“租售同权”渐行渐近你怎么看

□本刊记者综合整理

“租售同权”渐行渐近你怎么看

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“重磅炸弹”：“租售同权”将立法

7月份以来，“租售同权”这个词一直很火。

先是7月17日，广州市政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，明确赋予符合条件的租房者子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

紧接着，住建部会同其它八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。这份通知要求，在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，目前已选取了广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

7月26日，一条重要的新闻瞬间刷屏——住建部有关负责人在接受新华社采访的时候，做了如下表示：

将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

那就是说，租房可以就近上学、也能落户？每月几千元的租房者，和几百万元买的房子的房主能享受同等权利？一石激起千层浪，一时间众说纷纭。

“租售同权”的本质是租房和买房，同属于平等的权利享受范围。租房以前本身也是可以就近上学的，只不过是排位要在户主之后，同时还要附带诸多的条件，包括租房合同、社保等一系列的条件。

“租售同权”，最核心的还是稀缺资源的分配问题。

中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮认为，提出租售同权，很重要的一方面原因就是为了实现教育资源的同权。租房可以解决学区问题，对学区房价格的非理性上涨有一定作用，但要彻底解决这个问题，还需要看教育主管部门有无相应的配套措施，所以从现阶段看，还无法得出让学区房价格真正回归理性的结论。

不少网友对“租售同权”表现各种担心和疑虑，认为租售同权表面上看是增加承租者的权益，但在目前房地产市场环境下只能增加涨房租的风险。

对很多进入城市的人来说，即使买了房子，也无法享受和拥有当地户籍居民一样的教育、社保、医疗等公共服务待遇，例如租赁住房子女就近入学的待遇等问题。

上海财经大学教授陈杰表示，大城市对租赁需求大，但大城市房价过高，租售比严重失衡。企业从存量住房投资做租赁回收效率慢，如果靠新增土地做租赁，对地方政府的土地财政影响过大。而且如果租赁比重增加，相应购房需求减少，会对房价地价产生直接抑制作用，地方政府又很担心房价地价由此大幅下跌，引发风险。

所以根本的问题还是地方政府是否能积极发挥发展租赁住房的主动性，否则租房不能获得户籍、不能上学、租赁房的税负过高都是很难解决的问题。

那么，怎样发挥政府租赁住房的主动性？租售同权的痛点在哪里？怎样突破？

发展住房租赁，其实最初是想减轻老百姓买房的压力，改变居民的住房消费观念。据初步统计，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，相较于发达国家成熟市场20%～30%的比例，差距非常大。对于住房租赁市场一直发展不起来，陈杰教授认为，有两个层面的原因：一个是供给侧，另一是需求侧。

从供给侧层面看，地方政府缺乏动力，怕影响房价地价和土地财政。另一原因是房地产企业没有动力和积极性，在房价高速增长时期，去做租赁周期长收益较低，会减少租赁房的供应量。目前，在中央要求下，一些城市推出相关政策，如上海推出了一些只租不售的地块，出现了一些转机。但一直靠中央去推动也不是长久之计，未来地方政府有多少主动性还待疑问。

从需求侧层面来看，高房价迫使很多青年人不得不以租赁为自己临时的住房解决方案，很多用人单位也希望从市场和政府那里得到长期稳定租赁房来帮助稳定职工队伍和吸引人才，如兴建人才房来帮助重点单位，也愿意通过子女教育“租购同权”这样的制度改革改变租客在公共服务获取上的被歧视现象、增加租赁房的吸引力。

所以目前来看，租赁住房的市场需求持续上升，房地产企业也看到了此方面的需求，加上金融创新活跃，通过资产证券化产品可以助推住房租赁市场。在房地产市场下行的背景下，政府和企业的积极性都在增加。

无论是面对高房租，还是房价上涨存压、租赁市场混乱等问题，实际上租赁市场还有很大的发展空间和诸多亟待破解的痛点。

其中，陈杰认为，最大的“痛点”是如何在租售比严重失衡的背景下发展租赁住房而不带来房价地价大落的压力。当前租赁市场发展的着力点还是先推进“租售同权”，不仅在子女教育，也在落户等其他方面；其次公平保障租赁双方权益，推进租赁合同网上备案制度，并配合相关的税负减免，让老百姓真正愿意去租房，也让拥有多余房源的房东更愿意对外去租房。

康俊亮认为，租赁可以获得与买卖房屋相同的社会资源，最符合“房子是用来住的”这一发展方向的本质。目前看，租售同权的政策方向明确，要解决的问题明确，最需要解决的是政策的落地问题。具体来看，以下三个方面需要重点关注：

相关部门密切配合。在不同社会资源由不同部门分管的情况下，要使租售同权有效落地，成为实实在在的普惠政策，必须各相关部门密切配合。具体来说，可以由国务院主抓，明确住建部门作为牵头单位，相关部门作为成员单位，这样有利于政策的顺利推进。

预防租金的非理性上涨。租售同权客观上对学区房的租金上涨会有很大推动作用，要解决这个问题，除教育资源在分配上要更加均等之外，政府部门在公共租赁住房选址时应做好规划，通过放弃眼前的部分土地出让收入，获得一个长期较好的社会效果。

避免成为小众政策。租售同权是一项普惠大众的政策，在政策执行过程中，要避免仅成为地方政府解决人才引进的小众政策。

“租售同权”是为了城镇化？

就目前各媒体和从业人员以及市场民众的反应来看，租赁市场包括租售同权意味着：一、在一定这样，问题又来了。前一段时间公开的一组数据表明，北京等一线城市的租金占据整体收入的50%左右，对于刚毕业的大学生而言，月薪5000元需要一半作为房屋支出费用，而如果租金再次上调的话，这些城市拿什么来留住人才？程度上会抑制房价，二、在一定程度上抑制租金上涨。

那么，国家下如此大力度仅仅是为了这两个因素吗？显然不是！

促进租房是否能够抑制房价，其核心内容就是客户需求，那么这就会引出一个关键词，也就是租售比。对于租赁市场而言，目前租赁市场主要存在于一二线城市，对于三四线而言，租赁市场相对来说比较少。根据有关方面数据统计，目前一二线租售比大概在1%～2%。也就是意味着总价100万元的房子，一年租金最高是2万元。那么按照这样来计算至少需要50年才能回本。

而这样一个数据对于开发商、企业或者是个人而言，其租赁的意愿并不会特别强，他们则更加愿意把房子出售出去。

对于房地产开发企业来讲，我想他们也不愿意大力发展租赁市场。首先，以一线城市的部分商业地产为例，开发商通过拍卖土地，建造房产最后再租赁出去所获得的收益大概在5%左右（90%以上出租）。而另一个关键因素负债率，上市企业大概在70%以上。也就是1000万元其中有700万元是银行借贷等手段筹集的。而这部分大概有5%是借款利息。也就是意味着至少要3.5%。那么对于房企或者投资方而言，如果投资回报率不超过这个数值的话，对于企业来讲就是亏损的，或者对于这项投资的兴趣不会太高。

那么对于租赁市场，如果增加租金或者减少开发成本能否起到促进作用呢？对于开发成本而言，基本上很难实现，那么另一个手段就是增加租金。

那么，既然租售同权既不能降低或提高租金又不能抑制房价，提出来还有什么意义呢？政府的真正意图是什么呢？有学者认为，是为了城镇化！

反映城镇化水平高低的一个重要指标为城镇化率，即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人口的比例。城镇化是人口持续向城镇集聚的过程，是世界各国工业化进程中必然经历的历史阶段。当前，世界城镇化水平已超过50%，有一半以上的人口居住在城市。

截至2016年，我国的城镇化率已经达到57.35%，城镇人口总量7.9亿人，是世界上城市人口最多的国家。虽然有人说城镇化速度在放缓，但国家发改委发展规划司司长徐林表示，未来15年，中国的城镇化率还会明显提升，中国的城市化率将达到70%左右。

那么，要推进城镇化建设必然要增加农村人口向城镇人口的转化，而在前阶段随着房价的增加，农村人口很难在城市购房，而购房与否决定了农村户口能否向城市户口转移。

为了增加城镇化就必然要解决落户问题，而在高额房价的情况下，必然要从租赁市场出发。当租房和买房都能享有同样的落户和入学政策后，城镇化速度也必将再次增加上来。

“租售同权”不会成为压倒房价的稻草

经济学家马光远对“租售同权”有自己独特的看法。他认为，要实现真正的“租售同权”，操作难度之大，超乎想象。他觉得，那些将“租售同权”视为“重磅炸弹”的人，一定没有认真读过广州出台的文件是怎么说的，更遑论追究政策的细节了。其实，这个政策加上标点符号只有33个字：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”没有任何操作性可言。文中的“符合条件的承租人”究竟什么样的承租人符合条件，需要什么样的条件，这里面大有名堂，如果最后细化了，也会和当初的规定面目全非。在不考虑各种特殊通道的情况下，这个政策不一定使得学区房房价下跌，倒很有可能使得优质教育资源所在地区的房租再次暴涨。

他进一步指出，就市场的结构而言，中国房地产市场最大的短板就是政策过度关注销售市场，而忽略租房市场。去年，中国租房市场租金规模也就1万亿左右，而美国高达3.5万亿。住房公共政策给房屋所有权赋予了很多远远超越居住功能的价值。这是住房租赁市场长期以来难以发展的原因，也是大家宁可选择高位接盘也不愿意选择租房的根源。

就此而言，广州的“租售同权”就是个夸大的伪“同权”，因为他只说了孩子的入学权利，但附着在房子上的，还有其他福利。中国房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场极其冷漠，鼓励租房的措施很多都是隔靴搔痒。每年政策似乎不断在喊着鼓励大家租房，但到实际操作层面，几乎所有的政策都无法落地。最近，住建部等九部委发文，想以此撬动租赁市场，弥补租赁市场公共政策短板的方向无疑是正确的，但仔细研读政策本身后，仍然很难看到力度非常大的鼓励措施，租房的好处在政策里面体现的不多。

民众支持真正的“租售同权”，但要实现真正的“租售同权”不是一件容易的事，因为这需要大量的配套政策，需要有真正操作性的细则，需要打破很多利益格局。我们不能因“租售同权”对广州房价的短期影响，就夸大它的功效，尤其是网上纷传的对学区房房价的影响。学区房房价过高，根本上是由教育资源供给不足导致的，要解决这个问题，需要教育资源市场化、民营化等多方面的长期努力，不能寄希望于“租售同权”来解决房价问题。

尽管人们对“租售同权”的看法仁者见仁，但不可否认的是，“租售同权”是大势，是落实租售并举的重要一程，也是下一步租赁立法的重要内容。（据人民日报中央厨房·国策说工作室 今朝聊房事环球网 克而瑞咨询等）