“以房养老”模式推行风险与政策应对研究

“以房养老”模式推行风险与政策应对研究

徐瑛楠

“以房养老”作为一种金融产品，目的在于使老年人老有所养。这种模式在我国推行一段时间后并没有达到预期的效果，也没有起到解决我国养老难题的作用。出现这种现象说明对“以房养老”模式的推行风险与政策应对进行研究是十分有必要的。因此，本文阐述了“以房养老”模式的相关涵义，重点分析了“以房养老”模式推行风险与政策应对的内容，旨在为完善我国的养老机制提供理论上的指导。

以房养老；推行；风险；政策；应对

我国是世界上的人口大国，现如今人口老龄化的问题越来越严重，根据相关部门的统计数据表明，早在2012年底，我国60周岁以上的老年人口就已经达到了1.94亿，这说明我国在养老方面将要承受更大的压力。我国原有的养老机制都是儿女养老或者是国家救济等等，显然已经不能满足我国的实际需要。于是，我国从西方引进了“以房养老”的新模式，但是由于我国“养儿防老”的文化传统、房价波动幅度大等等因素的制约，“以房养老”的模式在我国推行并不是很顺利，这种养老模式本身存在一定的风险，因此，需要政府出台相应的政策进行保障，只有这样，这种新型的养老模式才能够在中国推行开来。

一、 “以房养老”模式的相关涵义

“以房养老”的实质是住房反向抵押贷款，是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现，这实际上是实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。也就是说拥有房产的60周岁以上的老年人将自己的房产抵押给推出此项业务的保险公司或者是银行，由这些机构支付老人所需的养老费用，让老年人晚年衣食无忧。“以房养老”模式适宜的人群是独居或者是孤寡再或者是膝下无子女的老年人，这种模式的表现形式很多，比如说售房养老，指的是购买一套房产，在户主六十岁之前是人养房，在六十岁之后是房养人。再比如说，家庭内部售房养老，也就是说在家庭成员内部，老年人可以采取出售房屋的方式获取在自己年老时由儿女支付自己一定的生活费。“以房养老”旨在不断满足老年人生活中的需求，在老有所依的情况下还能够进一步扩大社会的内需，推动社会经济的发展和进步。

二、 “以房养老”模式推行风险的内容

(一) 贷款方所面临的风险

1.住房价值波动的风险

在市场经济条件下，我国的房地产市场的状态堪忧，市场的调控明显起不到作用，房价居高不下，如果持续出现这一状况，你们对于银行以及老年人来说都是利大于弊的，银行和老人可以同时获利，但是，长期的高物价，一旦有人为了炒热房产这一行业，出现房产泡沫就会加剧两者的风险，导致，房产的价值持续的下跌，这就让银行和老人们共同承担风险，与此同时，也会降低老人的生活水平，以及银行的回款速度，这在一定程度上使贷款方在作业过程中会出现资金回笼不及时的风险，加剧了不稳定性。

2.老年人长寿带来的风险

银行系统或者是保险行业推出的“以房养老”产品大多是以老年人的寿命为期限的。随着我国社会经济的不断发展，我国医疗卫生水平在逐步提高，人们的寿命肯定是越来越长的。“以房养老”模式中借款人的寿命越长，这就意味着还款的时间也就越长，银行或者保险公司所要支付的资金诸如利息也就会增多。从另一个角度来说，老年人会一直居住在房屋内，时间越长，房屋的折旧每年都在发生，相应的房屋价值也在逐年降低，这是不利于银行或者保险公司的利益的。

3. 不可抗拒力带来的风险

不可抗拒力是“以房养老”模式中一个重要的影响因素。自然环境是不可以预测的，如果房屋遭受到诸如地震、洪水等等的损坏，那么贷款方在后期就无法获得房屋的所有权。并且如果这个业务没有进行投保，就无法在不可抗拒力到来的时候挽救贷款方的损失。

(二)借款方面临的风险

1.成本风险

“以房养老”这一模式最主要的就是通过老人的住房向银行做抵押来取得养老金的模式，这在根本上就能够看出，这种模式是针对那些生活能力不足的老人，他们在日常生活中缺乏养活自己的资本，进而用房产向银行做反向抵押，由此，来获得养老金。但是，在任何银行业务的办理之前，老人们出于对自己抵押房产之后的生活状况的负责，让生活有所保障，会提前向有关人士做出相对应的详细的了解。再加之，这种模式属于新型的抵押模式，因此，咨询的成本呢相对于同类咨询来说，价格高昂，不是一般的穷苦老人所能承受的，因此，在老人正式办理这些业务之前，就已经出现负债的现象，这一模式，从最初的咨询、办理就会让老人们开始借钱来办理这一业务，由此看来，这一模式增加了成本风险。

2.传统伦理风险

在中国境内，传统的思想根深蒂固，从古至今，父母与儿孙之间都有“养儿防老”、“方有一寸地，但留儿孙耕”的说法。这一说法，也让大部分父母把自己的房子留给下一代，自己的子孙可以少奋斗两年，享受生活。从古至今的传统说法，也让中国的父母对这一说法传承的淋漓尽致，深入骨髓，在自己弥留之际，都将自己的房子留给下一代，不管子孙是否孝顺，但是最终的结果逃不过有儿孙继承自己的遗产。这一表现，在一定程度上阻碍了“以房养老”的模式，几乎完全推翻这一模式，因为，“以房养老”的模式，会改变最初的将自己的房子留给下一代的模式，而是变成将房子反向抵押给银行，利用银行贷款未自己提供养老的养老金，这就会使一些比较传统的中国老人抵制这一模式的推行，因此，会出现传统伦理的风险。

三、 “以房养老”模式政策应对的内容

(一) 贷款方面对风险的政策应对

1.降低住房价值波动的风险

现阶段，是以市场经济为主导的，这就表示房地产经纪也属于市场经济调控的范围之内，要降低住房价值波动的风险，不仅仅要加强市场经济的主导性作用，发挥调节功能，更要在具体的运作过程中，严格按照市场经济的导向作用，充分利用市场经济的经济作用，调整房地产经济。同时，还需要政府的配合，发挥政府的引导作用，出台相关的政策，扶持该模式的发展，为这一模式提供政府政策的支撑，在此基础上，减少住房出现价值上下波动明显的状况。另外，对于房子的减值损耗而言，在老人的使用过程中，应该注意对房子进行保护，定期进行维修。

2. 长寿风险的政策应对

借款人寿命的不可预测性带来的长寿风险需要从以下几点进行应对：第一，就是国家相关部门的政策支持，比如说：减免业务办理过程中的一些税费、对业务进行中有可能出现的一些情况承担一部分责任等等，这样有利于降低贷款方的风险；第二，贷款方可以采取与保险公司合作的方式，对这项业务进行投保，实质上就是转移一部分风险到保险公司，可以在双方同意的基础上由保险公司负责老人超出既定期限之后的养老费用。对于长寿风险的政策应对不能单单依靠贷款方，这个过程中需要发挥社会各种机构的力量。

3. 不可抗拒力风险的政策应对

对于不可抗拒力风险的应对可以从以下几个方面入手：第一，就是在办理“以房养老”业务的时候可以另外购买一份保险，一旦出现自然伤害对房屋造成损失的情况可以让保险公司进行赔付，这样可以在一定程度上减少借款方和贷款方之间的损失；第二，贷款方在推行这项业务的时候可以进行地域上的选择，尽量避开容易发生自然灾害的地区，选择那些地理位置相对较好的地区和城市。

(二) 借款方面临风险的政策应对

1.成本风险的政策应对

鉴于成本风险出现的根本原因在于老人也就是借款方对于“以房养老”这个金融产品的相关知识不了解。因此成本风险的政策应对就需要从信息公开这方面进行入手。首先，政府部门要加大宣传力度，通过电视、广播、报纸等多种现代传播媒体进行宣传，让更多的人了解“以房养老”的真正含义，同时要注意对办理相关业务的流程和注意事项向公民进行宣传。也只有这样，才能让更多的公民了解老人反向抵押贷款的用途和意义。第二，政府应加大对中介的监督和检查力度，扫清市场上黑心中介存在的土壤，只有这样，才能够进一步减少“以房养老”手续办理之间的流程，不仅节约双方的时间，更重要的是节约金钱。

2. 传统伦理风险的政策应对

“养儿防老”的传统思想在我国是根深蒂固的，想要在一朝一夕进行改变是相当困难的。传统伦理风险的政策应对需要社会各界共同努力，政府部门要宣传“以房养老”政策对于社会发展的积极作用，转变群众对于反向抵押贷款政策的思想认识。只有帮助人们树立正确的思想认识，“以房养老”的养老模式才能够在我国推行开来。从公民个人来说，也要学会接受新生事物。

我国作为人口大国，老龄化的压力在以后一定会越来越重，为了实现我国社会的可持续性发展，就需要转变传统的养老方式，减轻社会和居民的经济压力。通过上述的分析我们可以知道，“以房养老”是我国新型的养老方式，由于引进和推行的时间尚短，不论是贷款方还是借款方都存在很多的风险，这在一定程度上阻碍了该模式在我国的发展。想要规避“以房养老”模式中存在的风险，就需要社会各界通力合作，政府要制定完善的法律法规保障双方的行为，还要出台一定的扶持政策推动该模式的推行，同时要加大宣传的力度，不断推动城市居民转变传统的养老思想，从而接受和认可“以房养老”的新型养老模式。只有这样，才能够有效规避该模式中有可能出现的各种风险。

(吉林建筑大学城建学院，吉林 长春 130000)

[1] 杨哲.“以房养老”模式推行风险及政策应对[J].《吉林工商学院学报》，2016(02).

[2] 张浩.城镇居民以房养老意愿及影响因素分析——基于兰州市居民的调查数据[D].西北农林科技大学，2015.

[3] 董胜权.“以房养老”模式的风险分析及对策探讨[J].《湖北经济学院学报(人文社会科学版)》，2014(11).

课题名称：吉林省以房养老政策实施的可行性研究

课题编号：吉教科文合字[2014]第B084号