优化房地产企业资本结构研究

□刘越升

优化房地产企业资本结构研究

□刘越升

资本结构是现代财务管理的核心理论之一，在企业的筹资决策中占有重要地位，影响企业接下来的经营活动。我国的房地产业自21世纪以来发展迅猛，逐步成为我国经济发展支柱产业之一，但是繁荣背后蕴藏危机，房地产泡沫逐步形成。房地产行业是资金密集型产业，所以其资本结构必然也会存在一些问题。本文以房地产行业的领先者南方某企业为例，分析其近五年的资本结构现状，提出具体改进措施。

一、房地产企业资本结构现状分析

（一）债务比率现状

债务比率反映总资产对债权人权益保障程度以及企业财务风险的大小，衡量指标包括资产负债率和产权比率。资产负债率指企业总资产中负债的规模，其值与保障债权人权益能力成反比，与企业财务风险成正比。产权比率指公司债务与股东权益之比，其值与长期偿债能力成反比，与财务风险成正比，体现了企业财务结构的稳定性。

一般认为企业的负债比率在不发生偿债危机的情况下尽可能向上调整，合理的区间在40%-60%之间，房地产企业由于其特殊性，资产负债率会偏高一点。由表1可知，某企业的资产负债率逐年下降，但下降幅度并不大，近五年在74%-79%之间，在2016年达到最低值，可能与某企业目前稳步前进的发展战略有关，因为某企业已基本实现全国布局，无需再依靠更高的负债率来实现高盈利，使得负债规模的占比下降。但是其仍然拥有较高的资产负债率和较大的债务规模，对于其自身的经营发展来说依旧存在一定的财务风险。

产权比率一般标准值是1.2。由表1可知，某企业产权比率的变化与资产负债率的变化类似，也表现为逐年下降，但下降幅度也不大，在2.9-3.6之间变动，2016年达到最低值，原因也和某企业目前的发展战略有关。总体而言，某企业产权比率仍较高，和标准值相差很大，存在较高的财务风险。

（二）负债结构现状

负债结构指企业负债或总资产中流动负债和长期负债所占的比，所以衡量的指标有流动负债占比、长期负债占比、流动负债占总资产的比、长期负债占总资产的比。流动负债是企业最常用的融资方式，虽然债务成本低，贷款要求低，但是由于短时间内就需要还贷，可能对企业自由资金造成压力进入财务困境，所以也是高风险的融资途径。长期负债的缺点是利率高，成本高，优点是偿还期限长，对企业现金流的影响较小，企业还款压力较小。

由表1可知，流动负债占负债总额的比例很高，近五年全在60%以上，而长期负债的比例较低，变化幅度不明显。所以，某企业的流动负债比例过高，债务结构不合理，可能面临由于资金周转问题造成的财务困境。观察某企业的年报，可以发现其流动负债里预收账款所占的比重最大，短期借款和应付账款较大，这与房地产业的经营方式有关，而长期负债里主要是长期借款和应付债券，所以某企业的长期融资方式较少，过度依赖短期资金。

由表1可知，流动负债占总资产的比例也全都高于50%，长期负债同样比例较低，且流动负债和长期负债占总资产的比例变化和前面一样，变化幅度不明显。长期负债比率是长期负债占总资产的比例，反映企业的长期偿债能力。某企业近五年都在20%以上，虽然长期偿债能力较低，但与流动负债比较而言，不会因为资金问题产生风险，比较稳定。

（三）股本结构现状

股本结构反映的是股东在公司股份中所占有的比例，衡量的指标有流通股占总股本的比和第一大股东持股比例，重点研究的是股权集中度。股权太集中，公司易被大股东操控，造成中小股东的利益受损。

表1 某企业资本结构现状表

由表1可以看出，某企业流通股占总股本的比例比较稳定，没有太大变化。流通股之前一直是100%，在2016年有所下降，变成了90.73%，原因是某企业2016年参与非公开发行股票，部分股权被限售。而第一大股东持股比例一样变化并不明显，2012年和2013年没有变化，之后只是每年下降了一点，近五年在40%左右，股权相对集中。

（四）财务杠杆现状

财务杠杆是衡量财务风险的工具，财务杠杆大是高利息费用导致净利润变动率大所致，同时伴随着企业财务风险高。财务杠杆应该在利息支出带来的收益和高负债带来的风险之间权衡，不宜过高过低。过高会带来高的财务风险，过低则不能更好地利用负债带来的税盾效应。

由表1可以看出，近5年财务杠杆系数呈逐年递增趋势，但变化幅度不大，数值都在1-1.1之间，2016年达到最大值1.1。某企业财务杠杆系数较大原因是每年都有大量的借款，所以利息支出较多，杠杆带来收益效应的同时也增加了相应的风险，根据某企业自身实力和发展状况来看，这个数值比较合理。

二、房地产企业资本结构存在的问题及原因

（一）负债规模相对较高

某企业近五年的资产负债率都要比行业平均水平要高出一些，一直在77%左右浮动，负债规模仍然较高。原因有：近些年，房价高速增长，房地产行业发展迅速，各地产商纷纷抓住机遇，抢占市场，通过大量举债买到土地然后高价卖出楼房来获得高额利润。某企业在2012年明确自己还处于成长期，扩大经营范围，所以负债规模变大，计划在完善现有城市布局的基础上，开拓三四线城市，2012-2016年新进入西安、三亚、太原、湛江等49个城市。高负债利于经营规模的扩张，同时也伴随着一定的财务风险。

（二）负债期限结构不合理

某企业近五年负债结构都在70%上下，流动负债比例较高，负债期限结构存在问题。较高的流动负债因为债务到期快、还本付息周期短，容易造成资金周转问题，加大财务风险。原因是房地产公司在销售房子的时候基本都是先由购房者交钱买房，之后过几年地产商才会完工交房，所以某企业的预收账款每年都很多。流动负债中接下来较多的是短期借款和应付账款。短期借款主要是向银行保证和信用的贷款，应付账款是预提的成本费用和给建筑公司的工程款。某企业向银行大量借入短期借款是因为长期贷款成本高，还有近几年国家制定了一些调控政策，银行长期贷款限制条件多。

（三）股权结构存在问题

近五年某企业第一大股东持股比例一直在40%左右。截至2016年底，保利南方集团有限公司仍是第一大股东，在流通股中的持股比例高达41.94%。某企业前十大股东的持股比例共计57.59%，已经超过了总股本的一半。一般认为，第一大股东持股比例在50%以上就是高度集中，在30%以上也是相对集中。保利南方集团持有的41.94%的股份，已经达到相对控制的地步，实际享有对公司的控制权。某企业的这种股权结构比例是因为其上市前是保利南方下属的公司，保利南方拥有75%的股份，上市后由于多次增发股票和通过转增股的方案使保利南方集团持股比例有小幅度的下降但仍是第一大股东，而且这也是由董事会集体决定，他们有雄厚的资本实力，认为当前的股权比例能保障他们的利益，并且带来不错的收益。

（四）融资方式比较单一

目前，我国房地产企业融资渠道主要有自有资金和合伙资本、销售收入、银行借款、境内外基金和上市。某企业筹资方式主要是通过银行贷款，因为其是国有控股的公司，加上规模较大，有声誉，所以和许多银行建立了长期稳固合作关系。另一部分是通过在境内外的债券市场发行债券，较为狭窄的融资渠道对某企业经营规模的扩大造成阻碍。某企业过度依赖银行贷款进行投资开发，没有开拓新的融资渠道来降低风险，导致资金来源比较单一。

三、建议

（一）提升自身盈利能力，调节内外部融资比例

某企业在现有的经营方式下，为了防范财务风险，减少资金链断裂出现的危机，要尽可能地减少债务规模。某企业可以通过不断完善经营水平，及时调整经营战略和方法，以此提高自身的盈利能力。盈利能力提高就可以获得更高的营业收入和利润，同时增加留存收益，这样就能相应减少对外部债务的需求，更好地调节内外部融资比例，降低企业的财务风险，同时也能满足企业发展的要求。

（二）调整负债期限结构，合理选择负债融资方式

某企业近些年的数据显示，流动负债比重很高。一方面是预收账款较多，原因是存货较多，所以某企业应该提高经营水平，管理者根据实际情况制定企业发展战略，采取营销策略，聘用相关销售人才，提高企业的盈利水平，加快存货周转，防止存货积压。另一方面是大量借入短期借款，大部分企业通常用短期借款来满足长期资本的需求，不断地到期还款，然后再借入短期借款，不断地与债权人签订借款合同，还有可能由于经营不善，在借款到期日时没有筹集到资金，造成资金周转不灵，带来很大的财务风险。因此，某企业在调整负债结构时，应该充分考虑公司自身状况和抗风险能力，综合分析流动负债和长期负债的优劣势，不要出现用贷款还贷款的情况。根据项目营业周期及现金流动情况及时调整企业负债期限结构，可通过发行企业债券、可转换债券、银行长期贷款以及与房地产信托合作来调整企业负债期限结构。

（三）引入机构投资者，增加员工持股计划

适度股权结构能防止大股东侵蚀小股东的利益，防止出现决策失误，以此提高公司治理水平，提升公司价值。所以某企业可以适当引进如保险基金、投资银行等机构投资者。机构投资者既可以有效防范第一大股东的侵占行为，又不像小股东那样只关注短期获利，而是更加看重企业的长期利益与回报，有利于公司的长远发展。另一方面可以增加员工的持股比例，某企业的主营业务就是商品房销售，所以员工的销售水平和经营者的销售战略和公司的经营成果有很大关系，将员工的报酬和公司的发展联系在一起，既可以起到分散股权的作用，也可以充分发挥员工的主观能动性，更有利于公司的发展。

（四）运用多元化融资工具，积极开拓融资渠道

观察某企业近些年的融资情况，企业的大量资金依赖于银行等金融机构，渠道狭窄，融资风险较大。所以，企业应该拓宽融资渠道，运用多元化融资工具，比如：发行可转换债券、依靠房地产投资信托、利用民间借贷资本等，或者采用远期合约、金融互换等衍生金融工具。还可以利用某企业是大型国有控股企业的优势，有较高的声誉和信用，拓展融资渠道，选择多样的融资工具。这样可以分散面临的财务风险，减少资金的使用成本，能灵活应对市场冲击和宏观政策的调控，促进企业的良好发展。

作者单位：晋能集团有限公司

责任编辑：魏笑甜