既有建筑商业化再利用的形式探究

沈敏

摘 要：伴随我国经济的高速发展，房屋建筑工程作为我国民生工程，成为经济发展的支柱。为避免在城市化的发展中拆毁重建既有建筑而造成的巨大损失，既有建筑商业化再利用的呼声也越来越高，这是一项商业化的环保工程，既节省了拆毁重建的成本，又赋予既有建筑新的身份、新的意义。对不符合城市规划的既有建筑进行商业化改造，并进行后期运行，在增加既有建筑使用寿命的同时，也带来新的经济利益，既保留了蕴含在既有建筑里的历史痕迹，也体现其经济价值和社会价值。

关键词：既有建筑；商业化；改造利用；利用形式

建筑工程虽然是我国经济发展的重要组成部分，但也是造成环境污染的重要原因。建筑工程在施工时，材料的生产、使用及废物处理等都需要大量的自然资源，同时在加工使用的工程中对自然环境造成严重污染。近年中国秉持着可持续发展的科学发展路线，建筑业也能依照“减量化、再利用、资源化”可持续发展的路线来延续建筑的使用寿命，并在使用寿命内不断对其进行更新处理，达到重复利用的效果，让建筑真正做到可持续发展。并对不符合城市发展的既有建筑进行商业改造，在增加既有建筑使用寿命的同时，也带来新的经济利益，既保留了蕴含在既有建筑里的历史痕迹，也体现其经济价值和社会价值，这有效保护了既有建筑。

一、既有建筑再利用范围

既有建筑指的是在建筑使用寿命之内或通过一定的修缮改建后可继续使用的房屋，其内部空间完好，各功能都还能使用。但随着城市发展规划，这些建筑已经不满足现代化建筑的标准，可是经过时间的冲刷，其具有一定的历史文化意义。这些既不在文物保护范围之内，数量又非常多，分布在全国各地，最主要的是这些建筑的内部功能空间都比较完好且都在使用寿命之内。因此，这些既有建筑只有经过商业化的改造才能达到现代化建筑的标准，在保留其历史文化的同时，赋予其新的实用含义，这样做既保留整个城市的历史文化底蕴，也促进城市经济的发展。

二、既有建筑改造利用的意义

既有建筑改造利用是一项商业化的环保工程，就目前城市经济发展来说，这项工程是必要的，它在促使城市发展及更新的同时，也能保留其固有的历史文化，并增加新的实用意义。既有建筑记录着一个城市的时代变迁，体现当时的地域特色。但随着经济的发展，城市正在转型，进行不断的更新，既有建筑商业化改造是不可避免的，也是一个必要的过程。传统的摧毁重建模式既造成资源的浪费和环境的破坏，也让整个城市失去其原有的歷史文化，就像失去了根，造成不可逆的巨大损失。而既有建筑商业化改造在保留城市历史文化的同时，促进城市的多元化发展，在节省重建建筑成本的同时，避免拆毁重建造成的不必要浪费，在节约自然资源的同时，保护了城市的生态环境。既有建筑商业化改造的呼声越来越高，伴随许多既有建筑的改造成功，其被赋予新的内涵、实用意义被广大市民喜爱，同时带来的经济利益也推动城市经济的发展。

三、既有建筑的商业化利用

既有建筑商业化改造指的是根据既有建筑的内部功能空间、外部形状、历史文化等不同情况进行针对性改造，并对新老建筑的衔接部位进行过渡处理，是自发性的更新开发，不同于以往传统模式的摧毁重建，由消极模式转变为积极模式，并且进行商业化改造后的既有建筑成为新的城市亮点，推动城市经济的发展。另外，既有建筑通过商业化的改造和商业化模式的运营，利用既有建筑的使用价值和历史文化价值带来新的经济利益和社会效益。城市化的发展将城市里绝大部分建筑变得整齐化、统一化、规范化，因此将既有建筑具有的独特气息和别具一格的建筑外观融入到城市中，通过建筑风格上的差异形成不一样的商业和文化气息，推动城市经济的发展。既有建筑通过商业改造来提高商业利益及自身价值，使既有建筑价值最大化，共同实现经济及社会的价值。但既有建筑的商业化改造方式有很多，因此在改造前必须对其地理位置、建筑架构、新旧程度等进行具体分析，然后再确定既有建筑该如何进行商业化改造。

（一）产业建筑的商业化利用形式

伴随我国国民经济的不断攀升及城市化的发展，我国许多传统产业的结构模式发生了改变。上个世纪90年代，国家开始将城市里的工业及工厂搬离城市中心甚至是远离城市，但留下了工厂建筑及废弃的机械设备。这些企业、工厂的建筑都在使用寿命之内，如果按照传统模式进行暴力摧毁，将造成巨大的浪费及环境的污染，违背了可持续发展的战略模式。这些建筑及其地段都具有重新开发利用的价值，包括其固有的资源再利用，历史文化及其商业改造后的经济利益和现实意义。一般建筑的使用寿命比其功能寿命要长，工业类建筑结构坚固，内部使用空间的利用价值更大。因此，此类既有建筑的商业化改造可以是两种，文化创意产业类及商业综合类。

1.文化创意产业类

上个世纪很多企业在城市优越的地理位置上建立工厂厂房，其工厂建筑结构坚固，内部空间宽广，为文化创意产业提供良好的场所。通过对此类具有使用价值工厂的既有建筑进行商业化的改造，为艺术家们提供一个交流艺术的场所，并在此成立相应的工作室，依托改造后的既有建筑建立艺术市场。这种商业化的改造是通过改变其建筑氛围而营造一种文化艺术的氛围，将其内部功能空间转变为创意产业的同时带来新的经济利益，推动城市经济的发展。就以北京大山子的798工厂为例，它是由老国营无线电器材联合场改造而来的，在21世纪初，798工厂被出租，而一个新的艺术交流中心便诞生出来。在对国营无线电器材联合场进行商业改造时，其原有的工厂建筑特有的元素全被保留，建筑的外部也没进行太多的变动，只利用宽敞的工厂内部，对其内部空间进行划分改造，形成独具一格的艺术效果，这样做既节省大量的资源材料，又保留其特有的建筑风格。现在798是一个著名的艺术交流中心，许多年轻的艺术家及时尚人士喜欢在这里交流，创意产业为这类工程建筑带来新的经济价值，也促进艺术交流及城市经济的发展。

2.商业综合类

伴随城市化的发展，工业时期建立的工厂建筑，凭借其优越的地理位置、发达的交通，成为人们聚集的中心，对此类既有建筑进行商业化的改造，能将其转变为商业建筑，人们能在此进行娱乐、购物、商业等。就以维也纳煤气罐为例，设计师根据维也纳煤气罐的结构，巧妙划分，对其空间进行精心的布局，使得四个维也纳煤气罐被重新利用，在保留历史文化建筑的同时，也大大提升其经济价值。其中煤气罐的底部进行商业改造后，成为集商业、服务、娱乐、购物为一体的商业用房，中间被设计为三层高的中庭，为居民提供休息交流区，这些区域都由购物街相连。煤气罐商城在进行商业化的运营后，因其独特的形状、历史文化意义、新增的商业功能和发达的交通，成为维也纳的经济文化中心之一，带来的经济效益是巨大的。

（二）居住建筑的商业化利用形式

既有建筑商业化改造需要根据多种因素，其中建筑的内部空间的灵活性及其结构划分设计的好坏直接影响改造再利用的效果。因此在对此类居住建筑进行商业化的改造时，要就建筑空间的实际情况进行商业化的更新和再利用，变动旧建筑的使用功能，达到对既有建筑动态保存的效果。

（三）公共建筑的商业化利用形式

公共建筑作为民生工程，也是人流量密集的地方，一般在优异的地理位置上建立，因此此类既有建筑的商业化改造价值更高。上个世纪80年代，平顶山上有一家影城，作为曾经人们文化娱乐的重要场所之一，其地理位置优异，交通发达。但随着时代的发展，人们娱乐的方式也不断地增加，单单影院已远不能满足人们现在对于娱乐的需求，影院也是一直处于亏损的状态。为了改变现状，老板将影城改造成以KTV为主的娱乐中心，由于影城内部构造简单宽敞，在对其内部空间进行划分改造时提供有利条件。保留原影城的大厅作为休息场所，增加几部电梯，将宽敞的电影播放室改造成两层的KTV包厢。并对主要入口采用新型玻璃材料，对外墙进行精心的装饰，营造一种豪华气派的氛围。其余不对其进行过多的改变，既保留老顾客对此的回忆，将影城改造为KTV娱乐场所，也带来巨大的经济利益，推动了城市经济的发展。

四、结语

既有建筑在我们身边随处可见，伴随着城市化的发展，对既有建筑的商业化改造也是不尽相同。为避免在城市化的发展中拆毁重建既有建筑而造成巨大经济损失，既有建筑通过商业化的改造和商业化模式的运营，利用既有建筑的使用价值和历史文化价值带来新的经济利益和社会效益。在保留城市历史文化的同时，促进城市的多元化发展，在节省重建建筑成本的同时，避免拆毁重建造成的不必要浪费，在节约自然资源的同时，保护了城市的生态环境。想要对既有建筑進行更好的保护又不影响城市的正常发展，既有建筑商业化再利用是必要的。改造后的新建筑往往处于城市中心及交通发达的地段，比较容易形成商业聚集地，在满足城市规划的同时，又推动城市经济发展。

参考文献：

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