浅谈小型房地产企业税收筹划

周薇

【摘 要】企業的税收筹划是在税法规定的范围内，运用合理的方式减轻企业面临的税负，帮助企业实现预期的财务目标。税收筹划和偷税漏税有本质的区别，其核心是财务管理活动的一种，符合相关规定。对小型房地产企业而言，其面临的市场竞争非常大，生存形势不容乐观，更加需要做好税收筹划，以提升其竞争力，更好的适应市场经济的发展。

【关键词】房地产企业；税收筹划；财务管理

引言：

伴随我国经济社会的不断发展以及住房制度方面改革的深入，我国房地产企业在很多方面都实现了突破性的发展。近些年来，房价的上涨压力非常大，政府也加大了宏观调控的力度，去产能和供给侧改革都在如火如荼的进行，房地产行业也成为社会关注的热点与焦点。对于小型非常房地产企业而言，其整体实力不强，在发展过程中也面临着诸如投资大和风险高以及周期性较长的特点等。伴随国家宏观调控的深入，小型房地产企业所面临的利润空间被进一步压缩，盈利能力随之下降，并且由于其经营规模相对较小，融资难度较大以及管理水平比较低等情况，企业的生存空间越来越有限，面临的压力越来越大，必须要依靠税收筹划来实现规范化经营和管理水平的提升。

一、小型房地产企业的特点

（一）组织结构比较单一

对于小型房地产企业而言，其整体实力相对于大型房地产开发企业来说比较弱，经营的范围比较有限，品牌知名度不高，组织结构也相对简单，也很少会设置分支机构或者分公司等。在此背景下，进行税收筹划时，无法利用分支机构或分公司进行操作。此外，人力资源储备有限，员工综合素质不高，人员配置缺乏专业化也是制约其税收筹划能力的重要因素，也要做好这一方面的风险防范措施。

（二）资金力量薄弱

小型房地产企业大多存在资金实力比较薄弱的问题，这也限制了其自身的经营发展。首先，缺乏土地储备的能力，无法根据未来的发展规划和发展战略等储备足够的土地，即使发现有价值有升值潜力的土地也没有竞争优势。其次，融资渠道比较少，对于小型房地产企业而言，其进行融资主要依靠自我积累和金融机构的贷款或者内部筹资等。诞生由于自身实力弱，在贷款方面经常受阻，而向非银行金融机构贷款时，常常面临高息的情况，加大了其财务负担。在此情况下，要促进小型房地产企业的发展，必须要做好税收筹划等，以降低其经营成本，合理的配置现有资源。

（三）所处的税收环境还不够成熟

大多数小型房地产企业广泛的活跃在三四线城市，所面临的税收环境都不够成熟，很多税务人员的专业素养比较有限，在管理方面和征收水平方面比较低。在此背景下，小型房地产企业开展税收筹划就会面临非常大的风险因素，这也是开展税收筹划不得不考虑的难题，否则很有可能导致筹划的失败，反而加重了企业的税负，与筹划初衷背道而驰。

（四）小型房地产企业的管理水平比较有限

小型房地产企业的发展容易受到自身实力的限制，在人力资源和其他管理工作方面水平非常低，专业化程度相对大中型房地产企业而言还有很大的差距。这也导致了小型房企在确定开发产品的类型以及定价和确认收入方面，存在比较大的随意性，没有注意到这些问题的关键性。基于税收筹划的视角看待这些问题也存在很多的不合理之处，由此可见，小型房企的税收筹划空间非常大，需要专业人员做好该工作，为其发展注入更多的动力。

二、小型房地产企业的税收筹划策略分析

（一）立项阶段的税收筹划

首先，要选择最为适合的建房方式。很多小型房地产企业更加偏好自行建造和销售房地产，运用这种方式进行筹划的空间相对较小，而如果采用合建或者代建的方式进行筹划，则空间相对更大[1]。一方面，在采取代建的方式建造房产时，会向客户收取代建收入。虽然在此过程中，小型房企虽然获得了一定的收入，但是并没有出现产权的转移，其收入也是劳务报酬的一种。对于房企而言，也可以利用这种方式减轻企业的税负，但是要求在开发前就必须要确定最终的用户，采用定向的方式进行开发，防止在开发之后，还需缴纳增值税，加重企业的税负。在采用合作建房的方式时，在建成后，如果需要按比例分房自用，可以避免被征收土地增值税，对于在建成之后又转让的，再根据规定征收增值税。

其次，对于开发多出房地产的情况，企业可以根据需要进行分别核算，也可以进行合并核算，实际运用这两种方式所缴纳的税负是不同的，这也给企业的税收筹划提高了很大的空间。一般来说，通过合并的方式进行税收筹划的利益更大，也存在一些特殊情况，这就需要企业根据实际情况做出选择。

（二）项目建设过程中的税收筹划

首先，可以增加扣除项目来做好增值税的税收筹划。对于小型房地产企业而言，土地增值税在其开发房地产项目的成本中所占的比例非常高，而对于建设的普通住宅来说，在增值率低于20%的情况下，可以免征增值税。对于这种情况，小型房企可以采用增加扣除项目的方法，使得房地产的增值率控制在20%以下，也就可以享受免税的待遇。

其次，对于借款利息进行税收筹划。对于小型房企而言，由于其资金实力较弱，经常需要借贷，这些贷款通常都有数额大、利息高以及借贷期限长的特征。因此，在对税收进行筹划时，可以采用合适的对利息进行扣除的方式。对于完工之前所产生的诸多利息费用，可以在开发成本中计入完工之前的借款利息，并将其作为扣除基数。尤其对于小型房企而言，可以采用开发成本加上土地成本并扣除20%的方式，作为扣除项目，尽可能的将增值额降低，实现税率与税基的同时降低，最终降低企业的税负。对于在完成开发之后所产生的利息费用，凡是能够进行转让和分摊或者由金融机构出具相关证明的，可以据实进行扣除，但是不能高于同期的银行贷款利率。对于无法进行转让或分摊，也不能提供金融机构证明的，可以按照10%的比例扣除成本。企业可以以此为依据做出决策。如果小型房企在资本结构中，主要是以负债筹资为主，利息费用的比例必然较高，这就可以由金融机构出具证明，按照实际数额进行扣除。而如果小型房企以权益资本为主，所产生的利息费用也比较低，则可以不用再计算应该分摊的利息。采用这种方式就能够扣除更多的开发房地产的费用，有助于企业价值最大化的实现。endprint

最后，对于销售与装修分离的情况，经营收入也是分离的。近年来，小型房企为获得更高的收入，推出的精装房的比例越来越高。小型房企在与客户签订购房合同时，需要稍加变通，有可能取得非常好的效果。比如小型房企可以事先成立一家装修公司，并且与客户签订两份合同，分别是装修合同与销售合同，并且在销售合同中注明金额需要缴纳土地增值税，在装修合同中注明金额无需缴纳增值税。这样一来，不仅降低了税基，也降低了税率水平，企业的税负也因此实现了降低。

（三）销售过程中的税收筹划

在进行房地产销售时，也需要做好税收筹划，通过优化销售模式，不仅能够实现税负的降低，也能够获得货币的时间价值。一方面对于纳税主体而言，可以采用新设分立的方式，成立销售公司，专门负责房产的销售工作，运用这种方式可以极大的拓展企业进行税收筹划的空间。另一方面企业可以缩短递延纳税的时间或者降低账面收入。小型房企可以将房地产产品交由销售公司负责销售，并开具销售清单，在确认收入时，需要交易事项发生之后，因此可以尽可能的拖延纳税时间，销售公司也就可以避免缴纳营业税[2]。也可以将一些费用进行转嫁，销售公司就可以不交或者少交所得税。而对于按揭方式购房的客户，在确认收入时，应按照首付款到账之日起进行计算。因此，可以通过协商的方式，开立代收专户，先将按揭款存入代收账户，然后进行分期转账，并以此为基础确认收入并进行纳税。

三、房地产企业开展纳税筹划时的注意事项

（一）应当多部门联合进行纳税筹划

对于小型房地产企业的财务部门而言，其主要的职能是对其生产经营活动进行及时准确和完整的记录与反应。就纳税筹划本身而言，其系统性非常强，在开展该项工作时，需要发挥小型房企的多个部门的作用，并注意各部门之间的配合。企业在进行财务核算时，并不包括应税项目，而企业税负的产生主要就是存在于其生产经营过程中。在小型房地产企业进行生产经营活动的最初环节，会涉及到很多应税项目。所以，在进行税收筹划时，需要小型房企從最初的生产经营活动开始，就应着手该项工作。由此可见，对小型房地产企业而言，进行税收筹划并不是某一个部门的事情，更不应当将其作为财务部门本身的工作，需要小型房地产企业加强各部门之间的协作，以做好税收筹划。而要真正做好税收筹划方面的工作，在促进各部门的合作的同时，还需要对业务流程进行规范，并做好税务方面的管理工作，从而帮助小型房地产企业将其税负水平降到最低。

（二）科学的防范税收筹划的风险

相对而言，税收筹划是一项比较复杂的工作，也与小型房企的其他方面的工作一样，同样存在很多风险因素，面临一定的风险。一般而言，税收筹划的风险产生主要是由于一些干扰因素的影响，也有可能是工作方面的疏忽所导致的税收筹划失败。总体而言，小型房企在进行税收筹划时，存在的风险主要包含以下类型：其一，在进行税收筹划时，违反了税法以及相关的法律法规，被有关部门给予处罚。如果小型房企没有准确把握税法有关的法律法规，也没有向专业的机构进行咨询，而对一些经济事项做一些会计处理，很容易触犯法律底线，脱离法律与制度的框架，进而给其发展带来负面影响。其二，小型房企由于人员综合素养不高，其在运用税收优惠政策时，存在很多不准确的地方，进而带来诸多的风险因素。其三，小型房企在进行税收筹划时，没有控制好相关的成本，导致成本过高，甚至超过了筹划所带来的收益，进而导致税收筹划失败。

针对小型房企在税收筹划过程中存在的很多风险因素，需要其做好相关的应对措施。首先，应强化对企业税收筹划工作人员的培训，使其形成风险意识。其次，小型房企的管理人员需要对税收筹划工作充分重视起来并及时处理好在此过程中的出现的问题，防止工作失误。最后，对于小型房企而言，税收筹划实际上也是一种理财活动，需要不断提升工作人员的水平。因此，小型房企需要从管理层和专业人员两个渠道开展税收筹划工作，才能尽可能的降低企业的税负。

结语

小型房地产企业在发展过程中面临的挑战非常多，加之本身属于资金密集型行业，如果不能做好税收筹划工作，将大大增加其经营负担。结合房地产行业的特性，本文认为应当从立项、建设以及销售三个阶段，做好税收筹划工作。

【参考文献】

[1]戚明坤.新形势下房地产企业纳税筹划浅谈[J].财经界：学术版， 2013（3）：222-222.

[2]陈晶晶.浅析房地产开发企业的税收筹划[J].中国管理信息化， 2009， 12（8）：35-36.endprint