物业企业资质核定取消后的挑战和机遇

文/陈明

物业企业资质核定取消后的挑战和机遇

文/陈明

国务院总理李克强9月6日主持召开国务院常务会议，部署在更大范围推进“证照分离”改革试点，并再取消一批行政许可事项。会议决定：再取消物业企业资质的认定核定、对外承包工程项目投标核准等52项国务院部门行政许可事项。

这是继今年初国务院下发取消二级及以下物业企业资质认定核定后，再次取消一级资质认定核定的又一重大举措，引起业内同行的强烈关注。此举标志着长达三十五年的物业管理企业资质准入门槛被撤销。从此物业管理行业企业将正式进入“无资质认定核定”时代,企业真正进入巨变的环境中，共同在公平、公正、公开的市场参与竞争。应该说，这次全部取消物业企业资质认定核定，完全顺应供给侧改革的战略发展趋势，充分显示了政府推进改革的决心和果断。它对于企业释放生产力、优化生产关系、促进行业企业自律、保障企业营利增长、修订服务标准规范、加强“诚信”建设、完善公开黑名单制度、切实维护业主合法权益等方面将发挥积极推动作用。

一、物业企业资质的认定核定在行业发展过程中发挥了不可替代的作用

三十五年前深圳率先成立了全国首家物业管理公司，拉开了内地物业管理改革开放的序幕，激发了内地物业企业的蓬勃发展，其历史使命早已光荣镌刻在物业管理行业的发展史册上。多年来，物业管理人用他们柔弱的双手，夯实了物业基石，成就了行业发展，无疑具有重要的里程碑意义。

不可否认，在整个行业发展过程中，物业企业资质的认定核定，为规范市场有序竞争、提高行业服务质量、加强行业监管、走具有中国特色的物业管理道路发挥了不可替代的作用。在过去三十多年的市场经济中，透视物业行业和企业的前世今生，投资少、门槛低、人员杂，加上房地产业异军突起成为支柱产业，给物业企业创造了天赐良机般的生存和发展空间。因此，在这个大背景下央企、国企、房地产公司和众多草根企业家们纷纷成立物业企业，其主要目的首先是为房地产开发商提供末端管理与服务，其次是肥水不流外人田，再者是被当作小金库、钱袋子，甚至成为房产开发商的“洗钱池”，导致有条件的成立物业公司，没条件的创造条件也要成立物业公司。尤其是2002年商品房成为新一轮的热销商品后，新注册的物业公司如雨后春笋般横空出世，一些未经任何培训和无任何从业经验的草台班子进入市场，而且这些房企与物企不是近亲结婚，就是近亲繁殖，背靠大树好乘凉的企业有形无形间成为市场壁垒，所有这些都严重影响了市场竞争的正常进行和企业的可持续发展。

因此，如果政府缺乏有效的统合监管制度，那么公共利益将再次被利益集团捕获，新生的小微物业企业将被迫从充满希望走向绝望。而当年政府出台物业资质的认定核定，其目的就是设置资质准入门槛，进一步规范和完善法制条件，为物业管理市场的有序发展，发挥了行业监管作用。同时，资质不但是一种行政许可，还是建立市场制度、规范物业管理的行为，更是提供物业管理服务、保障业主合法权益的有力保障。应该说在当时的环境条件下设立行政许可，建立市场准入制度是完全必要的。

二、经过三十多年的发展，物业企业资质核定的三大依据功能已逐步消失

随着物业企业的不断快速发展，资质管理原来所设定的条件逐步为大部分物业企业所具备，而注册资本和相关专业人员资质认定等条件也渐渐沦为形式上的审查，不但没有发挥其设立之初的作用，还造成许多企业为获得各类资质和许可，去参加各类中介机构的培训，不但增加了企业的负担，更重要的是在为企业提供服务方面，资质几乎发挥不了任何作用。就像公民身份证，除了证明公民身份外不能证明其他。还有，资质的认定核定主要是依据企业的注册资金、管理服务面积、从业人员资格和人数，虽然每两年需对资质进行审核，其实也是一种走过场的形式罢了。在现行的实践中，租借资质、挂靠经营、代开发票、虚假投标等行为屡有发生。对客户而言，什么资质并不重要，真正重要的是企业为业主提供了什么质量和水准的服务。

经过三十多年的物业市场发展，实践证明资质核定的三大依据已逐步消失，物业服务企业资质许可必备的三个主要条件目前都名存实亡。第一，2015《公司法》修订后取消了注册资本；第二，2015年3月国务院发布通知，取消物业管理师等67项职业资格许可和注册职业资格认定行政审批；第三，2016年1月国务院常务会议通过修改部分行政法规的决定，取消了《物业管理条例》中的两条企业资质管理相关条款及物业管理人员从业资格限制。从上面三项认定核定的取消看，物业服务企业资质许可实际上已缺失了主要依据。也就是说，目前实施的认定核定管理办法，无论继续保留还是予以调整，对市场、企业、业主都没有任何现实指导意义。

三、资质认定核定取消后，物业企业面临的挑战和机遇

对于取消物业企业资质认定核定，物业企业如何积极应对？首先，我们应该看到，“风口上的猪”终于落地了。从全面取消到彻底放开，从“有证”到“无证”，物业行业确实进入了巨变环境中，确实进入了颠覆与被颠覆的时代。当年几乎“玩命”评上一级资质的企业，现在却与刚刚起步的物业企业站在同一起跑线上平起平坐，所面临的生存环境和市场环境将是非常残酷的。所有的物业企业在巨变的环境中都将面临巨大的挑战。

例如，在取消资质认定核定后的过渡期及真空期，在市场还没有全面理解、掌握政策前提下，如果一些企业在招标书中仍然注明投标者应该具备的从业资质等级，或者还标明一二三级的入围红线怎么办？这些问题的出现，着实让人很无奈，其实这种传统惯性思维是需要一个时期的过渡才能逐渐被市场淘汰的。

取消资质核定就是打破行业垄断壁垒，这有利于物业企业顺应市场经济发展规律。比如一个鸡蛋，从里面打破是生命，从外面打破就是食品，而生命是内生成长，食品是一次性享用。但从长远看，一些优秀的品牌物业企业将依托企业自身的规模和人才，保持行业内的领先地位，但它必须要有足够的专业、足够的效率、足够的服务、足够的标准、足够的精细，因为市场比一张资质证明更有说服力。

近年来企业的转型升级日益盛行，问题是“急转”，还是“缓转”或者弯道超车。实际上这次取消资质，已经为企业产业转型升级打通最后一公里铺平道路、创造了条件，不会再发生过去那种让企业想方设法去拼资质证书或者动不动就“翻烧饼”的情况。

英国思想家罗素曾经说过：“提到过去，每个时代都承认它是事实，提到当前，每个时代都否认它是事实。”因此，在一个变化急剧、无法预测的环境中，物业企业遭遇了前所未有的挑战。房地产行业发展受阻、劳动力人口转移、人力资源成本大幅增加等一系列要素变化，都在深刻地影响着物业企业的发展，而这些问题往往在考验企业的战略发展智慧和管理者的应变能力。企业的根本使命就是开拓市场，转型和转行是有本质区别的。取消资质认定核定后，作为物业企业必须加快企业的转型升级。这是一个长期又复杂的过程，如果继续沿用传统的思维方式，将无法适应目前现代化、智能化、数字化的高端建筑和超高层楼宇管理服务，最终会被市场淘汰出局。

物业管理行业已经历了三十多年的历程，企业市场发展迅速，物业专业出现了多元化趋势，物业服务资源得到了有效配置，经营领域日益拓展，高端科技不断运用，低碳环保大势所趋，服务集成化、规范化。物业行业诞生初期的粗放型竞争格局，逐步被产业融合及区域整合所代替。为此，提出以下几点建议。

第一，必须加快人才队伍建设和储备。一个具有现代物业管理水平的企业，应该具备包括物业管理的前期策划、设计施工、智能环保、绿色建筑、自动化集成融入智慧物业服务的全程参与能力。

第二，深入研究“无证”时代的市场变化和对策。理顺开拓市场经营思路，组织对市场客户和环境的调研，重新制订管理标准和服务标准，开发企业服务的品牌战略。

第三，加大政府和行业协会的指导，加强事中事后的各项监督、评估、考核机制，进一步提高物业企业参与市场竞争的积极性和主动性。物业企业不仅要关注市场变化，还要关注企业发展趋势和环境变化，时刻不忘初心守住本业，在“做专、做精、做细”上狠下功夫，将企业工匠精神融合在企业文化之中，这样才能让物业企业发展符合巨变时代的变化。

（作者单位：上海双辉物业管理有限公司）