓，就像爬行动物是两栖动物和哺乳动物的中间体一样。”同属联合办公行业的办伴科技创始人兼CEO胡京如此解释这个行业。

“联合办公甚至都不能算作一个行业，它只是一个暂时性的叫法，未来一定会有新的名字。”他对《财经天下》周刊补充说。

9月底，办伴刚拿到了2亿人民币的A轮融资，他们已经在上海和新加坡开设了22个办公网点。获得此次融资后，办伴还将开启东南亚、欧洲的拓展计划，在资本市场并不那么热烈的今天，这笔融资算是一个不小的肯定。

办伴能获得资本青睐，也许和创始人有很大关系，胡京是前绿地集团执行副总裁，在商业地产行业有15年的工作经历。

“早在2013，我们就在绿地内部研究办公行业的趋势。”胡京说，当时绿地在上海的总部大楼刚刚完工入驻，“花了很多钱装修，但房间却总是空着，因为很多员工都在移动办公。”

这并不是绿地一家公司面临的问题，胡京发现很多企业都只有三分之一的员工在办公室上班。“因为办公的模式灵活了，所以办公室的物理空间使用率越来越小，在这里消耗的时间也越来越少。”

胡京举例说，IBM给他提供的数据显示，当年绿地的办公空间最高复用率可达1：5。“就像饭店里面的翻台率一样，一张办公桌一天可以满足5个员工的办公需求。”但实际上很多办公桌的使用效率甚至不到1：1，很多员工外出办公，这意味着许多办公空间被闲置浪费。

这是胡京决定离职绿地创业的原因。“我并不是因为创业热潮涌起而创办办伴的，我是觉得办公市场将出现巨大改变才来创业的。”

在他看来，未来的办公市场将像今天的酒店行业一样出现办公运营商——一个专门运营办公空间的机构。办公行业将从业主自持办公物业自行招租的方式，逐步转变成业主持有物业，办公运营商招租运营的模式，从这个角度看，这种办公不是联合办公而是连锁办公。

“回想下酒店行业的发展，最初的酒店都是业主自己经营，而现在世界上大型的酒店集团都是连锁经营，所以我们这个行业的对手不是联合办公企业，而是传统的写字楼业主。”

胡京解释说，酒店行业存在了上千年，古代的驿站、客栈都是私人酒店，而真正的连锁酒店在二战之后才出现，但短短几十年，连锁酒店就成为酒店行业的巨擘，酒店行业很快完成了由个人经营向专业机构经营的转变。

以此类比，胡京认为连锁办公行业的市场规模更大。“从市场来看旅客人数可能只有办公人数的十分之一，以首旅如家3000家酒店计算，未来连锁办公行业巨头的门店数量将有数万家。”

在他看来，现在只是办公运营商行业的初始阶段，随着“运营商”的增加，会有越来越多的办公物業从业主手中释放到运营商手中。“也许增长到20%的时候会触发这种二八效应。”

裸心社CEO Jonatuan Seliger也用美国数据来佐证这一观点。

他说：“以纽约曼哈顿岛为例，那里的常住人口只有160万，GDP的年平均发展速度是2～3%，而在这里WeWork开设了至少40个门店，再算上其他联合办公品牌，这里联合办公的市场渗透率至少5～6%。对比上海，这里有3000万人口，GDP的年均发展速度至少7%，而联合办公的市场渗透率还不到2%。” Jonatuan Seliger说，这组数据可以充分说明，在北京、上海、香港这样的城市，联合办公还有巨大的潜力。

Jonatuan Seliger预计到2020年，在全球办公房地产资源中，有至少30%的份额将转变成共享办公。

这个说法得到万里江的支持。

“现在联合办公在整个写字楼行业的占比还很低，1%都不到。”万里江说，整个方糖小镇在上海的办公空间相当于一幢甲级楼。

“我们已经是联合办公行业内规模比较大的品牌，如果以一个品牌一幢楼计算，上海所有联合办公空间总面积也就相当于4～5幢高楼，但上海有多少写字楼？”

虽然现在比例不高，但万里江认为只有连锁模式的联合办公企业才能做成大型的办公空间运营品牌——“因为建一栋楼，实在是太花钱了，开发商想要靠自持物业做成全国连锁的办公服务商几乎不可能，这不仅需要大量的资金，而且回收周期过长。”

联合办公公司则能用相对较轻的方法来完成这项工作，除了以二房东的方式减轻资产总量之外，他们还开发了“托管、加盟、合资”等等方法来降低投资比例。

现在方糖小镇就有3个加盟空间，像连锁酒店加盟商一样，这些加盟者需要给方糖小镇缴纳加盟费，同时负担各项成本，而方糖小组则为他们设计运营空间，并从后续的收入中获取一定比例的收益。

2B or not 2B

虽然一众联合办公企业都将连锁酒店作为参照物，但酒店和办公室市场显然有着巨大的差异，其中最重要的一点在于酒店的客户是人，而办公的客户是法人。

如果将这两种空间看做两种产品的话，酒店的产品经理只需要揣度人们的生活习惯就可以设计出客户喜爱的酒店产品；而办公空间的产品经理不仅需要依据人们的办公习惯来设计产品，同时还需要考虑到“法人”——也就是企业的需求来设计产品。

按照这个逻辑，当前的联合办公企业也走向了不同的发展方向——一部分联合办公产品更强调为办公人员服务，如裸心社；而另一部分联合办公企业则强调为法人服务，如办伴。

裸心社CEO Jonatuan Seliger在接受《财经天下》周刊采访时就表示：“我们希望搭建一个社区，裸心社的用户可以在我们这儿自由的交流。”

所以他们花更高的成本来“提高设计档次和装修风格”以便营造更适宜的办公环境，并且为入驻会员提供高端饮品——裸心社娄山关路旗舰店4楼看上去就像一间高级酒吧，不仅有吧台酒水，甚至还有转灯。

裸心社的App也更突出“社交”功能，该App首页就是朋友圈一般的社交窗口，会员可以在该板块发表最新动态寻求帮助或者洽谈合作。甚至是企业服务也带有一丝社交的意味，可以为会员提供机酒预定、业务发布等等服务，看起来就像是一个全能的秘书。

而方糖小镇的App则更企业化一些，他们在二级菜单中接入第三方服务公司，如可以为会员企业提供公司运维、市场营销、人力管理等等服务，在整个过程中方糖小镇扮演着平台角色。万里江解释说，这些服务都是增值服务，目前收益并不高，还处于“放水养鱼”的阶段。

比较而言办伴是联合办公行业内最重视“法人”用户的产品。

“法人关心的就两件事，成本最低和效率最高。”胡京对《财经天下》周刊说，他在成立办伴时就已经明确了方向，他们的产品不是卖给个人，而是卖给“企业组织”。

因此办伴的App包含了办公工具，可以为会员企业提供远程视频、审批、云端存档等办公服务。在胡京看来，他们和裸心社、方糖小镇的出发点完全不同。“他们解决了线上交流问题，希望打造企业间的生态圈，而我们则更注重解决企业的办公问题，更像是办公工具。”胡京将办伴比作是“钉钉”和普通联合办公公司的结合体。

“和钉钉相比，我们打穿了线上的桎梏，在线下开设了实体办公空间，和传统的办公空间比较，我们有自己的办公工具，是连锁型办公服务商里面效率最高的一个。”胡京说。

而万里江则认为办伴的这种重视办公属性的App定位不靠谱，“他们会员数量有限，办公软件的易用性难以验证，其次钉钉拥有这么多用户，他们在线上办公市场中难以与其竞争。虽然现在钉钉没有线下空间，但是他们可以和我们合作啊！阿里的企业会缺少合作吗？”万里江说。

实际上胡京也坦言，自己不确定这个模式就是未来办公的终极形态。“我打算先做10年看看，如果跟不上时代发展，就让位给年轻人……”

他唯一能确定的是，未来的办公一定不会是今天这个样子。