城市居民以房养老分析

李树生，杨 彬

公共管理

城市居民以房养老分析

李树生，杨 彬

文章借鉴国外经验，得出认为我国将以房养老初步定位为一种社会福利措施，有待研议。当以房养老非唯一或极大比例的退休经济来源时，其所产生之现金流量多寡、给付期间长短及给付金额的稳定性便不是那么重要。文章总结几点以房养老的问题。建议区分为“公益型”及“商业型”二类机制同步推动，公益型及商业型的以房养老并存，丰富退休准备金的选择，可提升整体国民退休之所得替代率，奠定社会老龄化之基石。

以房养老；反向抵押贷款；活跃老化；社会福利

一、前言

我国近年来随着快速的人口高龄化，退休后20余载的黄金暮年如何能安心、安定地度过，长照保险、医疗保健、健康促进等相关议题皆引起社会各界广泛的讨论。而国民虽可以社会保险制度的国民年金、私人的退休金及动产来维持基本生计，但因老化及慢性疾病等所引起的身体机能衰退，暮年生活中尚存有各式的风险与需调适的生活型态，皆需有长期且稳定的资金以维持既有的生活水平与实现期待，因此安定的财源即为我们所探寻之标的。“以房养老”是于东西方先进国家中，为政府或民间团体实际运作的资产活用制度。而我国内政部与经建会等相关部会现亦正着手规划草案当中。本文拟将现阶段国内已探讨的内涵再予整理，提出参考意见，博征各界看法，以找寻符合本土化与国情之因应策略。

二、何谓以房养老

以房养老即是反向抵押贷款（ReverseMortgage，简称：RM），其内涵为长者将自有田宅向融资机关（政府或金融机构）抵押，来换取生活资金，至死亡前后偿还本息的贷款方式。申贷者（债务人）可于贷款期间持续居住其所抵押的自有住宅内无须迁离。而一般的房屋贷款是，随着贷款期间的增加，因为有定期偿还本息之故，负债会愈来愈少；但反向抵押贷款恰好与其相反，负债金额与负债期间成正比。此制度在英国、美国、法国、日本皆有推展，适合使用反向抵押贷款制度者为老后生活资金不充裕，但坐拥田宅的高龄者。

三、推行以房养老之必要性

我国高龄者与子女共住的比例有逐年递减，而独居老人与两老相依的人数有逐年递增的趋势，依赖政府补助生计的老人人口之增加，是政府推行以房养老制度的背景之一。不论因金融风暴致使子女奉养长者之能力降低，或因拥有田宅而不符低收入户之条件，长者将自有不动产透过抵押贷款，每月取得维持生活的足额资金，可避免长者向子女伸手，维持其尊严，保持经济自立。

此外，藉由经政府或金融机关等鉴价后所订之融资金额，使长者亦可实现其未完成之梦想（包含生命体验、传统技艺等的传承）与自我实现。面对高龄少子女化的时代潮流，政府亦有透过此制度安定广大老人人口暮年生活之社会性、政治性、文化性等需求的必要。

四、研究目的

我国虽受儒家思想之教化，但因受产业结构、家庭结构及社会结构改变的影响，欲依旧维持三代同堂及家庭照顾的生活模式较有困难，而家庭功能的外部化、长者自主生活意识的抬头及暮年期间的持续延展等，长者需自行面对各式的生活挑战，这些皆需有安定的经济基础方能做长久的规划因应。

综观欧亚先进各国陆续推展“以房养老”以因应其国内人口老化课题，我国实施国民年金年数尚短，如何透过此项制度的研讨，了解与其他国家之实施背景与国情的差异，以建构多元的融资机构之参与及合理且永续的官民配套运作机制是本研究的目的。而亚洲国家受家族主义的根基影响深远，安土重迁、财留子孙以永续发展家业的传统思维是否会冲击着此制度的推进？但随着高龄少子化的潮流，遗产要素与战后婴儿潮其重视个人价值观的观点，此制度的推广普及是时间的问题。冀由本文引发读者共同为这片土地与居民构思出永续共生的方向。

五、困境与因应对策

由相关文献的整理，观察我国推行以房养老将面临哪些困境？并提出本文观点及因应对策。

（一）金融机构流动性之风险

金融机构主要是以存放款业务为主，持有大笔不动产恐造成流动性不足及拍卖风险提高。此外银行资金来源系为短期资金，反向抵押贷款为长期现金流出，在资金管理调度上亦是一大挑战。

（二）房价波动风险

根据美国HECM的经验，反向抵押贷款的存续期间长达十年以上，房屋变现为未来唯一之现金流入，因此房价波动的风险使银行仅针对不动产增值空间较大区域，才有承做意愿；或以较低成数核贷，因而影响申贷者办理意愿。

（三）申贷者寿命风险

申贷者余命的不确定性，将使金融机构对于房屋产权取得时点无法掌握，最后可能导致借款金额大于房屋处分价值，造成债权无法回收之风险。

（四）利率波动风险

若以房养老年金每期固定，因此每期的贷款成本均因利率的变化而异，进而影响契约结束时已贷本息金额，及契约存续期间的长短。利率可分固定型及指数型，虽然固定型利率可解决利率波动风险的问题，但林哲群(2009)认为以指数型利率所计算的每期可贷金额较大。

（五）金融机构商誉之风险

申贷者死亡后，房屋所有权将转移至金融机构，倘若申贷者的遗孤将无住所，一旦金融机构要求清屋赶人，可能造成负面的社会观感；办理该业务时，申贷者通常须支付一些费用，最后得到的现金可能不如预期的多，恐引起老年人误解银行超收费用，侵害其权益；本项产品之适用对象为长者，容易对产品及契约规范有误解而引起客诉，对金融机构之形象将有负面影响。

（六）房屋担保品维护的风险

在申贷者死亡前，房屋均由申贷者使用，如申贷者未修缮或恶意破坏，将造成房屋跌价损失，进而影响金融机构之债权回收。

（七）豁免债务的风险

依国外经验，本项贷款多具“无负净值抵押保证条款”的特性，借以保证申贷者的债务以房屋的价值为限，不足清偿的部份，贷款金融机构不得向申贷者或其继承人追索，亦即免除申贷者剩余的债务，将造成金融机构的损失。

（八）房屋鉴价及变现的问题

银行目前房屋贷款除设定不动产抵押权外，主要系考量未来申贷者的偿债能力。此产品完全倚赖不动产价值，需要对于不动产未来长期价值波动有一定程度的判断能力，才能做出较精确的订价，此非金融机构的专业；依目前银行处分不动产程序多仅能透过法拍程序，对于房屋价值将严重低估，且依现行银行法规定，银行承受担保品必须在四年内处分，压缩了银行处分不动产的时间，银行势必增加相关的人力及作业成本，以加速不动产的处分。又如遇房地产不景气，亦将影响不动产之拍卖时效。

（九）国人存在“有土斯有财”的观念

由于此一观念，多数的老年人将房屋视为一生中最重要的资产，并希望此资产由下一代来继承。

六、应对策略

以房养老试办初期政府定位为社会福利措施，未来实行恐面临前小节所述之困境，本文认为应就张金鹗（2009）所提之三项模式同步施行，以金融商品的角度定位以房养老措施，而符合弱势老人族群者再辅以社会福利机制配合；不应仅以社会福利措施主导整个制度而设限。倘若以房养老制度以商业角度视之，前述之困境，仅需政府另设相关法案，并大力倡导及设置公正咨询机构，此等问题即不存在。

前述困境，在金融机构流动性之风险方面，银行仅为扮演资金贷放者的角色，房屋鉴价及变现处理由不动产专业机构承受。因此，金融机构所面临房屋担保品维护的风险及房屋鉴价与变现的问题亦不存在。房价波动风险及利率波动风险，在商品化以房养老机制下，是由贷款人所承担的，在该资金非占养老所需之极大比例情况下，此风险问题亦不存在。另外，金融机构可能衍生的商誉风险，包含清屋赶人、银行超收费用及可贷金额与相关费用的疑虑，以贷放自由市场机制视之，此等问题在正常市场运作下是不会产生的，其中因对象为长者，容易对产品及契约规范有误解而引起客诉之问题，政府应提供公正咨询服务及保护贷款人机制，能降低这类事情发生。申贷者寿命风险方面及免除申贷者剩余债务的豁免债务风险，由保险公司承做长寿保险理赔机制可解决，即在办理以房养老时，每期所领取的年金部分金额需用来支付所设定的年金终止日后保险给付的保险费。当年金给付期间愈长，相对可领取的每期年金金额较少，而每期所需缴纳的长寿保险费用将愈低；反之，当年金给付期间愈短，相对可领取之每期年金金额较多，而每期所需缴纳之长寿保险费用则愈高。

以房养老能否顺利在我国推动并蓬勃发展，乃需克服国人“有土斯有财”的传统继承观念；然而，此一观念在二十一世纪的今天，年轻一代的工作场域多非邻近于原生家庭或与父母同居，而是大多在外地甚至国外。因此对于继承居住的需求已不再像传统农业社会般的强烈，反倒是一种代间资产交换的形式（子女继承父母财产，同时奉养年迈双亲）。在今日的社会，时常可闻子女争产及有失扶养父母之责的状况发生。过去代间资产交换的形式已动摇，居住继承的需求亦在减少当中，长者的年老生活尊严，及自我实现的需求意识逐渐形成。“有土斯有财”的传统继承观念，对婴儿潮后出生的新一代而言，可谓已成为过去前人的文化特质，对自己生涯经济的需求与分配更有自我意识，以房养老的传统阻力在现在与未来将持续弱化。

[1]边怒,王成鑫.日本年金制度改革动因、模式选择及未来趋向[J].日本研究,2009,(02):45-49.

[2]才秉性.养老服务社会化的新探索—大连市开展养老服务社会化的情况调查[J].辽宁行政学院学报,2005,(06):233-234.

[3]蔡麟.城市日托养老需求分析[J].上海师范大学学报（哲学社会科学版）,2007,(05):118-125.

[4]曹建海.构建住房的“大保障”体系研究[J].现代城市研究,2009, (12):7-11.

[5]曹煌玲,张军涛.多元主体参与区域公共管理的困境与出路[J].管理学刊,2010,(04):39-41.

[6]陈佳贵,王延中.中国社会保障发展报告：让人人享有公平的社会保障[M].北京：社会科学文献出版社,2010.

C913.6

A

1008-4428（2017）03-133-02

天津市哲学社会科学规划课题《中国城市居民养老服务体系研究——以天津市为例》（TJYY15-022）。

李树生，男，天津工业大学经济学院，副教授，研究方向：人口经济学、微观计量经济学；

杨彬，男，天津工业大学经济学院硕士研究生。