发展住房租赁市场是长效机制的重要支柱

文/穆子犁

发展住房租赁市场是长效机制的重要支柱

文/穆子犁

一、租房是住房梯度消费的重要台阶

一般说来，住房消费模式是由住房消费观念、消费方式、消费水平、消费结构等多重因素构成的，它是住房消费诸因素的总和。根据我国国情，我们的住房消费必须是资源节约型、环境友好型的，要树立适度型住房消费观念，确立与收入状况、环境承受能力相适应的住房消费水平，形成合理多层次的梯度住房消费结构，以实现“人人享有适当住房”的目标，其核心是适度消费、梯度消费。

所谓适度消费，就是俭而有度，以经济适用为原则合理消费，即住房消费方式要与国家能够提供的资源条件相适应，住房消费水平要与所处的经济发展阶段和收入水平相适应，住房消费要与人的全面发展的需要相匹配。所谓梯度消费，就是根据消费者的年龄、收入来确定住房层次，不盲目追求超出能力范围的住房高消费；同时，消费的形式可以按照自己收入的增长逐步由住房租赁转为住房拥有。

购买或租赁住房，都是实现“住有所居”的重要途径。居民的收入分为高、中、低等不同层次，他们对住房消费的承受能力是有显著差别的，不同收入群体只能根据实际情况，购买或租赁与自己承受能力相适应的住房。经济收入随知识积累和业务技术熟练程度的提高而不断递增，与此相对应，住房消费也只能随着收入增加而逐步提高。刚参加工作的人群，收入低，积累少，只能租房住；当收入提高、积累增加，就能够购买小面积的二手房或小户型商品房；进入中年后，收入更高、积累丰厚时，才能购买面积大一点、档次高一点的住房。美国人一生要搬家六七次，道理就在于此。

西方国家居民家庭自有住房的占比，也印证了购房和租房都是住房消费的合理形式。欧洲统计局的统计显示，欧盟成员国居民家庭拥有个人住房的比例平均为63%。欧盟主要成员国住房自有率都不高：英国为70.1%，比利时为69.8%，芬兰为69.2%，塞浦路斯为66.5%，瑞典为62%.法国为57．9%，荷兰为52.5%，丹麦为50．9%，奥地利为49.8%。德国的住房自有率更低，据德国联邦统计局2009年的数据，拥有个人住房产权的家庭仅占家庭总数的43%，57%的家庭租房居住。2007年，德国自有住房率是41.6%，租房率是58%，其中42%是社会出租房，16%是各类公共租赁住房。柏林、汉堡等大城市的租房率都达到了80%。德国年轻人极少买房，这主要是由于年轻人的职业面临着多次选择，收入也不稳定。而且租房比买房方便、实惠。德国房屋租赁市场发达，仅仅在德国东部地区，就有100万套闲置的住房供出租或销售。在德国西部地区，仅仅是德国联邦、州和地方三级政府拥有的廉租房就有300万套。此外。住房合作社、公司和居民个人还有大量的闲置房屋可供出租。

此外，在市场经济成熟的发达国家，买得起房也租房的情况很普遍，除了年轻人就业流动性比较大的原因外，在不同的宏观经济运行环境下，买房不一定比租房更有利、更合算，不仅对个人，对社会也有重要的积极意义。例如：租赁市场的发展可以使原本用于投资投机的空置住房被利用起来，可以大大提高存量资源的利用效率，优化供给结构，还可以起到缓解大城市交通拥堵的作用等。

二、建立住房租赁市场是调控楼市的叠加举措

当前，上海和其他一线城市一样，房地产市场调控存在一个难解的矛盾现象：一方面，高房价关联银行、土地财政，可能导致系统性风险，于是采取了抑房价的调控措施；另一方面，外来人口向一线城市的聚集远未结束，亟须在资源承载力有限的情况下满足新进入城市人口的住房需求。针对这些问题，必须大力发展住房租赁市场，因为发展住房租赁市场不仅有利于宏观调控，也有利于满足新进入城市人口的住房需求。

（一）只有成熟的租赁市场才能让供应体系实现“两轮驱动”

租售并举（包含商品住房市场和住房保障体系的租售并举）的供应体系覆盖了所有人群，无论哪一阶层的人群都能在这个体系中找到使自己“住有所居”的途径，因而它是房地产市场健康发展的长效机制之一，这已经成为人们的共识。现在强调大力发展住房租赁市场，就是为了改变当前楼市“重售轻租”的局面，让承租人租房方便、租房安居、租房安心。稳定的租赁市场还可以改变市场恐慌性购房的预期，发挥抑制泡沫的作用。住房租赁市场成熟，就能够让这个供应体系完全实现“两轮驱动”，从而真正发挥房地产市场健康发展长效机制的积极作用。

（二）、通过管控房租以影响房价

房地产市场调控持续多年，金融、财政和行政手段多管齐下，基本上形成了税收、利率和“四限”（限购、限贷、限价、限售）等政策措施，成效是明显的。但是房价在调控中“空调”现象也较为常见，说明直接针对房价的调控是被动的调控，这种调控常常被异常需求牵着鼻子走。现在不妨换个思路，从对租赁市场的管控上求得进一步成效。

从房租调控上来说，近年来，有不少人提出了评价房价的一个重要指标——租售比，即同样的住房，其房价与年租金之间的比值关系，这是一种互为因果、互为函数的关系。陈淮曾在《广厦天下：房地产经济ABC》一书中认为,按照国际经验，租售比在10年左右为合理比值。有人以此衡量我国一些城市的租售比，认为房价较高。其实，这不难理解：一是城市人口不断快速增长和城镇居民居住条件改善的迫切性，购房需求独立于租房需求增长；二是由于历史和体制原因，导致在社会财富分布结构中租房群体和购房群体存在着相当大的独立性，房价和房租影响的是两个不同阶层的人群。对此，国际上有个用政策干预租售比的经验值得借鉴：美国政府一般不直接干预房价，而是管控房租。例如美国加州的法律规定，不论房价怎么变动，一年内业主的租金上涨不能超过7%，理由有三个：一是租赁市场是最接近真实住房需求的市场，稳定租金价格实际上保护了真实住房需求；二是租赁市场是最接近低端社会群体的市场，控制租金价格实际上就增强了低端群体对抗投资性需求的力量，维护了穷人的利益；三是租金价格是投资回报率的最根本影响因素，稳定了房租价格实际上就在一个相对长期的市场环境中控制了投资回报的水平。

三、发展住房租赁市场的若干意见

发展住房租赁市场是一项系统工程，涉及从法律法规、土地制度、财税金融、教育医疗、社会保障，到产业结构调整、资源优化配置乃至文化传统、思想观念等方方面面，需要从长计议。笔者在此提出若干意见。

（一）建立规模化经营租赁业务的专门机构

真正成熟的住房租赁市场，并不是依靠居民个人的出租行为来形成主体供给源和稳定租金价格稳定的，而是由政府推动建立机构化、规模化的住房租赁企业。国际上，政府公租、地产企业、金融机构、非营利组织等机构规模化租赁的房源通常占市场份额30%以上。2011年，德国1860万套租赁房中，政府公租房（450万套）占24%，超过私人机构房源（410万套）的；2013年，美国3200万套私人租赁房中，由机构从事租赁业务的占28.4%。目前，我国各大城市10%的房源为机构租赁，其中政府公租房占比2%-3%，机关国企面向本单位职工的租赁占比5%-6%，其余就是近年来兴起的长租公寓。因此，从培育租赁市场的角度看，必须发展和壮大以长期租赁经营为主业的企业。从规范市场、稳定租金、适应租赁需求、稳定住房租赁关系等角度看，发展规模化的机构租赁无疑具有极强的带动效应，可以起到市场供求关系的“稳定器”、“蓄水池”的作用。

（二）建立住房租赁交易服务平台

租赁双方个人信息不真实、房源信息不实、租赁关系不稳定、租赁行为不规范等问题，是影响租赁市场发展的痛点。这次国家要求大力加快发展房租赁市场，可以说是解决这些痛点的契机。要大力发展房屋租赁市场，就必须建立一个统一的“住房租赁平台”， 提供便捷的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案；建立住房租赁信息发布标准，确保信息真实准确，规范住房租赁交易流程，保障租赁双方特别是承租人的权益；运用一些信用手段，解决信息不对称的问题，去中介化，降低交易的费用，这不仅能帮助租房者在平台上找到可靠房源，也能在平台上展示出租者和住房租赁企业的评价，并实行信用管理。这样就在市场各方之间建立了信任关系，从而促进交易。此外，还要建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。政府可通过这些措施来加强对住房租赁市场的监测。

（三）建立保护租客的法律制度

目前，我国的住房租赁人口只占11.6%，远低于发达租赁市场约30%的标准。人们不愿长期居住租赁房的原因之一，是承租人的合法权益得不到法律的保护。因此，发展住房租赁市场必须加强法制建设。建议借鉴德国和日本的做法。德国有非常完善的《租房法》，其中出于对租客的权益保护，对房租作了上限规定：如果房东所定的房租超出“合理租价”的20%，就构成了违法行为，租客可以向法庭起诉，其结果不仅是房租立降20%，房东也将被处以罚款。如果房东所定的房租超出“合理租价”的50%，就构成了犯罪，房东将受到更高额度的罚款，甚至被判三年刑罚。法律还规定，房租在三年内涨幅如果超过20%，可作为违法处理。在这个限额内，如果租赁合同没有明确约定，而房东涨价比率超过市场物价指数的上涨比率，租客有权利拒绝房租上涨。如果房东对住房进行修缮和装饰，租客可以同意10%到25%的涨幅。一般来说，租赁合同签订后，租客的利益就能得到充分的保障。除价格之外，法律在其他方面也充分保护租客的利益，比如规定房东出租的住房必须保持完好无缺，如果住房或设施有损，则由房东承担修理费用，房东若不予修理，则应相应降低房租。《租房法》还明确禁止“二房东”现象，维护租赁市场秩序。

日本对租客保护的法律规定，主要集中在1991年制定（1996年修改）的《借地借房法》。该法规定：在租赁期间，出租人没有权利驱逐承租人；出租人若欲解除租赁合同，必须提前六个月告知承租人，并告知正当理由；出租人要求腾退住房或换住房导致承租人财产损失的，应当予以财产补偿；只有在承租人半年不缴纳租金的情况下，出租人方有权利起诉。在租赁期间，出租人要求增加的租金超过物价水平、近邻同类建筑物租金水平的，承租人可以拒绝接受，并只支付自己认为适当数额的租金，如果法院裁判确认出租人可增加租金数额，承租人应当补交差额和差额产生的利息。经出租人同意而附加于建筑物的床铺、家具及其他装修物，在租赁合同期届满或因解约申告而终止时，承租人可以请求以时价予以收买。

（四）建立有利于促进租赁市场发展的税赋体系

规范租赁市场，不仅要形成公开透明的交易规则，形成市场的监督、管理体系，而且要形成对租赁双方都具有鼓励性质的税赋体系，有合理的风险平衡和利益保护机制，让租赁双方均享受一定的税赋优惠：无论是机构、企业还是个人拥有用于出租的住房，其持有阶段的房产税征收应当适当减免；机构、企业或个人的租金收入能够得到税收的适当减征优惠。对承租企业出租住房的白领，企业可以适当补助租金；对低端劳动者（从事餐饮、保洁、快递等生活服务业的劳动者）等特定群体的住房租赁，应当由政府或单位予以租金补贴，通过政府补贴降低租赁价格。

（作者单位：上海市房产经济学会）