蛋壳公寓：传统租赁市场的颠覆者

张伟

说起自己的新身份，沈博阳很自豪。

这位知名互联网企业家（糯米网创始人、领英中国创始人），现在的身份是一家住房租赁企业——蛋壳公寓的执行董事长。

在他看来，这是一个会诞生独角兽级企业的市场。

一个很重的行业站在风口上

“房屋租赁今年的市场规模是1.3万亿元，预计到2030年会达到4.6万亿元。”沈博阳说，风口的产生，一方面源于国家的政策红利，另一方面是因为房东和租客的痛点“非常痛”。

如果你在北京东三环有一套90平方米、价值近1000万元的房子，你会怎么办？

蛋壳公寓签约房东王先生此前的做法是：空置10年，理由是：不想麻烦。

“这套房子我不卖，但也不想出租。”王先生告诉《中国经济周刊》记者，“一是黑中介太多，容易被骗;二是好的房客也不容易碰见;三是自己出租太麻烦。将近1000万的房子，一年的房租10万左右，说多不多说少不少，我有自己的生活和工作，不可能因为这10万元租金操太多的心，所以我宁愿房子空着，直到和蛋壳公寓签约。”

网友表示，每个租房者都有一部心酸史。租客的痛点则更广为人知：黑中介、买不起房更（整）租不起房、房源脏乱差、信息不对称。

和沈博阳一样，蛋壳公寓创始人兼CEO高靖也是一位资深的互联网创业者。接受《中国经济周刊》记者采访的当天，恰逢小蓝车被曝倒闭的消息刷屏。

高靖感慨地说：“现在这个时代，资本太容易快速站队了。很多创业项目，你必须是明星创业者，必须融资能力足够强，因为融资能力决定了成败。所以，我们必须找一个进入门槛相对高一些，不是随随便便谁都能进来的行业，快速建立自己的护城河。住房租赁是一个重资产、重资金、重服务的行业，这个行业太重了。我们选择进入，我们的BI（商业智能）系统、房源积累都不是容易被简单模仿的。”

美国的住房租赁市场，专业化租赁机构占30%;日本，专业化租赁机构占80%;中国，专业化租赁机构占1.5%～2%。

“这绝对是个大市场。”沈博阳说，国内住房租赁市场未来会出现像滴滴一样的大企业。首先，我们和滴滴有类似性。互联网最大的四个行业就是衣食住行，滴滴做的是行，我们做的是住，而且是互联网以前忽略的最大一块市场。

其次，我们和网约车行业还不太一样。互联网的创业方向有两种：网络效应强的、网络效应弱的。网络效应强的行业非常容易出现垄断，比如社交，网络效应最强，当微信一家独大时，几乎没有第二家存在的空间;电商是网络效应较强的行业，所以是“721”格局（阿里系占70%，京东20%，其他10%）;租房的网络效应更弱。“我们判断，未来会出现至少2～3家持有100万间房间、市值非常大的做专业租赁的上市公司。”沈博阳说。

住房租赁可以很淘宝

蛋壳公寓创立于2015年初，员工1000多人，管理房间超过5万间，在管资产规模超过600亿元人民币，主要面向一二线城市21岁到26岁的年轻白领;2017年3月完成A+轮融资，拿到单笔超过1亿元人民币的注资;目前已经进入北京、深圳、上海、杭州、天津和武汉六地市场。

沈博阳说，蛋壳公寓是一家典型的互联网公司。“管理团队中，没有一个人是传统中介背景或开发商背景的，这样才利于创新和颠覆。我们要做的就是用互联网的方式去改造或赋能传统的住房租赁行业，让它更有效率。”

传统的租房生意怎么做？在沈博阳看来，就是房东—中介—租客，C2C2C模式，中介虽然属于某个公司，但主要是个人运作，房子没怎么改造就租给了租客。蛋壳公寓做的是C2B2C模式，公司居中，把房子进行统一的改造、升级、运营，更快地拿房，更快地租出去，变得更有效率。

蛋壳公寓正在做的是通过人工+IT系统的方式建立自己的BI系统，一遍遍地收集用户需求，观测完善一线城市租赁信息，日积月累，系统会变得越来越聪明，从而代替个人的大脑，快速判断并智能化地向客户做出推荐。高靖告诉《中国经济周刊》记者，类似的系统，在其他行业，比如淘宝、今日头条等早就实现了，即个性化推荐。

蛋壳公寓执行董事长沈博阳（右）表示，蛋壳要做的就是用互联网的方式去改造或赋能传统的住房租赁行业，让它更有效率。

“我们的BI系统会方便客户（房东、租客）进行自助式的租赁签约行为。当我们的信息、价格足够真实透明，服务足够标准，用户就能快速做出判断，在线下单。尤其是租客，就像在淘宝购物、在携程订酒店一样;万一住了不满意，七天之内免费换一套就是了。”高靖表示，“我们正在一点一点地改变租赁市场，通过专业化托管，标准化升级、服务，让年轻人有尊严地生活在出租屋里，生活在城市里。”

“鼓励租赁，盘活存量房更重要”

住房租赁领域有两种模式：集中式公寓和分散式公寓。集中式公寓是自己盖或者长期租赁一栋楼，改造成公寓，对外出租;蛋壳做的是分散式公寓，更多的是盘活存量房。

与巨大的租赁市场需求相比，我国租赁市场的供给难以满足租房人群的需求。一线城市的租赁需求尤为旺盛，但是房源供给不足，存在较大缺口。据媒体报道，以北京为例，2016年末北京常住人口约2173万，租赁人口占比约34%，最近一次人口抽样调查显示我国家庭平均规模3.1人/户，则租赁房屋大约需要238万套，目前北京租赁房屋有150万套左右，存在约1/3供需缺口。

而根据住建部的一项抽样调查，出租房中商品房占比仅为40%，老式公房、农村自建房、回迁房和小产权房等占了很大比例。

沈博阳告诉《中国经济周刊》记者，他们希望更多的人能取得共识，即鼓励租赁不需要盖这么多新楼，中国现有的房子足够多了，更重要的是通过市场手段，盘活改造存量房。

蛋壳公寓现在管理的5万间房中，70%以上为5年及以上租约。“存量房盘活的条件已经具备。除了政策利好的支持外，互联网技术的发展、专业租赁公司的涌现，也让越来越多的房东愿意将房子拿来出租。”高靖说。

“我们没有竞争对手”

站在风口上的蛋壳公寓正在快速扩张。“此时此刻，我们在全国有1000套房正在改造、装修。”高靖在接受《中国经济周刊》记者采访时说。据其介绍，蛋壳公寓计划在3～5年内持有100万间房。

谈到未来的发展，“前期投资大、回报周期长”这个行业痛点是个绕不开的话题。“大家都没有特别好的办法。行业目前处于‘小二房东的阶段，‘规模不经济，经济不规模;管理一二十套房赚钱，超过100套，成本增加了就不赚钱了。我们的做法是用系统去计算回本周期，合理即可，公司能跑下去即可。”高靖说。

据了解，行业内回本周期的标准是两年。“未来，我们的理解是公寓是个服务载体，增值服务的想象空间很大。比如我们正在尝试的家具租赁服务。但没有规模，增值服务很难产生效益。”高靖表示。

最近，蛋壳公寓创业团队经常被问到一个问题：谁是你的竞争对手？

沈博阳说：“这是个伪命题。”首先，不同基因的企业会选择不同的模式来做。比如地产商做的肯定是集中式公寓，他们擅长盖楼、管理一栋楼，但分散式公寓他们做不来，因为这种模式非常有互联网属性，还要有遍布全国各个城市的地推人员;酒店也适合做集中式;中介背景的，因为线下门店多，适合做分散式;蛋壳公寓这种互联网属性的创业公司，也适合做分散式。

其次，住房租赁市场很大，且互联网效应不强，不会出现一家独大的情况。即便是都做分散式公寓，我国专业化租赁机构的市场占比才2%，打不起来。

“这个市场需要大家一起去升级、净化，不是谁进场就会影响谁。这生意和打车不一样，给你10个亿去补贴也没用。第一，补贴不起;第二，区域属性太强。假如你在朝阳区工作、租房，我在石景山区补贴打折扣，你会来吗？所以，重要的还是服务，比如，我收了100万间房，能否有标准输出把它改造出来，这是核心。”高靖说。