土地供给调控对房地产市场的影响

何杭迅

[摘要]房地产价格受供给和需求双方的影响，而影响供给和需求的因素是多种多样的，比如说人们的购房习惯以及政府对于房地产市场的干预。其中，土地供给是一个影响房价的重要因素。

[关键词]土地供给 房地产价格 回归模型

一、问题背景

纵观最近20年的宏观调控，房地产事业迅猛发展，房产价格节节高升，房地产已经俨然成为中国经济的支柱产业。同时，由于房价的飞涨，致使国内很多专家都在担心房地产泡沫，因此国家出台了很多政策来抑制住房价，先后启用了货币、信贷、税费和土地各项政策，其中比较重要的就是土地供给对于房地产价格的影响。我们这篇文章就要考察这两者之间的关系。

二、政策研究

我们先来梳理一下各个关于土地供给调控的具体措施和目标。比如说1999年的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、1999年的《闲置土地处理办法》的政策都是关于土地供给的。然后是2002到2004年，房地产出现过热苗头，房地产宏观调控政策主要是抑制房地产市场过热。2002年出台的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》就强化了土地供应的调控作用。而2006年《关于加强土地宏观调控有关问题的通知、关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定、关于促进节约集约用地的通知》进一步完善了土地出让、使用、审批等的规定。而2010年规定土地闲置一年以上的企业禁止参加土地竞买活动。2016年至今，提出了“抑制资产价格泡沫”，强调供给端结构性改革，上海市规划和国土资源管理局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》。

三、文献综述

在国外的研究中，Wang.R（2016）等人研究在中国，房地产价格与企业投资行为之间的动态链接使用新凯恩斯动态随机一般均衡模型。Glaeser等人2017）研究了中国的房地产业的井喷现象。Liu，Fengyun等人（2017）基于面板数据分析的房地产泡沫规模测度模型实证研究。

在国内的研究，李颖（1996）研究了中国应该如何发展房地产商品化，促进房地产金融的发展。周珂（1999）利用香港的土地使用权出让制度研究了大陆的土地使用权出让制度，研究了可持续发展对于我国土地使用权出让制度的要求。赵广林（2000）创新性的将降低房产的税费和价格的政策设计，逐步扩大住房按揭贷款规模来挖掘房地产市场的潜在需求。李如鹏（2009）指出美国次贷危机对于中国的启示，并且提出了中国的虚热并不比美国轻。刘传哲等人（2009）通过误差修正模型和格兰杰英国关系得出了储蓄价格对房地产价格影响较大。张戈等人（2012）研究了房地产信贷在房地产开发中的城市效应，得出了刺激信贷政策对房地产开发并没有显著作用。易斌（2009）详细探讨了引起房价变动的两个重要因素房产需求和土地供给的影响。

四、土地供给和房地产市场的回归模型分析

对于土地供给采取房地产开发企业购置土地面积（单位：万平方米）这一指标，而对房地产市场情况因为房屋价格不便收集，采用房地产企业商品房销售额（单位：亿元）这一指标进行考察，两者都采取年度数据，并且两者都是全国数据。房地产销售额每年都是增加的，而房地产购置土地面积是下降的，这里就猜测房地产市场情况和土地供应面积是呈负相关的，但是要排除伪回归的情况。

将房地产开发企业购置土地面积记为x，房地产开发企业商品销售额记为y。得到回归结果如下：其中R-squared为0.474273，说明拟合的相关性还是较好的。p值为0.027648小于5%，则差异显著。y和x的相关系数是-2.766902，即两个变量是负相关。

五、房地产价格控制的建议

下面对控制房地产价格给产出几点意见。虽然政府也在积极出台限购政策、土地政策、税收政策等政策来控制房地产的价格，但是结果是不尽如人意的，房地产的价格还是再继续的向上涨。为了避免房地产市场像日本房地产泡沫一样破裂，找到一系列并且实施这一系列的宏观经济政策就显得尤为迫切。

建议一：增加土地供给，特别是经济适用房的土地供给。有前面的实证分析已经得到，土地供应量和房地产价格呈现负相关的关系。也就是说，土地供应量越大，房地产价格就越低。最近，一二线房地产的价格大概被控制了下来，有些一线城市的价格还有所回落。一二线房地产之所以常年都位居高价，是因为城市内有大量的流动人口和对房屋的刚性需求。所以，就应该增加土地的供給，以弥补市场上面的供给量的不足，达到供给和需求的平衡点，促进房地产事业健康发展。应该合理规划城市，特别是规划经济适用房的土地供给。在土地价格增长过快的城市增加土地供给以平息低价，建立透明健全的土地价格制度，打击炒地、囤地这种不利于房地产价格健康发展的行为，加强土地的管理调控工作，对于低档的商品房，协调低价，或者规定商品房的价格上限。

建议二：杜绝地方政府和银行的寻租行为。地方政府是土地的实际提供者和价格垄断者，要避免地方政府实行短期行为，将地租变成实行寻租的工具。虽然地租是地方政府的很重要的一部分收入，但是不能允许地方政府利用价格垄断者的优势，将这份收入变成不法收入。银监会要加大对于银行的监督管理，通过培训提高银行业从业人员的素质，遇到问题贷款立刻中止贷款，遇到寻租行为严惩不贷，绝不姑息。

建议三：进一步开发以经济适用房为主的实用房

现在的高档别墅、高档商品房的数量众多，但是低端商品房、经济适用房却很少，不能满足人们对于住房的日益增长的要求。导致了很多人没有住房住，只能通过租房，导致居民的幸福指数受到了严重的影响。一般情况下，政府是通过土地价格的减少和建设成本的降低，降低住房的价格，满足更多的人的购房要求。但是实际上可以调节一下豪华房和实用房的比例，可以优先考虑修建实用房的开发商。同时，规划经济适用房的购买人群。因为各个城市人群的收入是有很大的变化，买不买得起也有很大的差异，所以应该把权利下放到各个城市，让他们自己判断收入多少钱以下是属于中下收入阶层。endprint