营改增”对房地产项目土地增值税清算的影响分析

徐强

摘要：2016年5月1日“营改增”的全面实施，给房地产项目土地增值税清算带来了一些新问题。本文通过对这些增值税征纳过程中出现的新问题进行分析和探讨，阐述房地产企业“营改增”后项目进行土地增值税清算时需要关注的风险点及应对方法。

关键词：营改增 房地产 土地增值税 清算

根据“营改增”的相关规定，增值税包含在价外税的范畴中，因此在进行不动产营销的过程中，获得相关收益不需要缴纳增值税；在进行不动产购置时，可以实现进项税额的抵扣，这就要求不能将增值税额纳入到房产原有价值中；房地产开发企业在进行货物采购以及提供服务时，所产生的进项税额能够实现抵扣，并且在核算土地增值税率时，增值税不能进行扣除。由此可见，在落实“营改增”政策之后，土地增值税效益和抵扣核算方面与之前进行比较，存在明显差异。本文就“营改增”给房地产项目土地增值税清算带来的新问题进行阐述和分析。

一、“营改增”给房地产项目土地增值税清算带来的新问题

（一）如何把握进项税专票是否可以扣除的问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中明确指出，针对增值税进项税额被土地增值税额进行抵扣的，在允许的条件下，可以将销项税额中核算抵扣的部分不纳入到抵扣项目中，但是在没有得到许可的情况下，不能将销项税额核算抵扣部分纳入到抵扣项目中。针对房地产开发企业而言，还是根据较为简便的核算方式来对增值税房地产项目进行税务核算，在对土地增值税核算时，抵扣项目由于无法实现进项税额的抵扣，抵扣项目的增值税可以扣除，这是比较容易理解和把控的。但是对于那些采用一般计税方法计算增值税的房地产项目来说，哪些进项税专票可以扣除，哪些不可以扣除，就会出现模糊不清或模棱两可的问题，到底该不该扣除，扣除了之后是否会出现问题，在某种程度上增加了土地增值税的清算难度。此外，在审核方面，也意味着越权、分权的问题，因为税务部门需要对增值税专用发票的抵扣情况实施考核，而对增值税专用发票进行管理的主要部门为国税机构，其应该结合新型的核算流程，地税部门就存在越权的问题，这也在一定程度上让房地产公司财会人员在工作中理不清头绪。

（二）房地产土地使用权转让涉及的增值税如何缴纳流程模糊

例如，青岛市某家房地产公司的财务人员在缴纳项目土地使用权转让涉及的土地增值税的过程中，就遇到了一些问题，一方面是附加税能不能扣除的问题，另一方面是到国税办还是地税办办理的问题。

关于附加税能不能扣除的问题，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》详细指出，针对将国有土地应用权限、土地建筑设施以及附着设施进行转让，并且获得相应效益的企业或者个人，应该将其划分到土地增值税纳税人员的范畴中，结合相关条例支付土地增值税。在进行土地增值税抵扣项目核算时，附加税到底能不能扣除呢？目前主要有两种观点。其一，有些房地产项目的纳税人认为，纳税人仅仅转让了土地的使用权，所以在计算土地增值税扣除项目中的附加税的时候不能扣除，因为在转让土地使用权的过程中不在地税局缴纳增值税，使得在进行土地税务申报的过程中，土地增值税抵扣缺少相应的抵扣税金依据，在没有相关依据的条件下，就不能扣除，再加上在增值税税额中无形资产、不动产、货物的附加税并没有明显划分，所以附加税本就不存在。其二，另一种观点认为可以扣除。房地产项目纳税人可以到国税部门支付增值税收，在土地税务部门申请附加税务，这样不管运用哪种计税形式，都可以扣除附加税。

关于是到国家税务局还是地方税务局交税的问题，结合财税[2016]36号文件明确指出，在实施“营改增”政策之后，应该由国家税务机构来开展征税工作。纳税人员营销过程中获得的不动产以及他人转让不动产的形成的增值税收，国家税务部门可以安排地方税务部门进行代收。但是在实际上，经常是纳税人在国家税务局和地方税务局之间来回奔走，不知道到底在哪家税务局办理业务。地税局认为，纳税人如果是以土地抵债，欠债方就要到国家税务机构进行办理；而国家税务机构普遍认为这主要包含在转让不动产范畴中，将土地应用权限进行转让，就应该到地税办理。房地产开发公司财务人员来回奔走，大大降低了工作效率。

（三）房地产公司拿地过程中会出现地价越高越划算的现象

由于“营改增”后房地产开发企业中的一般纳税人在出售自己开发的房地产项目时，计税依据为项目销售额扣除土地价款、拆迁补偿等费用后的余额再除以一加相应税率。这也就说明占销售额比例20%-40%甚至在一线城市更高的土地价款等費用，将不计入征税范围。甚至有人认为这是对一线城市高地价拿地的减压和松绑，促进一线城市房地产供应量的提升。

（四）房地产公司自己开发的项目，按新房还是旧房征收土地增值税的问题

例如，某房地产开发企业不仅担具该领域某地产开发项目，同时还担具其他领域的工业地产开发项目，结合政府部门相关要求建成各种厂房等，该公司按照《安徽省政府关于加快城市标准化厂房建设的若干意见》对先出租后出售的规定：“只有入驻企业经营两年后，符合要求的，才能售出”。为此，该家房地产公司开始的时候租赁自营，后期经过考核，只有符合条件的才有购厂资格。那么问题就出来了，财政部、国家税务总局在《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中明确指出，有关新型建设房屋以及旧建筑房屋之间的界定问题，新型建筑房屋主要指没有进行应用的房产。那么这些厂房算新房还是旧房？如果按旧房来算的话，出售旧房要按照评估或按年加计5%折旧计算扣除。但是企业认为，在实施了“营改增”新政以来，按照财税[2016]36号文的规定，或缺的不动产中，不包含房地产企业开发产品，换句话说，房地产企业开发产品通常根据一手房在实现税务的征收，并非二手房。

二、应对措施及建议

（一）税务部门的应对措施

财政部、国家税务总局在《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》中已经指出，不可以在销项税额中实现相应税务的抵扣，应该将其纳入到抵扣项目的范畴中，对其进行阐述，对进项税专票是否可以扣除的问题给予一个明确清晰的划分。国家税务总局和各地方地税局要进一步协调统一业务流程及分工明确，让房地产项目纳税人有地方缴纳税金。进一步加强相关的“营改增”方面的税法的建设和完善，让相关的概念逐渐清晰起来。征税机关和纳税人，都要加强风险意识。运用合理的宣传形式，将以往的大课堂培训方式进行转变，有针对性地让不同行业的纳税人学习更多的税收新政。endprint

（二）房地产企业的应对措施

1.针对财务人员做好“营改增”培训学习工作

房地产企业要根据自身的实际情况针对财务人员做好“营改增”的培训学习工作，组织财务人员积极学习“营改增”的相关政策和法规，从财务管理和会计核算两方面来把握“营改增”的本质，要注意适用税率以及计税基数转变的方式，来实现增值税专用发票的获取、核查以及认证，同时在及时支付相应税务的条件下，加大对各种档案信息及票据的管理力度。在落实“营改增”政策之后，对财务管理工作人员素质的要求也更高了，所以财务人员应该立足本职岗位，严格按照财政部发布的《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号）的要求对增值税相关业务进行核算，确保增值税会计核算准确、清晰、完整。

2.房地产财务人员要做好税务筹划

要想将税务筹划工作顺利落实，可以从三个方面入手。第一，在开展房地产销售工作时，应该加大合同对各种类型收入配置和规划关注力度，结合相关增值税率进行税务的缴纳。第二，在开展采购工作时，也应该做好筹划工作，通过构建高效的财务税务管理机制的方式，可以选择供应厂家资格，通常情况下，应该和具备一般纳税人资格的供应厂家建立良好的合作关系，进而可以获得完善的增值税专用发票。第三，加大成本费用进度管理力度，提升进项税额及销项税额的吻合度，从而给企业创造更多的税收权限。

3.做好增值税专用发票的管理

在增值税业务办理的过程中，结合票据实现税务的抵扣。因此，针对增值税专用发票来说，应该安排专人进行管理，结合相关流程规定，开展票据领购以及应用工作，从而在规定时间内实现认证抵扣。

综上所述，“营改增”给整个房地产行业都带来了深刻的影响，在某种程度上使得企业账务处理功能难度增大，因此，为了促进房地产企业稳定发展，就要安排专业人士及时找出相应的应对措施，做好“营改增”的应对工作。

参考文献：

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[4]谢尧.房地产“营改增”后流转税税负变化的研究[D].中国社会科学院研究生院，2015-5.

（作者单位：山东华鲁房地产开发有限公司）endprint