基于存量建筑的再利用——新青年住宅设计窥探

郭 晶

(厦门工学院建筑与土木工程学院 福建厦门 361021)

基于存量建筑的再利用
——新青年住宅设计窥探

郭 晶

(厦门工学院建筑与土木工程学院 福建厦门 361021)

一方面，城市出现大量存量办公楼，以及旧工业区的闲置标准厂房。而另一方面，城市里房价飞涨，青年一代的经济收入很难负担起一套住房。针对此种矛盾，通过对此类建筑进行轨道预埋以及增加可抽取式墙板构件等简单改造，从而实现建筑功能的多样化改造，盘活存量建筑，提供给新青年创造更佳的创业环境。

存量建筑；改造；住宅

1 存量建筑的再利用背景

存量建筑，即市场的一些难以销售或已售未使用的存量房。而对这些存量建筑的再利用，主要针对包括厂房、办公楼等已建但未被充分利用的存量建筑功能更新及利用。

以厦门几年来一直在推进的“三旧”改造为例，“三旧”改造是指旧城镇、旧厂房、旧村庄的更新改造。对于厦门城区来说，主要指的旧厂房改造。具体来说，旧厂房改造主要是指城镇建设范围内影响城市功能，因城乡规划调整不再作为工业用途的厂房(厂区)用地，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地。

厦门通过近十年的规划建设，已经将厦门岛绝大多数生产性的工业厂房搬迁至岛外四区。但是搬迁后原址遗存的厂房建筑仍有大量留存。厦门岛遗留的旧厂房的类型大致分为两种，一种是大开间单层的生产性厂房，另外一种是标准化的多层厂房。

单体厂房的改造设计，在于必须遵循原有厂房的空间状态，构思如何进行合理的空间改造，以使新建筑既适用于当代功能需求，又能保留旧厂房建筑的结构、材料等原有的历史气息，使新旧建筑相得益彰[1]。

另外一种存量房，即办公楼。厦门市办公楼现状，根据统计，厦门市在自贸区挂牌以及“一路一带”政策的有效带动下，2015年厦门市甲级写字楼市场迎来逐步回暖，新增供应量38.5万m2，存量达352万m2，第四季度厦门市甲级写字楼空置率环比下降2.3个百分点至26.8%。根据相关数据显示，2016年厦门市写字楼市场供应迎来“井喷”期，预计会有11处甲级写字楼入市，新增供应达130.6万m2，写字楼库存将被推高37%，高达至482.6万m2，无论是写字楼供应数量还是体量均有大幅增长，整体呈现供大于求态势。

一方面是遗存的厂房面临三旧改造、盘活经营的压力，大量的办公、写字楼待售或空置，另一边是住宅销售的火爆，房价的几级跳，厦门岛内直逼6万的高均价。居住的需求似乎比其他需求要高得多。从统计局公布的数据来看，2015年厦门市在岗职工的年均人收入仅为66 930元，如图1所示。

按此计算，一个在岗职工至少需不吃不喝20年才付得起一套100m2三居室30%的首付，而月供则基本上花费了在岗职工所有的可支配收入。如此的收入房价比，不仅将整个社会的活力受此极大影响，而且过大的负债率也会让生活的幸福感大大降低。

图1 在岗职工工资表

针对现存的办公楼及旧厂房进行改造设计，面向收入较低，活力高，且人数众多的新毕业或还未成家的年轻人群，设计出的产品能满足这类人群大部分的需求，且价格不高，这种手法不失为一个较佳处理方式。已经有开发商看到了这类产品的前景，厦门目前也出现了一些类似的项目，例如位于前埔片区的万科泊寓等。但其产品的设计还是类似于住宅单身公寓的设计理念，只不过面积更小一点，并没有什么创新，对于存量建筑也没有太多帮助。

2 存量建筑的改造策略

结合笔者最近参与的厦门联发“凤凰木”新青年空间设计大赛以及厦门民主党派提出的去办公楼库存的讨论议题，通过实地调研后，发现此两类空间具有极大的相似性和可改造性。

首先，联发设计大赛的设计物就是将联发厂区的一些现存多层老式标准厂房进行改造，如图2所示。通过初略调研发现，这类标准厂房，建筑空间类型较为单一，多为5层左右，柱跨与层高都相对单一，由于存量大，暂无合适的改造方案，闲置至今。正因为如此大量的工业厂房的闲置，导致这一片区到晚上显得较为冷清，与其周边片区繁荣的发展大相径庭，足见此片区价值的低估。目前，针对厂房的一些单层大空间的生产性厂房，联发集团已经进行了许多实践性的改造，比如电影院、咖啡厅以及一些创意产业，如图3所示。

通过与参赛学生对此类空间的设计调研分析：

首先，针对新就业年龄20～30岁目标人群，研究其对居住的需求。通过对本校毕业生的调查问卷调查，得出一般需求如下：第一是面积不需太大。如果说八九十年代社会是一种2+1小家庭生活模式，需求面积多为三四房的120～140m2户型，那么到了当今社会，互联网+乃至物联网的整体建设，社会形态已经发生了巨大的变化。其中20～30岁的青年人，更是感受明显。且多数还未成家，居住空间仅需容纳个人的生活起居，他们经济能力有限，也负担不起大面积住房。因此小面积20m2～40m2户型应是改造设计的重点。市场上的单身公寓一般为40m2以上，租金都要二、三千元。第二是个性化、灵活性。年轻人个性化、流动性大，空间应能满足各类新住户的需求偏好。现状的呆板、样式化的小户型单身公寓的设计发展并没有跟上当今科技、互联网革命包括共享经济带来的革命。第三是功能全、配套完善。所谓“麻雀虽小，五脏俱全”，指的就是此类住宅。改造后的房子，虽说面积小，但因为面积小、功能性的面积不够，以上三点是这个改造设计最需要注意的问题。

图2 联发标准厂房外观

图3 联发厂房外观

图4 标准厂房标准层平面图

其次，针对现状的标准厂房，或者是办公楼进行内部空间的调查详细分析。发现此类型的建筑，一般结构简单，开间和进深多数都在6m～9m之间，高度比较高，办公楼高度多在3.6m～4.2m之间，标准厂房更高，一般都有5m以上。采光都比较良好。以联发的标准化厂房为例，它的平面基本上为6m开间，8.8m进深的三跨矩形柱网。垂直交通体有两端头分散布置型和中间集中布置型，如图4所示。高度达到6m。而现状的办公楼一般分为两类，一类是核心筒集中布置式，另一类则与标准厂房一样的布置类型。正因为与办公楼类似，所以标准厂房的改造通常都是改造成创意办公或者是经济型酒店。这样的平面和结构类型改造成青年的居住空间也是非常有利的。

最后，空间使用的思考。空间的改造利用，一般分为小空间化零为整和大空间化整为零两种方法[2]。办公楼或者标准厂房的空间，则是属于后者。大空间化整为零可改造程度大，具有较多的可能性，可以组合可以分割。为了具有可操作性，改造中尽量减少对原有结构的破坏和可持续性利用，而且从改造的方便性来说，空间的改造应该以水平空间的改造为主。在水平方向增加墙体，而且提高水平分隔构件的灵活性和操作性，增加使用者动手的可能，创造属于自己的个性化使用空间。

3 存量建筑的改造技术性措施

通过上述的调研分析，对此类存量建筑改造的概念逐渐清晰。通过对建筑空间的改建，扩建，景观改造3种方式，可以利用原有建筑实现新青年居住空间的建设。

3.1建筑空间的改建

标准厂房及办公楼，结构和平面单一，高度不算太高，最适合采取平面的化整为零的改造方式。只需要在平面上进行灵活分隔，采用构件质量可靠、操作性强的分隔墙或分隔构件，通过空间的围合方式的调整，即可创造出类型多样、适用性不同的空间形式。可以采用在地面或顶面预埋轨道的方式，而分隔墙或门则在入住时根据自己的需求进行安装。这种分隔墙的做法类似日本的和式住宅，如图5所示。日本和式住宅分隔多采用推拉门，可开可闭，空间灵活，不占空间，且自古以来就采用规格尺寸，三尺为基本单位，平面尺寸都是这个基本单元的整数倍。柱、板等构件甚至包括家具也都按基本单位的二倍或者三倍生产和销售[4]。正因为标准尺寸的运用，使得各个部件的加工和施工安装能严丝合缝，精确洗练。

图5 日本和式住宅室内

以此改造意向为指导，创造出几种改造可能。通过轨道和可抽取式墙板(紫色图示)，创造的方案一是主要满足1～2人的居住使用，功能全，如图6所示。方案二则主要满足类似SOHO式的居住方式，即工作生活两便的居住，这种平面形式要求更多是大的公共空间、小的私密空间如图7所示。方案三则是完全的开放式空间使用，如图8所示。对于青年人聚居的环境，是很有必要创造出公共交往空间，而不仅仅只是居住的功能，所谓“三人行，必有我师焉”，思维的碰撞总是会产生智慧的火花。在“创新”“互联网+”成为当代社会的主流声音之时，创造此类空间以供青年的创业与发展具有极大的意义。

图6 方案一 图7 方案二 图8 方案三

3.2建筑空间的扩建

空间的扩建特别适用于标准厂房的改造。对于标准厂房来说，通常的布局方式为行列式，加上期间还有穿插一些停车楼和低层沿街店铺，楼与楼之间距离较近，存在连接的可能性。为了不影响原有主要功能的使用，辅助功能，特别是交往空间，可以更好地转移至连接体处。通过连接，不仅改变了原有布局各自为政的弊端，而且为青年人的交流提供了更多的可能性，更能为单调的建筑立面提供了创新、改变的可能，如图9～图10所示。

图9 廊造型空间

图10 连廊造型空间

3.3景观改造

厦门岛内存在的厂房一般是污染性不强的工业项目厂房。但是因为历史原因，这些厂房多是按需或者是按照工业流程建设，项目本身更多考虑的是工业生产的方便与合理，对于环境的舒适、美观与否并不重视，所以工业厂房集中区环境并不理想。为了提升地块的吸引力和活力，必要且因地制宜的环境景观改造显得尤为重要[3]。

厂房集中区的改造，应该致力于改善微气候条件，充分利用阳光、风、树荫、灰空间等条件，顺应气候，趋利避害，让更好的微气候条件服务于整个区块，让更多的人走出室内，来到外部，不仅仅只是更多交流，而让音乐会、创意竞赛等活动也能更多的出现，从根本上改变工业片区白天、晚上截然不同的风格。

4 结语

与很多历史街区改造一样，工业厂房的遗留与开发利用、库存办公楼的再开发与利用，对许多城市来说是非常复杂的问题。这个问题不仅包括建筑设计的问题，还有规划设计的问题，城市经济发展问题，土地利用性质的问题，这些问题综合起来，成为一个综合性的繁杂问题，解决起来需要理清思路，明确发展方向，多部门配合才能共同解决。建筑设计仅仅只是从建筑物本身的可能改造方向做一点尝试，开发的方向有很多，本文仅是提供了一种较为简单的改造方案，而真正的解决则是任重道远。

[1] 姜忆南,周泽渥.产业类历史住区的再生——以北京棉纺二厂职工宿舍改造为例[J].建筑学报,2009(8)：20.

[2] 王建强，戎俊强.城市产业类历史建筑及地段的改造再利用[J].世界建筑,2001(6)：18.

[3] 韩晓峰.后工业时代产业类遗存建筑改造方法浅析[J].建筑与文化,2012(11)：15.

[4] 刘森林.日本和式住宅及其室内[J].家具与室内装饰,1997(3).

Thereusingdesignbasedonthestockofbuildings——researchontheapartmentofthenewyouth

GUOJing

(Xiamen Institute of Technology,Xiamen 361021)

According to the unaffordable price of the apartment in Xiamen, meanwhile, there are massive unused stock buildings like offices and standard factory buildings.We tried to add some built-in removable wallboards and pre-embedded pathways in those units.By these architectural modifications, we can creative multi-function apartments and activate the reserved buildings.

The stock of buildings; Modifications; Multi-function apartment

TU2

A

1004-6135(2017)11-0022-04

郭晶(1979.10- ),女,讲师。

E-mail:crystina009@126.com

2017-07-13