商业地产开发及营运中的全面价值管理

2017-11-24汪文忠

上海房地 2017年11期

文/汪文忠

商业地产开发及营运中的全面价值管理

文/汪文忠

中国房地产行业自20世纪90年代以来经历了十余年的高热，呈现出一片繁荣景象。为了更好地促进中国房地产事业的发展，防止出现大规模的通货膨胀、经济困难，我国房管部门出台了一系列管制措施，颁布了诸多相关调控政策，这给当前的房地产开发带来了一定影响。面对这样的局面，房地产开发商及其管理机构应当充分认识到时局的重要性与紧迫性，积极改革内部运行机制，加强管理，从而有效应对目前的宏观环境与经济布局。房地产业凭借其自身高投入、高回报、高风险、高共性的特质使人又爱又恨。笔者对其中的全面价值管理进行了总结，并相应地提出了自己的看法与建议，希望能够帮助解决相关问题。

一、我国商业地产管理过程中存在的问题

（一）地产销售人员管理方式落后，积极性不足

房地产开发公司在全面价值管理过程中很容易忽视销售人员的管理与规划，然而，销售人员的心理状态、销售经验与销售水平在一定程度上会影响房地产开发销售的结果。当前很多房地产开发公司所雇佣的销售人员经验不足，不懂得如何察言观色，不懂得人情世故，在推销过程中成功少、失败多，这会对公司的盈利与自身声誉产生极大的影响。此外销售人员的收入大多由提成与基本工资组合构成，在这样的布局下，销售人员会产生一定的懒惰与抵触情绪，不想工作，在日常工作过程中自由散漫，从而影响周围同事的工作积极性。长此以往，必然会对房地产销售整体产生不良影响。这说明存在该问题的房地产开发公司相应的管理方式较为落后，有较大的改善与调整空间。

（二）商业房地产开发运营成本高，资源大量浪费

众所周知，房地产开发运营需要大量的资金作为支持，这给一些实力较弱、资金准备不足的开发企业带来了巨大的压力。房地产开发与运营过程中存在着原材料成本、人工费用、房屋租赁建设费用、相关文件申请批准费用等多类费用，其中的部分费用可以通过细致的处理而被有效地降低。然而在粗放的价值管理过程中，管理者、投资者很难发现这一问题，在房地产的开发建设过程中，忽视了对此类问题的精细化管理，而造成了大量的资源浪费。在人员雇佣过程中，对人才的挑选不当也会造成一定的经济损失。此外，其他各类开发成本消耗数不胜数，资源的大量浪费消耗了房地产开发企业大量的资金投入。这些充分表明开发营运环节的资源节约与成本控制至关重要，房地产开发企业提高自身精细化管理能力刻不容缓。

（三）事前调查研究不足，存在极高的维持风险

房地产开发在不同的时期所面临的政策环境、经济环境、社会环境各不相同。经济环境的不同，指导政策的不同都会对房地产开发产生十分重要的影响，因而应当对房地产开发环境及时进行充分的调查研究。然而在实际运作过程中，很多房地产开发企业并未做到及时调查研究，即使开展调查，也往往敷衍了事，草草收场，导致调查研究的结果与现实具有较大差距，无法满足实际需要。对于合作伙伴的资质、人品、担保等方面，房地产企业也没有进行良好把握，给企业的发展带来极大的挑战与困扰。正是由于这些原因，房地产开发企业在房地产开发建设管理过程中一直处于高风险的状态，稍有不慎就会导致企业运营僵局，大量楼盘成为水中月、镜中花，严重者会导致企业资不抵债，走向破产的边缘，因而事前调查研究极为重要。

二、解决相应问题的措施与方法

（一）改革工资标准与公司红利，充分调动销售人员营销积极性

为了提高相关房地产销售工作人员的积极性，应当积极改革工资待遇与福利发放标准，不能使工作人员产生“干多干少都一样”的思想观念。要充分发挥工资奖金的激励作用，及时调整工资计算标准，适当降低基本工资，提升工作提成的产出比，从而使相应的工作人员认识到懒惰并不能致富，只有辛勤努力才能创造财富。对于公司福利的发放，也要形成相应的机制，对于优秀的销售工作人员要进行倾向性、针对性奖励，从而调动大家的销售积极性。对于优秀的销售工作人员要加大宣传力度，努力形成企业正确的价值导向。面对工作内容日益增加、工作强度不断加大的大环境，可以适当地提高相应销售工作人员的工资水准，提高其售出房屋的提成与收益，使销售人员真正从中获利。

（二）树立节约成本的规范意识，降低资源消耗

房地产开发存在诸多成本的消耗，节约成本、降低消耗是企业发展繁荣的一项基本要求。为此，要在企业运行管理、房地产开发建设过程中积极考虑成本费用问题。在这些成本消耗中，原材料成本、人工费用、房屋租赁建设费用、相关文件申请批准费用等费用消耗会对企业的运行管理产生较大的影响。因此，房地产开发企业应当牢固树立节约成本的规范意识，将节约成本的思想观念在全公司内推行，形成节约资源、降低成本的良好风尚。应当建立专门的资源节约监察部门，对于浪费资源的行为及时处理、公开处分，对于节约资源的行为要进行积极褒奖，并提供实物奖励，使相关人员在大气氛大环境中形成节约资源的思想观念，推动整体产业建设，提升企业资源的利用效率。

（三）对房地产开发环境进行充分调查研究，及时发现风险，规避风险

实事求是、调查研究是处理实践问题的上佳途径，对房地产开发管理也有着巨大的作用。为了规避风险，为企业提供更好的发展机遇与发展环境，应当对企业自身运营发展所处的周围环境有一个清晰的认识。要对周围的人口基数、风俗人情、楼盘分布、建筑用地总面积进行积极调查，还要详细了解相关居民的生活质量与状态，以确定楼盘价格确实能够被大众所接受。要积极引导民众对企业自身的关注，根据周围居民的喜好及时调整建筑布局、外观设计，并且在与其他公司、投资人进行合作时，充分调查其资信背景，对其历史交易、资金走向有一定的把握。在出现投资风险、疑难问题时不妄下论断，积极召开会议妥善解决。要建立规范化、系统化的风险发现及解决机制，建立专门的风险解决部门来妥善安排风险事故的解决，建立事先预警机制，设计应急预案，出现问题及时寻找相关部门进行处理。要建立良好的公关系统，对事故的出现及时发声，以免造成更加严重的影响。要建立法律援助专门团队，如果出现法律问题，及时收集证据、保存原有文件材料，以应对不时之需。要积极响应国家各部门的号召与政策，在遵纪守法的前提下实现企业盈利与社会收益的双赢。