房地产业成本核算及管理制度研究

李晓红

摘要：在房地产行业发展的过程中，房地产业成本核算的重要性越来越受到人们的关注。为了更好的实现房地产业的快速发展，本文对房地产业成本核算及相应的管理制度进行了详细的分析和研究。

关键词：房地产业；成本核算；管理制度

一、房地产成本核算的内容

首先是土地征用及产前补偿费，需要对获得土地开发使用权而需要支付的一些费用进行核算，具体可以分为土地征用費、拆迁补偿费以及市政配套费等等；其次是前期工程费，对此应该对获得土地开发权之后进行项目开发前的各项工作所需要的前期费用进行核算，具体的有规划设计费、勘测费、预算编审费等等；还有基础设施费，需要对项目开发过程中所需要的水、电、暖等基础性的施工费用进行核算，具体有供电费、供暖费、照明费等等；安装工程费，需要对开发过程中所使用的各项设备、材料以及劳动保险等费用进行核算，具体有安装工程费、装修费、工程监理费等等；配套设施费，主要注意项目开发过程中相关的产权和收益权等问题；最后还有间接成本费，主要是对企业内部所进行的开发建设的各项费用进行独立的核算，具体来说主要有福利费、维修费、通讯费以及劳动保护费等等。

二、房地产业成本核算现状

（一）土地开发成本核算现状

房地产开发过程中在建筑场地方面所支付的费用为土地开发项目费用。在所有的开发之后的土地中，按照归属情况可以分为两种，一种是商业性的建筑场地，是以经济性为目的进行的土地的开发；而另一种则是自用建设场地，是作为一种中间产品进行的土地开发。在进行自用建设场地的开发中，所消耗的费用是来自于单一的对象，可以选择不计入土地开发成本而是房屋建筑的建设成本；但是当所消耗的费用是来源于两个或两个以上的对象来承担的话，需要将这些费用计入开发成本，当开发完成之后在进行相应的资金分配。在商品性建设场地的开发中，可以不对相应的对象进行成本的核算，需要算入土地开发成本之中。

为了保证土地开发工作的顺利进行，应该按照不同条件的场地情况以及开发的程度和内容等方面进行细致的分析研究，对于不同的开发项目，开发商应该根据开发项目的具体情况选择合适的成本项目。在进行土地开发成本的计算中，对于像前期工程费和建筑安装工程费等直接费用需要直接的算入土地的开发成本中；而对于间接费用应该先进行一定的统计和分类，项目建设末期再算入到土地的开发成本中。当开发项目完结之后，应该将全部的费用进行结转，将这些费用作为实际成本并进行相应的分配，在进行成本结转的时候应该对已完工的开发项目的土地的使用用途进行分析。

（二）房屋开发成本核算现状

对于房地产项目中建设的房屋，按照使用用途主要可以分为四类：第一类是属于将要进行销售处理的商品房；第二类属于经营房，通过出租供人们经营；第三种属于周转房，主要是安置被拆迁的居民；第四种属于代建房，是受到其他单位委托进行开发建设的房屋。对于上述的四种房屋，其中商品房、经营房和代建房都需要计算建设成本，而周转房也需要分摊到开发成本中去。对于企业进行备料款和工程款的预付的时候，需要利用实际成本核算将材料的结算价和实际价之间的差额计入“开发成本”的“房屋开发成本”分录中；对于采用计划成本核算的企业，作为建筑安装成本费来将材料成本的差额按照一定的标准从“原材料”科目中转到“开发成本”的“房屋开发成本”分录中，也可以从“材料成本差异”科目中转到“开发成本”的“房屋开发成本”分录中。

房屋开发成本中也有不少除土地成本之外需要注意的地方，比如在小区公共设施建设方面的成本分摊问题、销售楼盘进行广告费用的分摊问题等等。

（三）配套设施开发成本核算现状

在进行房地产项目开发的过程中，有的配套设施能够有偿转让，而有的配套设施则不能进行有偿转让，另外加上不直接算入开发成本的公共配套设施的费用等等就是配套设施开发成本。在对配套设施开发成本进行核算的时候，应该对不同的建设情况进行具体的分析。对于与房屋建设同步的配套设施费用，应该将这些配套设施的成本进行分别的核算，能够直接分清承担对象的配套设施开发成本可以直接算入“开发成本”的“房屋开发成本”分录中，而对于承担对象为两个和两个以上的时候，应该先将费用归集到“开发成本”的“配套设施费”分录中，之后再进行成本的核算。对于不与房屋建设同步的配套设施费用，应该在将成本结转完成之后按照一定的分配标准进行各个承担对象的配套设施费用的核算。当配套设施完结之后，按照实际的支出数进行配套设施费用的冲减预提和分摊，当支出大于预提时，可以将剩余的资金分摊如相关的项目中，而当支出小于预提时，应该进行冲减。当开发企业进行配套设施费用的预提之后，不能在配套设施完结之后进行费用的调整，当所有工程完结之后，对尚未完工的配套工程的支出数与预提数记性保留统计。在房地产项目的开发过程中，应该工期较长，建设材料繁多，各方面费用复杂，使得房地产业的成本归集和核算较为麻烦，所以应该加强对房地产业成本核算的管理工作。

三、房地产业成本核算管理制度分析

（一）正确认识不同房地产企业的特点

我国的房地长行业中按照项目特点可以分为四种，分别是简化型、积极型、精细型和综合型四种，对于简化型房地产业应该加强成本的宏观管理，在此基础上对工程的质量和建设进度进行控制，通过建立相应的目标成本管理体系实现动态的成本核算，保证成本管理工作按照计划顺利进行；对于积极型房地产企业，也需要建立相应的目标成本管理体系并进行动态的管理，除此之外还应该进行不同区域的管理和做好风险的预防；针对精细型房地产企业和综合型房地产企业也需要按照相应的合理措施来对成本核算的管理与控制。

（二）正确规划成本核算过程

制定成本计划是必要的，分别制定出项目成本计划和项目过程费用计划。在进行项目成本计划的制定时，首先要分析开发项目的可行性并制定出合理的投资目标，当被批准立项后，可以进行项目总成本计划目标的确定，保证总成本计划能够对每一步的设计起到控制的作用；制定出总目标之后就需要进行总目标的分解，通过分解能够对单一的单元进行控制，确保每个单元的质量和功能等情况，在分解总目标的过程中，应该注意各方面之间的协调，最大限度的控制项目的成本，实现项目建筑的功能。质量和工期三个方向上的平衡；其次应该最好成本的估算，在开发项目建设的过程中，各方面的建设逐渐的细化，这就要求开发企业应该合理的进行成本的估算，通过与限额值的比较，实现对各个项目单元的优化；最后应该根据实际情况完成对成本计划的调整，从总到分的完成成本估算的汇总，通过对比并采取相应的措施来减小偏离，不断的进行反馈和调整。

需要对成本进行全过程的控制，主要表现在对开发项目的不同阶段普遍的进行成本控制。在项目的策划和投资的决策阶段，开发商应该努力做好对成本的总体控制；其次应该对各个阶段成本控制阶段进行设计；然后应该对动迁阶段的成本进行控制，当房地产开发企业进行动迁时，应该按照一定的标准进行评估，保证补偿额度的合理性；还要做好投招标和合同阶段的成本控制，双方经过商谈进一步对成本进行控制；其次就是对施工建设阶段进行成本上的控制，着重对工程费用差异较大的地方进行控制，仔细的对工程费用进行计算，保证控制的严密性；最后应该注意结算阶段的成本控制，尽量减小人为的失误导致的成本核算上的失误，可以采取一定的措施来更好的完成成本的管理控制。

（三）完善成本管理方法

目前较为科学的成本管理方法主要有两种，分别是目标成本管理和作业成本管理。在目标成本管理中，首先应该制定目标成本，然后按照制定的目标成本按照一定的方法进行分解，分解之后将相应的计划进行落实，保证计划的可行性，在不断完成预期的目标之后，通过不断的对比，能够找出实际与计划的不同，分析产生不同的原因并制定出相应的措施进行改进，最终实现成本的管理。

四、结语

综上所述，房地产业成本的核算及管理起着不可或缺的作用，房地产行业应该对成本核算及其管理制度进行合理的分析和使用，使得房地产业的成本核算能够为房地产业带来更多的经济效益，使得我国的房地产业能够顺利稳定的发展下去。

参考文献：

[1]张国华，李强，韩波.基于作业成本的高校教育成本核算及管理体系构建[J].会计之友（下旬刊），2007，05：51+53.

[2]董雨薇.企业会计成本核算及管理的作用研究[J].现代营销（下旬刊），2015，04：37.

（作者单位：黑龙江欣辉煌机械设备有限公司）endprint