住房租赁的需求与供给分析——以深圳和福州的对比分析为例

陈 颖

住房租赁的需求与供给分析
——以深圳和福州的对比分析为例

陈 颖

随着人口数量上升，人口结构改变以及人口流动量的变化，我国住房租赁的供求关系也在不断变化。从管理经济学角度探析我国住房租赁的供需矛盾，并结合我国房地产发展和结构状况，分析住房租赁供给状况和需求变化，以便于在住房租赁以及房地产发展的供给方面和需求价格变化方面提供借鉴作用。

住房租赁，供给分析，需求分析

一、研究背景

近年来我国房地产市场呈快速发展的状态，尤其是一直持续的供需两旺的情况导致房价居高不下。而我国住房租赁市场由于人口流动、高校毕业生就业、外来务工人员等因素而逐渐升温。因此研究住房租赁的供给与需求显得格外重要。本文通过具体模型分析住房租赁的需求与供给情况，主要运用需求价格、需求收入曲线等基本管理经济学知识。

二、理论模型

（一）基本假设

根据我国住房租赁行业及房地产行业的现状，以居住平方数作为表示需求量及供给量的指标，某一城市住房租赁的平方数以该城市房地产中商品用房总面积的2%计算。供给量以房地产中商品用房开发面积的40%计算。

目标城市的选择：一、二线城市代表为深圳（常住人口数约为1000万，2012-2016），中小城市代表为福州（常住人口数约为500万，2012-2016）。以上人口数均不涵盖该城市下辖县市人口数。假设人口等级低于福州的城市由于人口流动较少，住房租赁市场狭小，不予考虑。

住房租赁的主体：买不起房的人，流动人口，没必要买房的人，外资机构、企业人员。

（二）模型的具体设计

1.个人需求

影响需求因素即是需求曲线发生平移的非价格因素，人们的收入水平发生变动，相关商品的价格发生变动，人们的偏好、消费风气发生变动，甚至消费的时间、地点发生变动，都会影响需求。

2.市场需求

市场需求由消费者购买某商品的欲望和购买该商品的支付能力构成，两者不可或缺。它主要受到价格的影响，除此之外，消费者的偏好，消费者的收入、还有人口结构、人口数量，商家广告和营销的水平，取得贷款可能性等也影响着市场需求。

3.市场供给

由于住房租赁存在一定的特殊性，不是一般意义上的商品，供给量的确定无法用数量单位衡量，所以采用面积作为单位，同时方便与需求量的面积平方数作比较，从而看出供需变化和矛盾。

三、计量模型与数据说明

（一）需求价格弹性

需求价格弹性=需求量变化的百分比÷价格变化的百分比

公式表现为：

1.Ep=1。说明需求量变动幅度等于价格变动幅度。即价格每提高1%，需求量就会相应地降低1%。相反亦然。

2.1 ＜Ep＜∝。说明需求量的变动幅度总是大于价格的变动幅度（ΔP/P＜ΔQ/Q）。即价格每变动1%，需求量变动就会大于1%。

3.0 ＜Ep＜1。即价格每变动1%，需求量变动的百分比就会小于1%。

4.Ep→0。此时，意味着 ΔQ/Q=0。此时，需求量不随价格的变动而变动。这就表示即使价格变动，需求量也保持固定不变。

表1 深圳自2012年至2016年住房租赁价格与需求量变化表 单位（元）

表2 福州自2012年至2016年住房租赁价格与需求量变化表 单位（元）

5.Ep→∝。此时，ΔP/P→0。此时，在固定价格之下，需求量是可以任意变动的。

根据市场调查情况，列出深圳自2012年至2016年住房租赁价格与需求量变化表，如表1所示。

由 表 1 可 知 ，Ep=［（1420-880）/(13.2-10.8)］*［(13.2+10.8)/(1420+880)］=2.35。

根据市场调查情况，列出福州自2012年至2016年住房租赁价格与需求量变化表，如表2所示。

由表 2 可知，Ep=［（890-480）/(6.8-5.6)］*［(5.6+6.8)/(480+890)］=3.09。

（二）需求收入弹性

通常是用需求的收入弹性系数表示这种变化的大小，以下为公式：

需求的收入弹性=需求量变动的百分比/消费者收入变动的百分比

1.Ey=0，需求收入无弹性，消费者的收入无论如何变化都不对该商品需求量的变化有任何影响。

2.Ey＜0，需求收入弹性为负值。当消费者收入增加时，对该商品的需求量反而减少，表现为劣质商品或低档商品。

3.0 ＜Ey＜1，需求收入缺乏弹性。若消费者收入增加，消费者对某种商品的需求量会有所增加，但是这种需求量增加的幅度是小于收入增加的幅度的。该商品就是通常所说的生活必需品。

4.Ey＞1，需求收入富有弹性。若消费者收入增加，消费者对某种商品的需求量增加，但是这种需求量增加的幅度是要大于收入增加的幅度的。该商品就是通常所说的奢侈品。

5.Ey=1，需求收入单位弹性。在这种情况下，需求量变动与收入变动的百分比相同。

从买不起房人的角度，据调查显示，我国大约有30%的人口是无法承受贷款消费买房的，而这部分人口的收入过低，根本不足以进行购房消费。

从流动人口的角度，全国大约一亿的流动人口基本都存在租房需求，他们的收入偏低，甚至不能单独租房，需要群租的方式解决基本居住问题。

从没必要买房人的角度，被用人单位短期聘用或者工作性质不稳定的人员，还有没有完全定下发展目标的人，他们会选择租房的方式。

从外资机构、企业人员的角度，自从我国加入WTO开始，大量外资企业人才流入国内，那些外资机构的人员是住房租赁消费的高消费人群，这个比例将持续增长。

根据市场调查情况，列出深圳自2012年至2016年租房主体年收入变化表，如表3所示。

表3 深圳自2012年至2016年租房主体年收入变化表 单位（元）

由表3可知，需求变动百分比=（13.2-10.8）/10.8=0.22；收入变动百分比=0.5,0.32,0.43,0.5 Ey=0.44,0.69,0.51,0.44。

根据市场调查情况，列出福州自2012年至2016年租房主体收入变化表，如表4所示。

表4 福州自2012年至2016年租房主体收入变化表 单位（元）

由表4可知，需求变动百分比=（6.8-5.6）/5.6=0.21；收入变动百分比=0.67,0.56,0.5,0.59 Ey=0.31,0.38,0.42,0.36。

（三）我国住房租赁市场供给量

以深圳市近五年房地产开发面积中的商品房面积的40%计算该住房租赁供给面积，40%的比例来源于市场调查的结果。

根据市场调查情况，列出深圳自2012年至2016年住房租赁供给量面积变化表，如表5所示。

表5 深圳自2012年至2016年住房租赁供给量面积变化表 单位（元）

以福州市近五年房地产开发面积中的商品房面积的40%计算该住房租赁供给面积，40%的比例来源于市场调查的结果。

根据市场调查情况，列出福州自2012年至2016年住房租赁供给量面积变化表，如表6所示。

表6 福州自2012年至2016年住房租赁供给量面积变化表 单位（元）

四、计量结果

通过表1-表4的计量结果，可以得出租房需求量变动幅度大于租金变动幅度，即住房租赁价格每变动1%，租房需求量变动大于1%。

就目前来看，我国住房租赁价格总体呈上涨趋势，那么消费者对住房租赁的需求量就会有所下降，可能转而消费其他替代产品，例如贷款购买住房，或者倾向于寻找直接解决住房问题、分配职工宿舍的单位。

由0＜Ey＜1可知，需求收入缺乏弹性。很显然，住房租赁可以归为生活必需品消费，对于它所针对的消费群体而言。属于需求收入缺乏弹性的情况。假定人们当前收入水平不变，住房租赁价格有所上涨，能够有能力租房的人数量减少，租房消费量也会随之减少。但是住房是基本生存条件，这种减少不会是大幅度的，可能导致一些青年向小城市回流。

由表5-表6数据可以看出，住房租赁供给量的增长是小于需求量的增长的，但是差别不是非常巨大，勉强可以达到平衡。但是，供给量增长速度受到房地产经济的影响，增长速度缓慢，会逐渐拉开与住房租赁需求量的差距。

五、结论及建议

我国住房租赁需求量变动幅度大于价格变动幅度，需求量增加的幅度小于收入增加的幅度。总体来说供给量上涨速度小于需求量上涨速度。

大力发展住房租赁市场，可减小居民购房压力，解决居民住房的基本需求，因此,发展住房租赁十分必要。

控制住房租赁的价格，从需求弹性看，住房租赁富有弹性，会因为价格上升而减少需求量，去除其他因素对需求的影响，政府采取一定的措施调控价格有利于住房租赁的良性发展，满足居民基本的居住要求。

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陈 颖（1991—），女，东华理工大学经济与管理学院在读硕士研究生，研究方向为管理会计。（江西南昌 330013）

［责任编辑：朱晨光］