基于AHP-FCE的绿色房地产开发评价体系研究

(泰山学院 旅游学院,山东 泰安 271000)

基于AHP-FCE的绿色房地产开发评价体系研究

刘桂菊,彭淑贞

(泰山学院 旅游学院,山东 泰安 271000)

在充分理解绿色房地产开发内涵的基础上,结合我国国情,借鉴国内外绿色房地产有关研究成果,以绿色房地产企业和绿色建筑为考察重点,从环境、经济、社会三个维度,选取14个指标构建了绿色房地产开发评价指标体系。运用专家打分法和AHP方法确定各级指标权重,采用模糊综合评价法建立绿色房地产开发评价模型,并通过案例分析验证了评价体系的可行性,结合指标权重提出了实现绿色房地产开发的政策建议。

绿色房地产开发;评价体系;层次分析法;模糊综合评价

2015年我国在《关于加快推进生态文明建设的意见》中指出:“必须加快推动生产方式绿色化,大幅提高经济绿色化程度,加快发展绿色产业。”改革开放以来,房地产业一直是国民经济发展的重要引擎,而我国房地产开发以高消耗、高产出、高污染的传统模式为主,房地产行业的高速运转使资源环境难以支撑,在资源环境压力日益凸显、节能与健康需求成为广泛共识的形势下,绿色开发逐渐成为房地产开发的新要求。构建绿色房地产开发评价体系,促进绿色房地产开发,不但可推动我国房地产业绿色升级,而且能为国家经济转型升级提供强劲的绿色动力。

国外绿色房地产评价集中体现在绿色建筑评价方面。英国于1990年建立了BREEAM体系,该体系着重从管理、能源、健康舒适、交通、水耗、材料、污染、生态价值、土地利用等方面进行评价,通过计算BREEAM等级和环境性能指数进行等级划分并授予不同的绿色认证证书[1]。美国绿色建筑协会于1998年创立了世界上最有影响力的评估标准----LEED标准,从资源、能源与环境等方面采用条款评价方法,对累加求和总分划档并颁发等级证书[2-4]。加拿大GBC2000在关注绿色建筑资源环境因素的同时又增加了经济性和管理性因素,并借助评价操作系统GBTool完成了评价[5]。2001年，日本开发了CASBEE,通过计算建筑环境效率(Q/LR)进行评估,其中Q指建筑环境性能和质量,LR指建筑环境负荷的减少[6]。

我国绿色房地产评价起步较晚,2001年编制了国内第一部绿色建筑评价体系——《绿色生态住宅评估手册》[7],2003年编制了《绿色奥运建筑评估体系》[8],2006年制定了第一部较完善的绿色建筑评价国家标准——《绿色建筑评价标准》,2014年对该标准进行了修订,评价内容不仅包括资源、环境等5个方面,还增加了施工管理和运营管理。该标准采用措施得分法计算,满足一般项和优选项的数量并据此划分一星级、二星级、三星级绿色建筑标识[7,9]。

综合国内外绿色房地产评价体系可见,评价对象集中在房地产产品即绿色建筑上,评价内容主要包括土地资源、能源、水资源、材料、环境质量等资源环境要素,这些评价体系的确立对规范和引导世界各国绿色房地产发展起到了不可估量的作用。但从整个房地产行业发展来看,要促进绿色房地产开发,评价对象不仅包括绿色建筑,还应把房地产企业纳入评价体系;评价内容不仅包括资源环境指标,还应增加经济性和社会性指标。

本文在借鉴国内外绿色房地产评价体系基础上,以房地产开发整个过程为基础,从房地产产品——绿色建筑和房地产企业出发选取环境指标、经济指标和社会指标构建绿色房地产开发评价指标体系,以期为我国房地产开发的绿色经济发展提供帮助。

1 绿色房地产开发评价指标体系构建

1.1 指标体系的构建思路

在构建绿色房地产开发评价指标体系时,以对绿色房地产开发概念的理解为基础。房地产开发是指房地产开发经营企业根据城市规划的要求进行土地开发、房屋建设与相应的房地产营销和物业管理,以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动[10,11]。关于绿色房地产开发,Rocky Mountain Institute(RMI)认为从经济考虑出发,达到整合经济与环境目标的开发过程[12]。郑燕鸣等认为,基于LCA实现物质系统的首尾相接、无废无污、高效和谐、开放式闭合性良性循环,即用绿色的方式进行绿色房地产开发[13,14]。张建中认为,绿色房地产开发是通过科学的整体设计,集成一系列节约资源、能源的高新技术,从规划、资源和能源利用、建筑环境和功能等角度阐述了绿色房地产开发所具有的六大特点[15]。

借鉴以上研究成果,本文认为绿色房地产开发要求把绿色发展理念贯穿于房地产开发的全生命周期过程,绿色房地产企业根据时代发展要求,在符合国家标准的前提下,采用一系列节能、环保技术与措施进行绿色建筑等房地产产品的开发建设、运营维护与管理,尽最大可能地取得经济效益、社会效益和环境效益的和谐统一,从而实现房地产开发从传统模式向绿色低碳模式转变。绿色房地产开发的主体是绿色房地产企业,开发的产品主要指各种绿色建筑。因此,绿色房地产开发主要通过绿色房地产企业的可持续性发展和绿色建筑产品的性能体现出来,其评价应从全生命周期过程中重点考察绿色房地产企业和绿色建筑,绿色房地产企业主要从经济维度和社会维度考察其绿色可持续性,绿色建筑重点从资源环境维度考察建筑性能与品质。

1.2 评价指标体系的构建

按照上述逻辑思维,依据评价指标体系设计的科学性、系统性、独立性和前瞻性等原则,充分考虑目前我国建设智慧城市、海绵城市、被动城市、生态城市的时代背景,本文从环境、经济和社会三个维度选择14个评价指标重点考察绿色建筑性能和房地产企业的绿色可持续性,建立了涉及多个评价因素的综合评价指标体系(表1)。

表1 绿色房地产开发评价指标体系

主要指标包括:①环境指标。环境指标主要反映绿色建筑的基本属性。房地产开发主要围绕建筑产品展开,绿色建筑是绿色房地产开发的最终产品,因此绿色房地产开发集中体现在绿色建筑上。根据我国《绿色建筑评价标准》中对“绿色建筑”的界定及评价内容的确定[9],借鉴国外绿色建筑评价标准,结合我国国情,环境指标主要从资源、能源节约利用和环境保护角度选取了水资源循环利用、土地集约利用、再生能源与节能技术利用、建筑材料性能与再生利用、室内外生态环境质量、绿色建筑智能管理、环境污染综合治理7个指标。②经济指标。经济指标主要反映绿色房地产企业经济效益。市场经济条件下,房地产企业是房地产开发的主体,获得最大经济效益是房地产企业的主要目的,如此房地产企业才能具备后续持续开发的资金条件。因此,从绿色房地产企业经济效益角度,经济指标选取了绿色建筑工程造价、绿色房地产销售收入、绿色房地产运营维护费用、绿色房地产市场占有率4个指标。③社会指标。社会指标主要基于对绿色房地产企业的社会形象考量。良好的社会形象是促进绿色房地产企业可持续发展的重要保障,企业的美誉度、居民对绿色房地产产品的满意度、政府对企业的认可度是绿色房地产企业树立良好社会形象的基础。因此,从绿色房地产企业社会形象入手,社会指标主要选取了绿色房地产企业信誉完整度、居民满意度和政府认可度3个指标。

2 绿色房地产开发模糊综合评价模型构建

从表1中的评价指标体系可见,既有定量指标,又有定性指标，为了将两者有效地放在同一个体系内进行评价,本文采用模糊综合评价方法完成对绿色房地产开发的评价。

2.1 评价要素指标体系的设置

根据表1所建立的绿色房地产开发评价指标体系,依据各指标间的相互联系构造层次结构。绿色房地产开发评价指标体系分为三层:第一层为总目标层A,用来反映绿色房地产开发的综合水平;第二层因素集A1、A2、A3,分别代表环境指标、经济指标和社会指标,从属于第一层次;第三层因素集，从属于第二层次集,分别为:{A11,A12,A13,A14,A15,A16,A17}=A1、{A21,A22,A23,A24}=A2、{A31,A32,A33}=A3。

2.2 评价集的确定

依据各指标对绿色房地产开发目标的满足程度,将评价标准分为“优秀、良好、合格、不合格”四个等级。即评语集合为:V={v1,v2,v3,v4}={优秀，良好，合格，不合格}。

2.3 评价要素权重子集的确定

本文选用层次分析法确定绿色房地产开发评价指标权重,基本思路是：在建立层次结构模型的基础上,通过专家打分构造判断矩阵,求出判断矩阵的最大特征值与特征向量,并进行一致性检验,若通过检验,则对向量做归一化处理可得到各层指标的权重[16]。

若评价目标为T,评价因素集为F{f1,f2,…fn},构造判断矩阵P(T-F):

f11f12…f1nf21f22…f2n︙︙︙︙fn1fn2…fnn

式中,fij表示fi对fj的相对重要性(i=1,2,…,n;j=1,2,…,n),其取值见表2。

表2 fij的取值

2.4 模糊综合评价

R 1=(r1ij)4×7=r111r112r113r114r121r122r123r124r131r132r133r134r141r142r143r144r151r152r153r154r161r162r163r164r171r172r173r174æèçççççççççöø÷÷÷÷÷÷÷÷÷

根据单要素模糊综合评价结果,可得到Ai各子集的综合评价矩阵:

R =B 1B 2B 3æèççççöø÷÷÷÷=b11b12b13b14b21b22b23b24b31b32b33b34éëêêêêùûúúúú

3 绿色房地产开发评价实证分析

以泰安海普地产有限公司开发的项目——海普·凤栖湾为例,采用以上评价体系对绿色房地产开发进行综合评价。海普·凤栖湾是泰安海普地产有限公司于2004年开发建设的高档住宅小区,是泰安市首个情景式花园洋房,曾在山东省第二届住交会上被评为“齐鲁名盘30强”。该公司在取得显著的经济效益的同时,取得了良好的社会效益,“海普地产”品牌已在泰安房地产行业中得到了社会各界的认可和赞誉。

3.1 各级指标权重的计算

根据表1所建立的评价指标体系,依据各指标间的相互联系构造层次结构。邀请来自土木工程、应用数学、产业经济学、地理科学等专业的专家对各层指标两两比较打分,构造判断矩阵,根据判断矩阵进行计算并进行一致性检验。判断矩阵A-Ai和层次排序结果见表3。

表3 A-Ai判断矩阵及层次排序

λmax=3.0463，CI=0.0232，RI=0.58，CR=0.0399lt;0.1。

同理,构造判断矩阵A1-A1j、A2-A2j、A3-A3j,并运用上述计算过程可分别得到相对于A1、A2、A3各层下属各指标的权重,然后根据各层次单排序的结果,经过总排序计算和一致性检验,得到各二级指标相对于总目标A的层次总排序即组合权重,表示各指标对实现绿色房地产开发综合评价的相对重要程度,计算结果见表4。

表4 指标权重总排序

层次总排序的一致性检验,其计算公式为:

=0.0613

二级指标的权重分配为:

3.2 模糊合成与模糊综合评价

为了对该公司开发的此项目进行科学评价,我们邀请了熟悉该项目的有关部门领导、建筑、环保等领域的专家与部分社区居民共30人进行评价。依据每位成员对每一个二级指标进行的评判,统计得出如下单因素模糊评价矩阵:

R 1=0．200．400．300．100．300．400．200．100．300．500．100．100．500．400．100．000．400．400．100．100．300．400．200．100．200．300．300．20æèçççççççççöø÷÷÷÷÷÷÷÷÷

R 2=0．200．300．400．100．300．400．200．100．200．300．400．100．300．400．200．10æèçççççöø÷÷÷÷÷

R 3=0．400．400．200．000．300．400．200．100．400．400．200．00æèçççöø÷÷÷

R =B 1B 2B 2æèççççöø÷÷÷÷=0．330．410．160．090．260．360．280．100．360．400．200．04æèçççöø÷÷÷

因此，该房地产开发公司绿色房地产开发模糊综合评价结果为:

=(0.5064 0.3018 0.1918)∘

0．330．410．160．090．260．360．280．100．360．400．200．04

=(0.32 0.40 0.20 0.08)

4 结论与建议

绿色房地产开发作为房地产业最基本、最主要的经济活动内容,对我国绿色经济发展,推动国家经济转型升级提供了强劲的绿色动力。由上述分析可知,建筑产品的绿色性能和房地产企业的绿色可持续性是实现绿色房地产开发的重点,据此影响绿色房地产开发的主要因素包括环境因素、经济因素和社会因素。以这些因素为基础构建指标体系,通过专家打分法和AHP法确定了各指标权重,构建了绿色房地产开发模糊综合评价模型,并通过案例验证了评价体系的可行性，这为我国绿色房地产开发评价的量化与绿色房地产开发战略实践提供了有益的借鉴。

本文通过对绿色房地产开发评价指标体系中各指标权重的比较发现:一级指标权重的大小依次为环境指标(0.5064)、经济指标(0.3018)、社会指标(0.1918)，二级指标中权重处于前5位的依次为室内外生态环境质量(0.1566)、再生能源与节能技术利用(0.1067)、绿色房地产销售收入(0.0920)、绿色房地产市场占有率(0.0914)、水资源循环利用(0.0831)，以上因素对实现绿色房地产开发具有重要影响。

为了实现我国绿色房地产开发战略,增强绿色经济发展水平,应重点关注:①加强绿色建筑产品开发建设,提高房地产开发项目的绿色性能。绿色建筑是实现绿色房地产开发的核心。2016年国家在《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中强调要“提高建筑节能标准,推广绿色建筑”。绿色建筑不是节能、环保材料的简单堆积,也不是绿化较好的建筑产品,它追求“人—建筑—自然”的和谐统一,不仅具有“四节一环保”的优点,还代表了健康、舒适、安全,体现了建筑品质的综合提升,是未来人们对建筑发展的需求。将绿色开发理念更好地落实到建筑产品的开发建筑中,是推进绿色房地产开发的重点。②积极研发和推广应用节能、节水技术,最大程度地节约能源和水资源。在当前我国资源环境条件硬约束下,能源和水资源成为绿色建筑的重要制约因素,再生能源与节能技术的充分利用和水资源的循环节约利用在实现绿色房地产开发中至关重要。因此,将微电子技术、生物技术、信息技术、新材料、新能源技术等广泛应用于绿色建筑的生产、建筑节能、居住环境等方面[15],优化推广太阳能、风能和地热等自然能源的利用技术、建筑围护结构热工性能技术、污水处理和回用技术等,全方位降低建筑能耗与水耗,努力打造绿色节能环保建筑,对我国实现节能减排和生态文明建设具有重要意义。③综合提升室内外生态环境质量。室内外生态环境质量不但是绿色建筑中最重要的影响因素,而且对于整个绿色房地产开发起到关键性作用。绿色建筑的“绿色”,主要通过健康舒适的室内环境与自然和谐的室外环境来体现。健康、舒适的室内环境是绿色建筑的关键,包括良好的空气质量、热环境、光环境和声环境等,为此房地产企业在室内结构设计、环保材料应用、部品选择等方面严格把关,满足消费者卫生、健康、舒适的生活要求;最大程度地利用项目所在地的地形、地貌、气候等自然环境条件,因地制宜,营造良好的室外建筑环境,达到人与自然环境的和谐共生、互动发展。此外,室内外生态环境质量也直接影响绿色房地产产品的销售价格和保值增值潜力。④提高房地产企业的绿色可持续性。房地产企业是绿色房地产开发的主力军,经济效益的高低影响着企业对绿色产品的持续开发,房地产企业要以市场为导向,积极拓展开发真正意义上的绿色产品,尽可能地降低绿色产品开发建造成本、技术成本,推广绿色营销渠道,以高质量、高附加值的绿色建筑精品赢得消费者的信赖,以此提高绿色产品的销售收入和市场占有率,凸显绿色开发的经济效益。

[1]杨敏行,白钰.中国生态住区评价体系优化策略—基于LEED-ND体系、BREEAM-Communities体系的对比研究[J].城市发展研究,2011,(12)∶27-31.

[2]孙继德,卞莉.美国绿色建筑评估体系LEED V3引介[J].建筑经济,2011,(1)∶91-96.

[3]尹双权.国内外绿色公共建筑评价标准对比研究[D].长春：吉林大学硕士学位论文,2014.

[4]潘海泽,陈梦捷.美国LEED绿色建筑评价标准与我国绿色建筑评价标准的比较分析[J].建筑经济,2016,37(1)∶88-92.

[5]刘萍,雷俊红.我国绿色建筑评价体系与国外评价体系比较研究[J].吉林建筑工程学院学报,2014,31(4)∶72-74.

[6]王晓军,朱文莉.日本城市建成环境效率综合评价方法研究[J].国际城市规划,2015,(4)∶41-44.

[7]黄一翔,栗德祥.关于国内生态住宅评价标准的指导性分析——从《中国生态住宅技术评估手册》到《绿色建筑评价标准》[J].华中建筑,2006,24(10)∶107-109.

[8]江亿,林波荣.北京奥运建设与绿色奥运评估体系[J].建筑科学,2006,22(5)∶1-6.

[9]林海燕,程志军.国家标准《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2014解读[J].建设科技,2014,(16)∶11-18.

[10]张永岳,陈伯庚.房地产经济学[M].北京：高等教育出版社,2011.

[11]朱华.论房地产开发成本控制管理[J].金融经济,2007,(4)∶30-31.

[12]Rocky Mountain Institute,Alex Wilson.Green Development：Integrating Ecology and Real Estate[Z].Wiley,1998.

[13]郑燕鸣,李启明.基于生命周期评价的绿色房地产开发[J].东南大学学报(自然科学版),2001,31(1)∶78-82.

[14]章向吉力.我国绿色房地产发展前景初探[J].民营科技,2009,(2)∶44-45.

[15]张建中.绿色房地产开发建设方案研究[D].南京：南京农业大学硕士学位论文,2011.

[16]周茂春,连洁.基于AHP和FCE的煤炭企业绿色物流绩效评价[J].资源开发与市场,2015,31(10)∶1179-1184.

ResearchonEvaluationIndexSystemofGreenRealEstateDevelopment

LIU Gui-ju,PEGN Shu-zhen
(School of Tourism,Taishan University,Tai′an 271000,China)

Based on the concept of the Green real estate development(GRED) according to our national reality,using the research results at home and abroad for the reference,focused on green real estate enterprises and green building,this paper established the evaluation index system of the GRED including three aspects and fourteen elements.The corresponding index weight was calculated with the methods of expert scoring and AHP.Fuzzy comprehensive evaluation was applied to achieve the comprehensive evaluation of the GRED.Through the empirical research,this paper verified the feasibility of the evaluation system.Finally,some suggestions were put forward about the GRED.

green real estate development;evaluation system;AHP;Fuzzy comprehensive evaluation

10.3969/j.issn.1005-8141.2017.05.006

F293.3；X322

A

1005-8141(2017)05-0540-05

2017-03-21；

2017-04-14

国家社会科学基金项目(编号:15CJY073);山东省高校人文社会科学研究计划项目(编号:J15WB41);山东省软科学研究计划项目(编号:2016RKB01234)。

及通讯作者简介：刘桂菊(1979-),女,山东省泰安人,硕士,讲师,主要从事房地产经济与政策研究。