浅析通货膨胀与房地产价格的传导机制

张玲+崔蓓琳

摘 要：为了更深入分析我国房地产价格和通货膨胀之间的关系，本文在总结已有理论经验和实证研究的基础上，对2005年—2016年的我国房地产价格及通货膨胀统计数据进行实证检验。结果证明，我国的房地产价格与通货膨胀之间存在长期稳定的协整关系。

关键词：通货膨胀 房地产 ADF检验 协整检验

随着近年来城市化进程的加快，中国城市逐步进入了大拆大建的高速发展时期，无疑使得房地产行业又被涌向了城市建设和媒体舆论的风口浪尖。城市经济的发展离不开房地产，甚至可以说，房地产行业已经成为地方财政的主要收入来源。作为支柱产业，它的地位仍无法动摇。随着人们生活水平的提高，对于买房的需求已不单单在于居住，更表现为一种财富效应。从表面来看，房地产行业与表现为货币贬值的通货膨胀似乎并无瓜葛，但挖掘其内在，出于种种原因对房地产需求的增加使得房地产价格大幅上涨，而房价上涨又会使人们对于通货膨胀的预期加大，從而再次助力房价飙升。因此，我们可以大胆推测房地产价格与宏观经济的通货膨胀可能有着一定的传导机制。

一、研究背景

通货膨胀是一种市场上供远小于求的宏观经济形态，通常表现为整体物价上涨以及货币贬值。经济学界对于通货膨胀的概念解释并不完全一致，一般经济学家认可的概念是：在信用货币制度下，流通中的货币数量超过经济社会实际需要的货币量而引起的货币贬值和物价全面而持续的上涨。此处提到的物价上涨不是特指某种或某几种商品的价格上涨，而是社会物价总水平的上升。

房地产行业牵动着许多工业原料的神经，一幢大楼的建设囊括了钢筋、水泥、混凝土、砖块、玻璃等等多样的原材料，若房地产价格上涨，必定拉动对原材料的需求从而相对于原来的供应量来说是需求大于供给的，这样一来原材料的价格势必会上涨。对于一部分消费者来说，他们同样也是房地产行业的建设者，对多种原材料有大量的需求，因此，会造成居民消费价格指数的上升，大体上可以假设房地产价格与通货膨胀之间是有类似正比关系的。

造成通货膨胀的原因是多方面的，对于通货膨胀的形成，在凯恩斯主义经济学中大体有以下三种解释：需求拉动的通货膨胀、成本推进的通货膨胀以及结构型通货膨胀。其中，需求拉动型通货膨胀是指由于总需求的增长而引起的商品平均价格的普遍上涨的现象；成本推进型通货膨胀是指因商品和劳务的生产者主动提高价格而引起的商品平均价格的普遍上涨的现象；结构性通货膨胀是指物价上涨是在总需求并不过多的情况下，而对某些部门的产品需求过多，造成部分产品的价格上涨的现象。在通货膨胀期间，需求、成本以及结构这三种因素同时起作用；而在货币主义经济学中，通常认为商品价格的普遍上涨只能是由于货币引起的。该理论被总ut=ρ*ut-1+εt

D.W.统计量检验的原假设H0：ρ=0，备选假设H1：ρ≠0。对两个变量CPI以及房屋销售价格指数HPI我选择在EVIEWS 8.0中进行数据分析。利用OLS分析结果如下：

可以清晰地看到Durbin—Watson stat（简称D.W值）为1.705303，根据经验D.W值小于2时，表明存在正序列相关。既然存在一阶自相关，那就应当对其进行纠正。通过在命令栏中使其滞后一阶再进行分析，结果如下：

此时D.W值为2.012657处于2附近，说明纠正后不再序列相关。

如果一个数据序列是平稳的，那么它的残差序列也是平稳的，会围绕0上下波动。若序列中存在单位根，则序列不平稳。通常，我们选择ADF检验来检验是否存在单位根。ADF检验方法是通过在回归方程右边加入因变量yt的滞后差分项来控制高阶序列相关的，目的是用来纠正时间序列中的伪回归问题。ADF检验的原假设为H0：原序列至少存在一个单位根；备选假设H1：原序列不存在单位根。通过在Eviews中运行分析可以得到如下结果：

T检验的值为-1.863227，大于在各个水平下的临界值，且伴随概率较高。因此接受原假设，原序列存在一个单位根。

下面进行残差序列的协整检验，此处采用的是SIC准则下有截距项但不含趋势项的残差序列检验，残差序列图如下图所示：

结果显示：在7%的水平下可以接受原假设，该原序列存在单位根。

（四）结论

通过对原序列进行协整检验，在VAR（向量自回归）系统下，用极大似然估计来检验多变量之间协整关系的方法。设一个VAR模型如下：

Y=B1Yt-1+B2Yt-2+…+BpYt-p+Ut

在Eviews中运行结果如下：

迹统计量结果显示，在5%的水平下拒绝原假设，即存在有唯一一个协整关系。即房地产价格与通货膨胀之间存在一个长期稳定的协整关系。标准化的协整系数矩阵可以写成如下表达式：CPI=0.1616*HPI，表明房屋销售价格指数每增加一个百分点会引起居民消费价格指数上升16.16个百分点。定量地说明了二者之间的关系，可以说房价的上涨是对居民消费的一般物价水平的上涨起到一定的推动作用的，而不是由于存在消费的“替代效应”而造成一般物价水平的下降。endprint

四、结论及政策建议

通过前文的理论分析和实证研究可以得出房地产价格与通货膨胀之间存在着长期稳定的关系，且为正向相关关系。房地产价格上升在一定程度上会引起居民消费的一般物价水平的上涨，从而造成通货膨胀的加剧。这意味着房地产的“财富效应”已经超过了它的替代效应，造成了整体物价水平的上升。人们对于过去的通货膨胀而产生的心理预期当然会对当期通货膨胀产生影响。同样，由于人们对房产的出于各种原因的需求，房价上涨同样会给消费者造成一個心理预期——对于未来通货膨胀的预期。为了保障我国宏观经济的稳定运行，避免房地产价格过高造成对于宏观经济的压力，本文给出如下建议：

（一）发挥房地产价格走势对通货膨胀的指示预测作用，将房地产价格作为制定货币政策的一个重要指标

由已有的理论与实证研究分析可知房地产价格往往可以通过消费、储蓄和投资等途径影响一般物价水平，故房地产价格走势可以在一定程度上预测物价水平的走势。货币政策当局即央行在制定货币政策控制货币量及利率时一般与反映通货膨胀水平的CPI挂钩——当出现货币紧缩时降低利率增加货币供给，当出现通货膨胀时提高利率减少货币供给。对于货币政策当局来说，要避免出现通货膨胀或者致力于把通货膨胀控制在一个较低的水平上，不仅仅应当关注货币发行量把控货币流通速度，还应当对房地产价格给予充分的关注度。而房地产作为支撑国民经济的一大支柱产业在目前中国的CPI中并没有得到反映，这样一来就会使得依赖CPI指标制定的货币财政政策的效力不能充分发挥。因此，可以考虑构建一个广义的消费价格指数，将房地产价格纳入其中，为货币政策的制定提供参考。

（二）运用多种政策工具降低房地产价格对于宏观经济的冲击作用

房地产经济具有虚拟性，房地产市场的过度繁荣往往会吸引大量社会资金流入，就会产生房地产泡沫，造成诸如通货膨胀等一系列经济问题。在通货膨胀过高的情况下，人民银行可以运用法定存款准备金率，公开市场业务，再贴现率这三大政策工具调节通货膨胀和房价。人民银行通过调高法定存款准备金和再贴现率以及在公开市场上购入证券，都能够使得货币供给量减少，从而导致利率上涨，资金成本提高，商业银行贷款发放减少，同时还可有效抑制房地产市场的投机炒作。避免以房地产价格上涨为主的结构性物价上涨演变为全社会性的通货膨胀。

（三）密切关注政府决策以及政府政策制定的导向

房地产作为支撑国民经济的一大支柱产业，政府的政策制定往往会对其进行一定程度的干预，必须对其给予充分的关注度，把握政府经济运行风向，制定“逆风向而行”的货币政策才能正确应对房地产价格波动，才能制定科学、合理的经济政策引导房地产行业的发展，避免房地产经济大起大落带来的强烈震荡。

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〔张玲（通讯作者），河北农业大学商学院。崔蓓琳，河北农业大学商学院。〕endprint