浅析房屋租赁合同的法律问题

2017-11-15曹国庆

东方教育 2017年18期

曹国庆

摘要：随着我国经济的不断发展，房屋租赁现象越来越多，在促进我国经济发展的同时也出现了大量的问题，比如拖欠房租、一房多租、房客转租等等。尽管我国《合同法》对租赁合同做出了一定的规范，最高人民法院也以司法解释的形式予以指导司法实践，但是房屋租赁合同的法律制度尚不够规范。因此，本文从分析房屋租赁合同的主要法律问题着手，提出了自己的见解，为不断完善房屋租赁合同提供了一定的理论基础。

关键词：房屋租赁合同法律研究

Abstract：House lease phenomenon with the continuous development of our economy， more and more， in promoting the economic development of our country also appeared a lot of problems， such as the rent in arrears， more than a room to rent， the tenant sublet， and so on. Although our country ＼"contract law＼" to the lease contract specification， to the supreme people's court in judicial practice also give guidance in the form of judicial interpretation， but the legal system of house lease contract are not enough. Therefore， the house lease contract based on the analysis of the main legal issues， put forward its own views， to the continuous improvement of house lease contract to provide a certain theoretical basis.

Key words：Housing rental；The contract；The law；research

房屋租賃合同是为了规范出租人、承租人之间权利义务的一种合同，涉及的内容纷繁复杂，一些问题至今没有获得一致的认识，致使在实践中出现房屋租赁合同纠纷的时候，认识与意见不统一，裁判的尺度不统一，严重影响到了社会主义市场经济的健康发展，为此，本文对房屋租赁合同中包括优先承租权、优先购买权、修缮责任、等级制度以及无效合同等等法律问题进行详细阐述，希望能够对规范我国的房屋租赁市场有所脾益。

一、房屋租赁合同概述

（一）房屋租赁合同的概念

房屋租赁合同指的是出租人与承租人之间所签订的，用来对双方的房屋租赁行为进行规范的合同，对双方的权利义务进行了约定，也是承租人享有房屋租赁权的法律基础。作为一种财产租赁合同，房屋租赁合同与其他的财产租赁合同具有一致的法律特征，比如房屋租赁合同同样具有债权性、有偿性、双务性、诺成性以及继续性等等。但是，房屋租赁合同同一般其他的财产租赁合同相比，也有一些自身所有的特殊性，比如，按照我国的法律规定，原则上必须是要式合同，即应当以书面形式体现。同时，由于我国实现不动产的登记管理制度，因此房屋租赁合同也实行了登记备案制度。简言之，房屋租赁合同就是房屋的所有权人将自己的房屋出租给需要租用的承租人占有、使用，而承租人支付一定的租金的合同。

（二）双方权利义务

房屋租赁合同的当事人有两方，一是出租人，即将房屋出租给他人的人，也即所谓的“房东”；一是承租人，即支付租金，使用出租房的人，也即所谓的“房客”。按照我国《合同法》相关理论，房屋租赁合同属于双务合同的一种，因此，双方都享有一定的权利，同时也都承担着一定的义务。首先来看出租人的权利与义务，按照我国民法理论，房屋租赁合同的出租人一定是房屋的所有权人，因此，所有权所包含的占有、使用、收益、处分的权利从理论上来讲，都归出租人所有，但是，出租人出租房屋，就是在一定的期间内（出租期内）将占有、使用的权利让渡给了承租人，因此，在房屋租赁活动中，出租人在出租期间对出租房屋的所有权只有收益与处分权，并且，出租人出租房屋的根本目的是使自己的房屋能够给自己带来一定的收益，因此，在房屋租赁合同中，出租人的权利就是获得租金的权利；承租人要承租房屋，或者为了居住，或者为了商用，然而无论做何种用途，必然要有一定的承租要求，比如，居住就必然要求能够该房屋满足居住的基本条件，比如，水电暖齐全等等；因而对于出租人来讲，必然要承担满足以上条件的义务，即所提供的出租物必须符合承租人的承租要求。其次来看承租人的权利与义务，诚如上文提到的，出租人在出租期内将房屋的占有、使用权让渡给了承租人，因而，承租人必然享有了该两种权利。而出租人所承担的主要义务就是按照约定的金额与支付期限支付租金给出租人。同时，承租人还必须确保在租赁期到期的时候，能够“完璧归赵”，也就是说，他必须承担起维持原样的义务。

除以上双方主要权利义务之外，还有一些权利义务，比如承租人享有的优先购买权，出租人承担的修缮义务等等，由于本文下文将对主要法律问题进行详细阐述，这里不做具体论述。

二、法律效力审查

按照我国《合同法》的规定，对合同的法律效力进行审查，主要审查其何时成立、何时生效、其效力是否待定、是否属于可撤销合同以及是否属于无效合同等内容。房屋租赁合同首先属于我国《合同法》规定的租赁合同的一种，因此，我国《合同法》有关合同效力的一般规定同样适用于房屋租赁合同，也就是说，成立、生效等的法律认定与其他任何一种合同并无二致，因此本文不对此进行了。但是房屋租赁合同的标的物属于不动产，该类合同具有一定的特殊性，在实践中也出现了非常复杂的情况，因此，在一些效力认定上确实存在着特殊的地方，比如是否属于无效合同的问题上，就存在一些特殊的认定情况，我国一些法律法规中也对此类情况的无效认定以及认定后的法律后果进行了特别规范。另外，要注意到的是，房屋租赁合同通常情况下应当采用书面合同并进行登记备案，但是，实践中，很少有房屋租赁合同的签订者主动到房屋管理部门进行租赁登记备案的，那么，没有进行登记备案的合同是不是就可以认定为未生效合同？根据《合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效，但是最高人民法院的司法解释对此做出了限制性规定，只有在违反效力性强制性规定的情况下，合同才无效，如果违反的是管理性强制性规定则合同有效，这一规定主要是为了促进社会交往和经济活动，尽量促成合同有效，符合立法本意和社会要求。endprint

三、房屋租赁合同法风险

（一）无效租赁合同及其处理

1. 无效房屋租赁合同的认定

上文已经提高，《合同法》关于合同效力的认定同样适用于房屋租赁合同，因此，《合同法》所规定的无效合同的情形同样适用于房屋租赁合同。同时，《商品房屋租赁管理办法》等法律法规以及作为司法实践中重要指导性文件的司法解释----《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》（下称《房屋租赁司法解释》）又对房屋租赁合同特殊情况下的无效做了进一步的规范。因此，总结起来，实践中可以被认定为无效合同的情形有以下几类：

一是出租违法建筑物的房屋租赁合同应为无效合同。按照我国《土地管理法》、《城乡规划法》以及《商品房屋租赁管理办法》等相关法律规定，在建造建筑物之前，建设者（无论是单位还是个人）都必须先取得土地使用权，并需要获得建设工程规划许可证与施工许可证，如果缺少了以上任何一个权证，则该建筑物就属于违法建筑物，此类违法建筑物一旦作为出租物出租，则按照相关法律规定，该房屋租赁合同应为无效合同。

二是出租尚未竣工验收的房屋的房屋租赁合同应为无效合同。按照我国《建筑法》第61条的规定，尚未验收合格的建筑物不得交付使用。因为无法排除潜在的安全隐患，既然建筑物的所有人本人都不能使用，当然他也不能将其出租使用，因而出租此类房屋的房屋租赁合同应当认定为无效合同。

三是出租未经消防验收或者虽经过消防验收但是验收不合格的建筑物的房屋租赁合同应当认定为无效合同。按照我国《消防法》以及《建设工程消防管理规定》等法律法规的规定，建筑物在投入使用前必须经消防验收合格才能投入使用，否则禁止使用。之所以做出以上禁止性规定，其出发点还是为了保护当事人的人身与财产安全。既然该类建筑物禁止使用，当然禁止的范围包括了所有的使用对象，因此以此类建筑物为出租物的房屋租赁合同应当认定为无效合同。

2. 房屋租赁无效合同的处理

首先，应当按照《合同法》的规定返回各自财产。这里的返还财产指的是在合同被确认无效或者合同被撤销之后，一方当事人对其已经交付给对方的财产可以请求返还，而接受财产一方负有返还的义务。按照以上规定，在房屋租赁合同被认定无效之后，承租人可以请求出租人返还已经交付的租金。

其次，出租人可以主张获得房屋使用费。按照《房屋租赁司法解释》的规定，在房屋租赁合同被认定为无效的情况下，出租人可以请求承租人参照合同约定的租金标准支付一定的房屋使用费，并且人民法院一般情况下应当支持出租人的此项主张。法律的立法本意是希望合同被认定无效之后标的物能够恢复到签订合同时的状态，所以法律规定双方返还财产。这对于多数合同来讲是容易做到的，但是对于租赁合同而言，怎么将承租人已经使用过房屋恢复到未使用过？显然是不可能的。因此为了在公屏原则下保护出租人的权益，出租人收取一定的房屋占有使用费，也是有其立法依据的。

第三，应当赔偿损失。按照我国《合同法》第56条的规定，在合同被撤销或者被认定无效之后，有过错的一方应当就对方因此而遭受的损失进行赔偿，如果双反都有过错，则各自承担过错责任。该规定同样适用于房屋租赁合同，即有过错者应当赔偿损失。此外《房屋租赁司法解释》也对房屋租赁合同被认定无效后的房屋装修以及扩建如何处理做出了规定①，从该司法解释来看，在赔偿损失的时候应当按照过错责任原则分配责任承担份额，即过错方承担赔偿责任，双方均存在过错的双方均承担赔偿责任，哪一方的过错大，哪一方承担的责任多。

（二）租赁合同登记备案问题

我国实行房屋租赁登记备案制度，尽管我国在不同的法律规范中都对此进行了规定，比如《城市私有房屋管理条例》②（1993）和《城市房地产管理法》③（1994）都对此做出了规定，但是在实践中，很少有出租人主动进行租赁登记，以上规定也就几乎成为一种摆设。并且由于认识不同，在司法实践中也出现了一些混乱。

首先，法律规定应当与一国的社会经济发展阶段相适应，我国当时之所以实行房屋租赁登记本案制度是因为我国的市场经济还不够成熟，但是随着我国市场经济的发展，现在之所以还要求房屋承租合同进行登记备案，其主要的管理目的已经发生了巨大的变化，当前主要的目的已经转变为管理城市流动人口，即解决房屋是出租给谁来居住的问题。问题是，人口管理的职责并不是房屋管理部门的当然职能而应当是公安部门的职能，房屋主管部门的当然职能是对房屋这种不动产进行管理，因此这种规定已经不合时宜。

二是相关登记备案的规定可操作性不强。房屋主管部门并不能方便地获得房屋租赁的相关信息，根本不知道谁出租了哪套房产。因此，要想让登记备案制度发挥出应有的效用，则必然依靠当事人是不是能够积极主动地到房屋管理部门进行备案，也就是说登记机关只是那个“守株待兔”的人，有人来登记了，就进行登记，假如没有人来登记，他们没有一点办法。从实践中的情况来看，房屋租赁登记备案制度本身就在操作上没有可行性，这也是该制度没有很好地执行的主要原因。此外，人们的法律意识仍然不够，我国在法制宣传上还存在不足，都导致大多数的出租人根本不知道出租房屋应当进行备案登记；还有一些人出于私利的考虑而不愿意登记，因为一旦登记备案，收取租金情况就为政府部门所获知，必然不利于自己偷逃税款，引而不去登记备案。最后，法律规定也不够明确，比如由谁去进行登记备案？相关费用又谁承担？等等，这些问题在现有法律规定中都没有得到明确，总之，现行法律在房屋租赁合同登记備案上上缺乏操作性。

从以上分析来看，当前房屋租赁合同在备案登记制度方面还存在着着很多的不足，本文倾向于支持非要件说，倾向于取消房屋租赁登记备案制度，以便切实体现合同签订中的当事人意思自治原则。

四、房屋维修责任的相关法律问题

（一）房屋修缮责任

房屋修缮责任，指的是租赁物在出现毁损影响到使用的时候，出租人应当对其进行修复，以符合使用条件的责任。按照我国《合同法》的规定，房屋修缮责任承担采用了法定与约定两种方式，并且约定优先的适用原则。在双方有约定的情况下，按照约定进行修缮，如果双方没有约定，则修缮责任由出租人承担④。这里需要注意的是，即便修缮责任明确了，那么究竟房屋出现在哪种损坏的情况下，才应当由修缮者进行修缮？本文认为，承担修缮责任应当符合以下两个要件：一是必须维修。假如不进行维修，那么租赁物就达不到合同约定的使用条件。比如房屋漏水，发生倾斜、裂缝，主要进走水管道发生破裂等等的情况，就属于必须要维修的损坏。假如租赁物出现的损坏，对承租人的使用不产生实质性的影响，那么就不属于必须维修的范畴。承租人并不负有维修义务。比如储衣柜由于使用年限过长出现的表面油漆脱落，除了影响美观以外，对使用不产生其他任何的实质影响，也就不属于必须维修的范畴。在判断是否属于必须维修的时候，要从双方当事人的约定、交易观念以及合同目的等多个方面进行判断。比如，对于上文提到的储衣柜表面油漆脱落，对一些环境、外观要求较高的场合就属于必须维修。二是维修具有可能性。无论对于出租人还是承租人来讲，承担维修义务的前提是该损毁具有修好的可能性。假如已经不能维修，也就失去了承担维修责任的前提。比如房屋发生了倒塌，出租人尽管可能重新盖一座房屋，但是需要花费巨大的费用，明显重修对于出租人来讲没有任何的经济价值，也就构成了维修不能。本文认为，判断是不是具有维修的可能性，要看维修者为了维修而付出的成本（经济的、非经济的）是不是能够达到或者超过维修好后的使用价值。当维修成本达不到使用价值的时候，对于承担维修责任的人而言，也就没有必要承担该维修责任。endprint

（二）承租人装修改变房屋构造后的返修责任

在实践中，承租人为了更好地使用租赁物，经常会对租赁房屋进行一定的装修，而有时候该装修行为还必然要改变房屋的构造。那么，在租赁到期后，承租人交换出租人房屋的时候，应当如何承担返修责任？按照我国《合同法》的规定，在征得出租人同意后，承租人可以对房屋进行改善与装修⑤。从以上规定来看，如果承租人的装修行为是征得出租人同意的，那么他就不需要对其进行返修。但是实践中，对于出租人同意的改造，有时候也需要返修。比如，张某（出租人）与李某（承租人）签订了房屋租赁合同，张某并且同意李某将卫生间从现有位置改造至阳台，但是改造后，导致下水不畅，楼下住户诉至法院要求恢复卫生间至原有位置，张某认为改造行为是李某实施的，当然应当由李某负责返修，而李某认为改造是张某同意的，自然应当按照《合同法》第223条的规定由张某负责返修。那么此时，返修责任如何分担？本文的观点是，尽管出租人同意改造，但是由于承租人的原因，比如因偷工减料、改造质量不合格等原因影响到了出租物的原有使用效果，承租人也应当承担返修责任。在以上案例中，承租人的改造明显质量出现问题，才导致下水不畅，自然应當由承租人承担返修责任。除此之外的改造，只要是出租人同意的，而承租人又很好地承担了改造责任，则不承担返修责任。

（三）承租人恶意添附的补偿责任

在实践中，也有一些承租人对出租物进行了添附，此时应当如何划分对于添附物的补偿责任，也就是说，出租人是否要对该添附对承租人进行补偿？本文认为，应当从承租人实施添附的意思表示来进行分析，如果承租人的添附是为了使出租物更好地使用，比如承租人在门口增加了上楼的台阶，或者为窗户增加了遮雨棚等等，那么，出租人就应当对此添附行为进行补偿。但是如果承租人的添附是出于恶意，不但没有增加出租物的使用性能，甚至可能影响到出租物的使用，比如，承租人在原有房间内增加了一堵墙，增加了一间卧室，影响到了原出租物的格局；或者承租人用铁皮将窗户封死，影响到了采光。那么，这种恶意添附，出租人不但不应当补偿，甚至可以要求承租人恢复原状并进行赔偿，这也是符合《合同法》相关规定的⑥。

五、承租人优先购买权问题

（一）优先购买权的法律性质

承租人的优先购买权指的是出租人要出售出租物的，在同等条件下，承租人享有优先购买的权利。首先，该优先购买权具有债权性质，因此其效力只在出租人（此时转化为出卖人）与优先购买权人之间，一旦出租人选择将房屋卖给承租人以外的人，则承租人只可以向出租人要求赔偿，而不能对抗购买者。其次，承租人的优先购买权是一种既得权。从双方签订租赁合同开始，承租人就取得了优先购买权，但是只有出租人正在实施出卖行为，该权利才真正产生效力。

（二）优先购买权的行使

承租人如何行使优先购买权？本文认为，关键是要明确同等条件的定义，因为只有同等条件下承租人才具有优先购买的权利。陈某租住着王某的一套楼房，李某提出购买请求，条件是购房款10万元，合同生效后第二日一次性现款付清。陈某提出其享有优先购买权，10万元价格也能接受，但是只能分两次付清，一次支付5万元。本文认为，这里陈某就不构成“同等条件”，同等条件要求承租人必须与购买者的条件完全一致。

（三）优先购买权的转让和继承

承租人的优先购买权是否可转让与继承？租赁合同具有明确的出租人与承租人，优先购买权的债权性质决定了其带有一定的指向性，即优先权只限于承租人本人。该权利尽管具有债权性质，但是却受到限制，属于不可转让与继承的权利。这里需要指出的是，在承租人死亡的情况下，其继承人是否享有继承承租权的权利，如果享有继承权，则其继承人自然转变为承租人，这里，所继承的只是承租权而不是优先购买权，尽管因此也将获得优先购买权。

（四）承租人在放弃优先购买权后享有继续承租权

在租赁合同中，还必须遵循“买卖不破租赁”的原则。在租赁合同中，“买卖不破租赁”指的是承租人按照法律的规定，其承租权优于所有权。也就是说，假如租赁合同先于买卖合同成立，那么按照权利在先，则保护在先的原则，出租人与第三人所签订的转移所有权的买卖合同的效力不能优于承租人的租赁权，因此，买卖合同的买受人尽管取得了该房屋的所有权，也必须按照原所有权人与承租人所签订的租赁合同履行而不能终止该租赁合同，这里要注意的是，由于所有权转移，因此收取房租的权利也随之转移的买受人一方。因此，承租人在放弃优先购买权后，必然享有继续承租权。

六、租赁合同解除问题

由于解除权的行使将直接导致当事人之间合同权利义务关系归于消灭的法律后果，因此，各国的合同法都对合同解除设置了一定的限制条件。只有在一方违约达到法定或者约定的解除条件的时候，守约的一方要求解除合同的，其诉求才能获得支持。但是，在房屋租赁合同中，存在一些尽管不符合法律规定的解除条件，但是为了做到物尽其用，有效利用房屋资源，减少不必要的财产浪费，维持社会经济秩序与法律关系的稳定，遵照民法的公平原则，对于实际上确实无法继续履行的房屋租赁合同，确实已经没有存在的必要与价值的合同，即使不完全符合合同解除条件，应当予以解除。

七、租赁合同中其他值得注意问题

房屋租赁合同还存在一些其他问题，比如偷逃税款的风险。房屋出租是一种经营行为，出租人必然要为此而缴纳一定的税款，按照我国相关税收规定，需缴纳的税款有营业税、房产税、个人所得税以及印花税，此外还需要缴纳城建附加税与教育附加费。同时，我国税法还针对房屋出租后的用途而规定了相应的税收优惠政策。但是如何来界定居住与非居住，我国至今还没有具体的判断依据，这就为一些出租人少缴纳税款提供了很大的操作空间。另外，在民间出租活动中，如果出租人是自然人的，几乎没有人主动针对房屋出租而获得的收益纳税，甚至一些出租人还故意和承租人串通在合同里降低实际的租金金额，或者采取较为隐蔽的支付租金方式或者直接表明尚未实际收到租金，其目的就是为了少交税款；一旦以上行为被税务机关发现，那么出租人必然要因为不缴纳或者少缴纳相关税款而承担一定的行政责任，比如被税务机关处以罚款，或者需要交纳一定的滞纳金并补足税款等等，假如出租人不按照税务机关的规定执行，税务机关是不是能够采取相应的强制措施，比如查封该出租房屋？该房屋能不能被拍卖从而获得补足税款的资金？这些问题，我国的立法尚没有做出明确的规范。endprint

八、结束语

房屋租赁合同是当前社会经济活动中较为常见的一种合同，当前我国在对房屋租赁合同的管理上还存在很多不足的地方，一些问题已经引起了学者们的注意，完善房屋租赁合同，建立健全相关法律制度是进一步规范房屋租赁市场最为有效的手段，同时我们应当加强诚信建设，只有这样，我国的房屋租赁市场才能真正规范起来，为国民经济的发展提供一定的帮助。

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