对我国住房租赁立法的一些思考

2017-11-24王春华

上海房地 2017年11期

文/王春华

对我国住房租赁立法的一些思考

文/王春华

改革开放以来，大量农民工、新就业大学生等群体涌入城市，成为城市住房租赁市场的新消费者。由于我国的租房市场不规范，“黑二房东”、“黑中介”等大量存在，群租、“霸王条款”、无理涨价、房租欺诈、不退还押金、住房租赁期限短、房东随意违约驱赶承租人、房东拒绝维修等行为层出不穷，严重扰乱了市场秩序，承租人权益经常受到侵犯。因此，我国住房租赁立法需遵循市场规律，以问题为导向，以人民利益为导向。

一、我国住房租赁市场现状

（一）租金高，稳居难

长期以来，一线城市房屋租售比一直处于低位，租金的收益不如卖房的收益，房主更愿意出售房屋，获取更高的收益，导致用于出租的房屋数量不断减少，进而推高了房屋租金，使房屋租赁欺诈、随意驱赶租客、群租等租赁市场乱象不断涌现，每年毕业季，更是一房难求。很多年轻人被迫离开大城市，其中的重要原因之一即无法继续忍受租房之苦。租房网站“107间”发布的《2016·107间北京租房报告》显示：北京租房客，平均每11个月换一次房，大部分在8到14个月之间，“稳居”已成为很多租客的奢望。租客对于房东和中介的满意度普遍较低。发生纠纷后，超过七成的租客不了了之。由于无法维护自身的合法权益，许多租客只能选择默默忍受。约两成的租客私下维权但最终无果，只有约6%的租客会选择报警或诉诸法律。

（二）房屋租赁欺诈时有发生

58同城发布的《2016年度中国生活服务领域互联网黑产报告》显示，房屋租赁欺诈是互联网黑色产业活跃的领域之一，人均被骗金额为2560元，而九成受骗租房为80后与90后。报告显示，在地域分布方面，房产黑色产业举报覆盖全国244个县级以上城市。其中，外来人员较多、租房需求较为旺盛的大中型城市，房产类黑色产业活动较为活跃，如北京、深圳、上海、成都、杭州、合肥等。此外，房屋租赁尚无严格手续与相关流程，这也吸引了更多互联网黑色产业从业者“从中牟利”。通过对用户举报数据的梳理分析，报告指出，房屋租赁类欺诈的主要手段为编造虚假房源（通过造假的房产证与身份证博取租房者信任），随后以不在本地、身体不便、家庭对出租房屋有争议等为由，要求事主先交定金、房租，从而骗取非法利益。

（三）租客租房时间延长

我国住房租赁市场存在诸多乱象的同时，租客的租房时间却在延长。过去四年中，以北京、上海为代表的一线城市，首次购房人群的平均年龄从30岁推迟到34岁，大城市中的年轻人有越来越长的时间停留在租房市场。此外，租赁人口的规模也在逐年增加。链家研究院在《租赁崛起：迎接3亿人的品质租赁生活》报告中指出，城镇化步伐的加快促进了城镇流动人口的增加。同时，以家庭为单位的流动趋势使流动稳定性不断提高。2015年，全国有接近1.6亿人选择租房居住，预计2020年将有1.9亿人租房生活，2030年将达到2.7亿人。

二、我国住房租赁立法亟待解决的问题

（一）明确房屋租赁双方权利义务，稳定租赁关系

只有明确房屋租赁双方的权利义务，才能从根本上保证租客不被随意驱逐、房租不随意涨价、租户享有就地就医就学的福利，这三件事是目前我国租赁市场迫切需要解决的核心问题。目前，现有的房屋租赁相关法律法规对房屋租赁当事人（出租人、承租人、房地产中介机构及从业人员）权利义务关系规定过于宽泛，应当明确的业主基本权利义务有：收取租金的权利、监督房屋使用情况的权利、主张损害赔偿的权利，以及依照合同约定交付房屋、保持房屋适于使用、无正当理由不随意驱赶承租人等义务。而应当明确的承租人权利义务有：获取房屋权属信息的权利、对所租房屋的独占权、优先承租权及购买权、承租人地位的承继权，以及按照约定期限支付租金、按照约定用途使用房屋等义务。

明确租赁合同登记备案，推动网签。要求租赁合同进行网上签约备案，其意义在于：一是起到保护的作用；二是拥有证明的效力，这有利于建立房屋租赁市场数据库，监管部门能够及时了解行业发展概况。合同备案后，租赁双方权利义务更能得到法律的认可与保障。在租赁合同网签基础上，进一步与工商总局、公安部门建立出租人、承租人信息查询和征信联动机制，有利于公安部门进行人口管理，对租赁房屋中吸毒、传销、卖淫、赌博、制假造假等违法行为进行实时有效监管，净化市场环境。房屋租赁合同的备案，也有利于住房租赁企业规模化发展，合同备案登记能够实现企业面对资本市场、股票市场、私募基金、银行等透明化，这对行业融资、解决资金难问题具有关键作用。同时，也可监督企业诚实经营，防止企业虚报营业规模、盈利情况等。

（二）界定行业关键词，制定行业标准

住房租赁市场行业标准包括：一是租赁合同标准化、规范化。法律可以规定合同的基本条款，不同地区可以根据本地区具体情况和需求，出台不同样式的要式合同，可以添加具体条款。在合同标准化规范化的基础上，更有利于推动住房租赁合同网签，建立住房租赁市场数据库。二是规范房屋分割标准。如对房屋改造隔断的N+1行为，制定一系列安全改装标准，明确房屋分割规则，细化面积、装修、配置等细则。为避免群租行为，应明确出租房屋必须保证基本的通风和采光，物业类型不得为车库、地下储备室，不得按照床位出租等细则。

（三）建立住房租赁纠纷解决机制

目前，我国还没有住房租赁纠纷的解决机制。租赁纠纷具有多发性、复杂性、涉案金额低等特点。我国没有专门解决租赁纠纷的简易法庭。通过诉讼解决，诉讼时间较长；通过仲裁解决，效率虽高，但对涉案金额要求高。解决这一问题的有效机制是建立街道社区、中介公司、业主、承租人四方调解机制，或者由法律主管部门开设绿色通道，走简易司法程序，尽可能在社区解决此类纠纷。不规范的租赁行为会对邻居造成很大困扰，参照发达国家租赁市场管理经验，如果法院能够就租赁纠纷形成高额的判例，会促使更多业主和社区依据现行的民法和物权法，更加有意识地自主解决住房租赁纠纷。

三、完善我国公共租赁住房的建议

（一）增加公共租赁住房的供给

资金和融资机制是保障公共租赁制度顺利实施的重要因素。政府作为公共租赁房建设的主力军，其财政收入是公共租赁房建设的主要资金来源。政府应通过对公共租赁房进行科学的分析，同时结合当年的实际情况，编制合理的年度财政预算。此外，还可以专门设立一个隶属政府的监管部门，专门负责监督和管理预算款项，保障款项的顺利运作。

（二）健全管理机制

为杜绝开着豪车却住着保障房等怪现象的出现，严格制定公共租赁住房的审核机制非常重要。应秉持公开、公平、公正的“三公”精神对申请人进行资格审查。在进行审核时，不能将目光仅仅停留在表面，而应关注细节，严格审批，切实起到审核的作用。

（三）加强保障性住房的公平性建设

1.降低公租房的租金水平，提高补贴标准。目前，一些为解决中低收入居民居住问题而建造的公租房出现了无人租住的现象。造成这一现象的原因主要有两个：其一是住房租金水平过高；其二是保障标准不合理。公租房的宗旨是帮助经济收入水平处于社会底层的人员有房可租，无论设备多么齐全、环境多么舒适，如果租金超出了住户的承受能力，所有优点都相当于海市蜃楼。所以，政府应作出明确规定，公租房的租金必须低于市场价，并且在制定租金标准时，以“保本微利”为前提，考虑到租赁对象的实际经济能力，合理下降租金标准，使住户住得安心、顺心，切切实实体现公租房的保障性与福利性。

2.防止租房补贴变成生活补贴。在实际生活中，部分领取租房补贴的人员将补贴金用作他用，违背了发放租房补贴的初衷，使政府的住房保障行为失去意义。所以，房管部门在选择补助方式时，应考虑到住户的实际情况，适时采取实物配租的方式，真正做到人性、合理的租金保障。