房地产企业土地增值税问题研究

李申花

摘要：通过对土地增值税相关政策的研究，对税收征收过程中存在的问题提出改进建议，为房地产企业纳税筹划建言献策。

关键词：土地增值税；研究；建议；筹划

一、土地增值税政策背景

为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国家从1994年开始征收土地增值税，以土地转让收入减去扣除项目金额的增值额为征税对象，按照四级超率累进税率征收，税率最低档为30%，最高为50%，各地按房地产销售收入的1%–2%进行预征，在项目达到清算条件后进行清算，多退少补。

该税收的作用是为了合理调节土地增值收益，但实际上开发商将税收最终都算到了购房成本里，由买房人承担。1994年开始征收土地增值税至今，房地产价格经过了一次又一次的大涨，有些开发商依然在房地产开发过程中获取暴利，在房价大涨的环境下，该税种确实增加了财政收入。

二、税收征收过程中存在的问题

（一）对房地产企业以土地作价入股征收土地增值税有可能会重复征税。在2006年以年前税收政策中对企业以土地投资入股的不征收增值税，而财税〔2006〕21号文件出台以后，对房地产开发企业不再免征增值税。

以土地投资入股实际上是拥有土地一方以土地作价按股权比例分红，分得的利润是土地增值税后的。所以在增资环节交税，会影响企业以土地作价入股进行开发的积极性。而实际上有部分房企在竞得土地后，因资金短缺或缺少开发经验，需要寻找更有实力的开发商合作，即一方以土地作价入股，另一方出资并派出有经验的管理团队进行合作开发，双方按股权比例分红，这样避免了烂尾楼的产生，对房地产市场是有益的。

（二）暂行条例中规定对房地产成交价格低于评估价又无正当理由的按评估价格计算征收，但在实际执行中对于“无正当理由”的操作较为困难。比如企业给员工建的按成本价出售的房屋，如果按评估价格计算征收，对企业而言损失较大。税法的规定是成交价格低又无正当理由的由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入，而税收征收机关在实际操作中对“无正当理由”的执行有很大的弹性，由基层税务机关进行裁定，而为了操作简便，税务机关对低于评估价的基本都按评估价格进行核定，并没有考虑企业的正当理由。对于这种情况应出台相应细则，明确规定，便于实际操作。

（三）预征税款的退税流程不明确。企业按预征率缴纳的土地增值税，在清算时如果不需交税，预征部分应该退还，可实际情况是企业交到税务机关的税很少有退税的，因退税流程漫长而复杂，企业放弃退税，也有的是税务机关以各种理由拒绝退税。对于税款既然有预征，在退税环节也应有具体的指导细则，符合条件的应该退税，并且要简化退税程序，减轻企业的负担。

三、税收筹划的方法

（一）对于有明确销售对象的房产采取代建的方式。比如企业为员工建造的房屋，如果以员工的名义成立一家股份制公司，代收房款代建房屋，可免交土地增值税。但实际操作中手续繁杂，有可能因没有销售合同而无法办理房产证。房管部门应出台相应细则，以方便该种情况房产证的办理。

（二）房地开发企业应合理预测项目收入、利润，对接近土地增值税临界点的定价要进行合理筹化。土地增值税为四级超率累进税率，增值率越高，税率越高。对于房地产企业在进行开发前，应作好收入、利润的预测工作，根据以往的开发经验以及行业平均水平，合理预计利润，如果增值率在20%、50%、100%这样的临界点，要合理调整定价，实现利润最大化。

（三）将普通标准住宅和非普通标准住宅分开核算，充分利用普通标准住宅增值率在20%以内免征土地增值税的优惠政策。对于普通标准住宅增值率在20%以内的可以免征土地增值税。房地产企业在建造的房产项目中都设计有大量的普通标准住宅，以满足不同客户群体的需求。但有部分企业会计没有分开核算，税法对非普通标准住宅和普通标准住宅没有分別核算增值额的不能享受上述优惠。各房地产开发企业会计要加强对土地增值税法律法规的学习，争取作到规范核算，最大限度的争取税收优惠。

（四）准确核算土地开发费用，避免将应记入土地开发费用的记入期间费用。房地产的期间费用（管理费用、财务费用、销售费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息支出是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。对于能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构利息支出证明的，据实扣除（但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额）管理费用、销售费用的扣除比例为土地成本加开发成本之和的5%计算扣除。凡是不能够按转让房地产项目计算分摊或提供金融机构利息支出证明的（包括没有贷款），期间费用只能按土地成本加开发成本之和的10%计算扣除。部分企业会计将单位所有人员的工资都记入管理费用，可能导致费用不能全额扣除。企业应准确核算管理费用，将项目建设一线员工的工资计入开发间接费用。提前筹划管理费用，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了是可以扣除的。也就是说房地产开发企业在不增加任何开支的情况下，通过费用的准确核算和合理转移，可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。

参考文献：

[1]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》国税发[1993]138号

[2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字[1995]6号

（作者单位：陕西省土地工程建设集团）endprint