加拿大房屋产权的类型

夏欣怡

市面上销售的房产，大多数属于自由产权或共管产權。那么，这两类产权哪种增值更优呢？毋庸置疑，是自由产权。因为，土地所有权说到底是一种权利，产业的自主支配权越高，就意味着权力越大，那么价值就越高。

在中国，商品房产权通常是70年，但在加拿大，房屋一般有独立屋、公寓、联排房、多单元房4种类型，这些住宅的产权多种多样。如果对这些房屋产权类型不甚了解，难免会在加拿大房产投资中出现偏差。下面，笔者将结合上述房屋类型介绍加拿大的房屋产权。

自由产权

自由产权（Freehold）指业主拥有房屋及其土地的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。物业持有者只需每年向政府交纳地税，便可以无限期拥有并世代相传。而在笔者所在的BC省（温哥华所在的省份），如果家中有未成年的孩子，那么自己居住的房子（通常指唯一的一处自住房，不包括投资房），可以在每年支付低额利息的情况下缓交地税，直到子女成年再交纳。

当然，自由产权并不意味着业主可以在自己的产业上做任何事情。例如，当业主对物业进行改造时，室外部分的搭建，改变房屋用途，则必须申请，得到政府有关部门的批准后方可进行。

除了遵守房屋改扩建方面的法规之外，自由产权的业主还需要遵守一些该产业所在社区的特殊规定，不得在前院随意堆放垃圾、不剪草、不整理园子，这是最基本的要求。

除了剪草，整理园子之外，自由产权的业主还需要自行负责房子维修、垃圾分类和铲雪（温哥华和温哥华岛南部冬天很少下雪，这里铲雪可免）等工作。

在加拿大的4种房屋类型中，自由产权房主要见于独立屋和多单元房。所以在加拿大，提到购买自由产权房，通常默认购买的是自由产权的独立屋。

共管产权

共管产权（Strata）是住宅单位归私人所有，而室外的公用地产归所有业主共同拥有的一种住宅形式。相应地，室内房屋的维修和保养工作由业主自行承担，而屋外部分的维修工作则交由管理公司负责，具体包括上下水、垃圾清运和房顶、外墙的修缮和更换。当然，管理公司进行这些维护工作并不是免费的。业主除了需要交纳给政府的房产税，每个月还需要向管理公司支付管理费，这笔费用会进入小区基金账户，每月交纳金额通常都在200加元以上。一些高档共管社区还提供游泳池、健身房、会所等服务，当然，也相应地会推高管理费。一些年代久远、管理不善的共管物业可高达每月400加元以上，还有些特别高档的共管产权房的月费甚至要上千加元。共管产权的房产，在交纳月费之后并不意味着一劳永逸，当社区进行一些大面积维修时，如果小区基金账户里的钱不够，则需要对业主进行一次额外征收。例如，2017年7月，笔者家附近的一个共管产权小区为了更新住户们的房顶，对每个业主特别征收了5000加元的费用。当然，这样的征收不会经常发生，通常更换屋顶的时间周期在20年左右。

共管产权物业往往对房屋外观、是否可以养宠物、是否可以出租、业主年龄等方面，有一致规定。很多共管产权物业连窗帘的颜色都有明确要求。这样的协调一致，在一定程度上限制了使用自由，但是保护了社区的一致性。作为共管社区业主，在遇到涉及房屋外观变更，就需要向管理单位申请备案，这样可以避免纠纷。对于华人业主来说，需要特别注意的是厨房的改造问题：西方的菜肴比较简单，以西方人为主要客户对象设计的共管房产里的厨房，往往没有强力的抽油烟机，而对于做饭油烟颇大的中国人来说，往往要在厨房里安装抽油烟机，涉及穿过外墙打洞的情况，就要向管理公司提交申请。

在共管产权房中，有一种叫作自由共管产权（Freehold Strata）的特殊产权形式，这类产权的屋主拥有地产的产权，整幢房子包括外墙、屋顶、车库等都由屋主负责，而公共设施，例如车道、健康设施、访客停车场、庭院绿化、上下水、垃圾清运等属于共管范围，由管理公司负责。共管产权 和自由共管产权缴纳的费用也有一定区别。前者通常交费在每月100加元上下，后者往往在每月200加元以上。

很多人认为联排和公寓是共管社区，而独立屋就意味着自由产权，很多加拿大人也有这个知识盲点。事实上，共管产权房在加拿大的4种房屋类型中都有可能出现，只是更常现于公寓和联排房。

分时产权

分时产权（Timeshare）是指一个人在每年的特定时期对某个度假资产所拥有的使用权。这种资产更常见于为度假提供服务的产业。这种产业的出现基于两个矛盾：第一， 大多数有度假需求的购买者，没有足够实力或不愿意在度假地购买一份属于个人的产业；第二，度假产业的拥有者，常常将该资产处于长期闲置的状态。

这种产业的常见类型有每月1周、每年6周、每年一个季节等几种形式。分时产权在加拿大虽然不是一种常见形态，但也深受旅游爱好者的青睐。值得注意的是，由于这种产权的所有者不拥有该产业的完整产权，所以在产业的处置权限上比共管产权更小。

租借产权

租借产权（Leasehold）的买家通常只拥有土地上的房屋，并不能永远拥有土地，通常有年期的限制，比如50年。还有的会以某个条件作为限制，比如夫妻两人离婚了，房屋产权是丈夫的，但是离婚时两人协商，妻子在去世前可以永久免费居住。这样，该房屋的产权，对于妻子来说，就形成了一个零租金的租借产权，成立条件为妻子在世。

租借产权的土地来源主要有3类：政府租借地、私人租借地和原住民租借地。如果买家想购买租借产权的房子，在申请银行贷款时，难易程度为政府租借地最容易，私人租借地较难，而原住民租借地则极其困难，且房贷利率很高。

西方社会的产权形式整体来说与加拿大大同小异。在国外进行房产投资时，一定要特别注意房屋产权问题。理解产权与价值之间的关系，以免遭遇损失。分时产权和租借产权，相对来说比较少见。大多数市面上销售的房产，属于自由产权或共管产权。那么，这两类产权，那种增值更优呢？毋庸置疑，是自由产权。因为，土地所有权说到底是一种权利。产业的自主支配权越高，就意味着权力越大，从而价值就越高。共管类物业有社区一致、便利省心、占用资金低等优点，但在投资价值方面，远不如自由产权。