新时代.新征程——探索新型城镇化建设中的房地产长效机制暨上海房地产高峰论坛综述

新时代.新征程
——探索新型城镇化建设中的房地产长效机制暨上海房地产高峰论坛综述

2017年10月27日，由中国房地产业协会主办、中国房地产业协会房地产市场与住房保障研究分会和中建东孚投资发展有限公司共同承办的2017年上海房地产高峰论坛在上海青浦区顺利举行。本次论坛乘着党的十九大东风，在全党全国人民认真学习和贯彻落实十九大报告精神之际，以习总书记新时代中国特色社会主义思想为引领，以“新时代.新征程——探索新型城镇化建设中的房地产长效机制”为主题，集思广益，分享成果，积极探索新时代房地产业和新型城镇化发展之路。为期一天的论坛，上、下午会议分别由中国房地产业协会副会长、中国房地产业协会房地产市场与住房保障研究分会会长庞元和中国房地产业协会名誉副会长、中国房地产业协会房地产市场与住房保障研究分会秘书长陈淮主持，中国房地产业协会会长刘志峰到会并作主题演讲，中建八局副总经理、东孚投资发展有限公司董事长高波致辞。会后，代表们驱车前往青浦区重固镇参观新型城镇化PPP项目，业内人士300余人参加了论坛。

一、贯彻落实十九大精神，为百姓造好房

中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰在主题演讲中，从“新时代、新战略、新思想、新任务、新矛盾、新征程”六个方面畅谈了学习十九大报告的体会，从准确引导住房需求、完善住房供应结构，以及满足新时代要求、推进建筑业化发展、全面提升住房质量等方面阐述了建立房地产长效机制的重要意义和实施措施。他谈到：十九大的召开，是建设中国特色社会主义社会的新起点，十九大报告回答了中国特色社会主义新时代的理论和实践问题，制定了实现社会主义现代化强国的时间表和路线图。所以，要把握新时代的特征，进一步完善房地产发展的长效机制和住房供应体系；要深化改革，推进共有产权房的机制建设，优化住房供应结构，拓展住房供应的方式和渠道；推行市场细分，加大三四线城市房地产去库存力度。

新时代我国社会的主要矛盾由“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”转变为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，反映在房地产领域尤为突出：一是区域发展和供应结构不平衡，房价上涨过快；二是住房品质的提升不完善、不充分。对此，有三方面的建议。

第一，正确引导住房需求。针对目前面临的区域发展和公共资源利用的不均衡，首先要充分发挥规划引领的作用，要引导城市人口、产业、住房需求的合理分布。其次要城市统筹安排，城市群协调发展，中心城市和城镇实现互联互通。再者要优化城市布局，做到城市人口与公共服务相适应，商业设施与消费需求相适应，城市综合体与商办楼相适应。

第二，完善住房供应结构。十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”指导思想，要发挥市场和政府两方面的作用，针对不同城市和不同收入群体制定不同的住房供应政策，让多数家庭依靠市场上的租房和购房解决居住问题。“租房”放在前面是考虑到当前情况，并不是说租赁是今后主要发展方向，但目前国家政策鼓励租赁市场发展，而每个城市由于情况不同，其住房租售比例可以不一样。发展租赁租房可以做以下几方面的工作：

2.完善公共住房政策。公租房供应可采用货币补贴的方式，实行市场租金，对享受公租房的低收入家庭进行收入动态跟踪，根据收入情况调整补贴，严格控制公租房的标准，严格准入退出机制。公租房利用率不高的城市，可适当放宽准入标准，便于充分利用公租房；普通商品房过剩的城市可考虑将商品房转为公租房。

3.推进共有产权房政策。共有产权房政策是房地产长效机制的组成部分，它一方面减轻了开发单位的投资负担，另一方面也减轻了居住者购房负担。共有产权房的开发原则是：位置应放在交通便利的工业园区；申请家庭是无房户；房价应低于同地区均价；五年后可转让，政府优先收购，不得分割转让、出租或出让。

4．满足改善性住房需求。市场要提供满足中高端住房需求家庭的多样性、差异性、个性化的要求。

5．棚户区改造。让居住在棚户区的居民“脱棚进楼”，实行货币化安置，实现旧区改造的公建配套，完善人居环境。

6．遏制投机炒房。不仅要有短期的调控措施，还要有长效机制。国家应尽快出台房地产税政策，可采取新房新办法、老房老办法的方式，对新房全面征收房地产税，对老房暂不征收房地产税。

第三，满足新时代新要求。进入新时代后，人们对住房的需求也发生了变化，从“有”房到“优”房，不仅是住有所居，而且是住有宜居。

(一)1978—1992年，以对知识分子阶级属性的重新定位为起点，以落实知识分子政策为抓手，重获知识分子的政治认同

1．实现供给侧结构性改革，解决优质住房供给不充分问题。通过房地产业链的加减乘除，使住宅向中高端、上档次方向发展。建设信息化、绿色健康住宅，为人们提供休闲舒适的生活空间，使其充分享受物质和精神文化文明。

2．发展高品质住宅，提高产品质量，使房屋产品体系更加成熟。高品质意味着实用、安全、舒适和耐久，要制定规范标准，用标准引领住宅发展。

3．建筑产业化，装配式建筑结构连接要现浇，要与百年建筑相结合，为百年工程打下扎实的基础。

二、以十九大报告为引领，全面落实上海住房发展“十三五”规划

不久前上海刚发布了住房发展“十三五”规划，对于如何学习领会十九大对于住房政策的指示精神，贯彻落实上海的住房发展“十三五”规划，上海市房地产科学研究院副院长严荣作了详尽的介绍。

上海住房发展“十三五”规划的指导思想可以概括为“1234”。1个定位，即房子是用来住的，不是用来炒的；2个体系，即住房市场供应体系和住房保障供应体系；3个为主，即以居住为主，以普通商品住房为主，以市民住房消费为主；4位一体，即由廉租住房、公共租赁住房、共有产权住房、征收安置房组成的住房保障体系。到2020年，也就是十九大报告提出的实现第一个百年目标、全面建成小康社会的决胜期，上海“十三五”住房发展总目标要达到新增住房供应总套数比“十二五”增加60%左右，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%，基本形成符合市情、购租并举的住房体系，实现住房总量平衡增长、住房价格总体稳定、住房困难有效缓解、住房结构有所优化、居住条件明显改善、管理能级显著提升。

与过去的住房规划相比，上海住房发展“十三五”规划具有以下特点：

1．增加城镇住房供应总量。土地供应量为5500公顷，其中商品住房2000公顷，租赁住房1700公顷，保障性住房1800公顷，比“十二五”时期增加了20%。

2．聚焦解决市民的住房困难问题。“十三五”期间，将供应保障性住房55万套。

3．建立和完善购租并举的住房体系。“十三五”期间，将提供租赁住房70万套，除了新建外，可以通过改建、收购等方式获得租赁住房房源。

4．城市更新改造中“留、改、拆并举，以保留保护为主”，将对240万平方米二级旧里进行改造。

5．强化房地产市场调控，稳定房价。

目前上海住房发展面临的主要问题是土地资源紧约束、住房供应明显不足，通过国际比较，上海的人均居住面积和人均占有土地面积都比西方国家城市要低。具体表现如下：一是土地供应量不足，溢价率高；二是房价波动幅度较大；三是人口结构变化，家庭小型化、人口老龄化以及出现年轻人口外流现象等。

在“十三五”期间，上海的住房市场仍处于发展周期，所以要进一步推进住房制度创新，根据十九大提出的目标和方略，积极研究住房发展战略，大力推进共有产权保障房和租赁住房项目的实施。

三、新时代创新型城市与房地产业升级转型

党的十九大对中国未来城市发展提出了更高要求，也对新型城镇化赋予了全新使命，努力把握“以人为核心”，推进新时代中国特色社会主义新型城镇化建设，成为诸多企业发展与国家战略紧密相连的课题。

房地产市场与住房保障研究分会副秘书长、上海社科院房地产业研究中心主任戴晓波通过波特理论分析了城市发展阶段，将其分为资源阶段（人均GDP1000美元以下）、投资阶段（人均GDP5000美元）、创新阶段（人均GDP1万-2万美元）和财富阶段（人均GDP2万美元以上）,而上海正处于创新阶段，作为创新型城市，房地产业需要发展转型，即从工业化城市的房地产业规模发展向新型城镇化的房地产业功能转型。

新型城市化的房地产业功能转型，是基于安居乐业的城镇化。安居即稳定合法的居住，乐业即稳定合法的就业。而房地产功能转型则是由配套转为引领：住房开发由城市人口引领；商业地产为城市社会服务；工业地产是城市就业场所。房地产业分化发展是由城市发展阶段决定的，在财富与创新阶段的城市，反映出马太效应：一线城市北上广深（控制发展的城市）房价大涨；二线城市省会与省辖市（创新城市与高铁节点）房价上涨。在投资与资源阶段城市，反映的是溢出效应：工业城市（三线）房价略涨；资源城市（四线）去库存。在城市内部，不同区域因房价涨幅不同而分化：受价格、收入、人口导入、公共服务与科技创新等因素影响，中心城区价位高、涨幅高；创新城区价位低、涨幅大；工业城区涨幅低或平稳；其他城区去库存与消化。

房地产长效机制基于资产质量提升。城市房地产开发通过创建园区、城区、社区、校区四区联动型社区，提升房地产价值。城市未来有三大发展方向：

1.郊区化与农村三块地开发，包括特色小镇等；

2.城市更新与改造，包括地铁上盖、六类用地等；

3.房地产存量租赁、物业管理等现代服务业与科技创新和应用。

房地产业升级通过制度与发展创新来实现，主要基于以下几点：

1.宏观经济指标，房地产价格波动幅度的区间约束；

2. GDP增幅回落，谨防房地产市场价格下行；

3.房地产金融创新，从二产拉动转向金融互动；

4.城乡一体的房地产市场，促进人口与土地二元融合。

此外，在高峰论坛上,中国房地产数据研究院执行院长、房地产市场与住房保障研究分会副秘书长陈晟，中建八局副总会计师、中建八局投资发展公司董事长储小彬，还就新型城镇化背景下的城市更新、企业服务与新型城镇化等问题作专题演讲。

（整理：周明）