浅析经适房项目建设资金预算及特点

韦冰

很多人都有一个“住房梦”，有了住房，才能安居乐业。而对于城市低收入家庭而言，“住房梦”有些遥不可及。为解决城市低收入家庭住房困难的问题，中央出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕 24号），把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容。帮助低收入家庭解决住房问题是政府公共服务的一项重要职责，政府要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。经济适用住房制度作为这一政策体系的重要内容之一，其建设、销售受到众多城市低收入家庭的关注。

一、经适房项目建设资金预算

经适房建设不仅要保证建设质量，而且销售价格要与城镇中低收入家庭的经济承受能力相适应，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价。所以，经适房建设首先要有资金保证，不能成为烂尾楼。

预算是一种控制机制和制度化的程序，是企业生产经营活动有序进行的重要保证，是企业进行监督、控制、审计、考核的基本依据。资金是企业从事各项经济活动的基本要素，是企业发展的必备要素，贯穿于企业经营活动的全过程。项目建设的首要问题是做好项目资金的预算。

在经适房项目建设中，可将项目资金预算分为以下两个方面的预算：

第一，经营活动现金流量预算。主要包括销售收入与项目支出预算。销售收入是指销售经适房取得的现金流，考虑首付、按揭、税金等因素，按整个销售周期进行预算，细化到月份。项目支出指按项目建设周期从立项、报建到建成后竣工验收、支付尾款期间的全部支出进行预算，细化到月份。

第二，筹资活动现金流量预算。在完成经营活动现金流量预算后，通过分析销售收入与项目支出预算的差额在时间上的差异，去除自有资金后，可估算出项目资金的缺口，作为融资的依据。融资预算是指在综合考虑融资方式、额度、期限、利率水平、用款计划、还款计划后，选定融资方案融通资金的预算，而且有效的融资政策还要考虑企业的资本结构、资产负债率。

二、在编制项目资金预算时，要充分考虑经适房保障性住房性质的特点

（一）经营活动现金流量预算特点

第一，编制销售预算时，考虑经济适用住房购买资格申报审核所需时间，合理推算销售时间。销售首先要确定销售对象和售价，经适房是针对特定对象进行销售的，以《宜州市经济適用住房管理办法》为例，确定一个项目的购房人通常要经过三个环节：

一是申请。申请人凭户口本和身份证到市房改办提出申请，按要求如实填写《宜州市经济适用住房申购表》。

二是初审和公示。工作单位、社区居委会通过审核材料、入户调查、邻里访问、信函索证等方式，对申请家庭的人口、收入、住房等情况进行初审，同时将申请人的情况在申请人的工作单位、所居住的社区或村委会进行公示，公示期为7天。

三是批准和公示。房改部门对申请材料进行复审，符合经济适用住房购买条件的，将申请家庭基本情况在相关媒体和单位、社区、村委会进行公示，公示期限10天。之后，发放《准购资格书》。

以上环节完成少则2个月，多则3～4个月。因此，为了能在达到可销售状态时顺利销售，在项目拿到土地规划完成总平设计，确定建设规模、套数后，即可考虑报请相关部门开展经济适用住房购买资格申报审核工作，确定销售对象。

第二，编制销售预算时，结合经济适用住房销售价格审批所需时间，合理推算销售时间。

经济适用住房销售价格实行政府指导价。根据《经济适用住房价格管理办法》（〔2002〕2503号）规定，经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设（房地产）主管部门，按照本办法有关规定，在项目开工之前确定，并向社会公布。

凡不具备在开工前确定公布新建经济适用住房价格的，以及已开发建设的商品房项目经批准转为经济适用住房项目的，房地产开发经营企业应当在经济适用住房销售前，核算住房成本并提出书面定价申请，按照价格管理权限报送有定价权的政府价格主管部门确定。经济适用住房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高。

项目开工之前确定销售价格的不确定性因素相对较大，具有一定的政策风险和建设风险。而在经济适用住房销售前确定销售价格的，不确定性因素减少，风险稍小。所以通常会选后者。

按规定，房地产开发经营企业定价申请应附以下材料：

一是经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表；

二是经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；

三是建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；四是政府价格主管部门规定的其他应当提供的材料。

以上资料和数据的收集、整理和计算需要2个月左右，已支付的单据和已签订的合同容易收集，尚未发生的子项目需要另外出具设计和预算。之后需要各部门确认有无新增或错漏事项，再向价格主管部门报送申请。

价格管理部门按规定进行成本监审、专家论证及内部流程通常需要2个月左右。

综合考虑以上因素，在经适房项目主体的地下部分完成结算，影响整个项目造价的风险降低后，即可开始组织相关部门进行价格申报资料的收集、整理工作，以便明确销售价格，让购房人在选房前做到心里有数。

在做销售预算时，充分考虑经济适用住房购买资格申报审核和销售价格审批所花费的时间，结合工程进度，合理预计预售时间，做好销售预算。

第三，由于经适房的销售对象为低收入家庭，住房购买资格申报审核工作由相关部门完成，因此基本上不需要考虑广告等营销活动成本。

（二）筹资活动现金流量预算的特点

第一，融资难度较小。规模大、实力强的公司，可以采用发债等方式进行融资，金额大、周期长，甚至可以一次解决多个项目的资金问题，但这种方式受国家金融政策影响大。小公司可采用项目贷款的方式进行融资。这种方式更看重项目本身的安全性和盈利能力，而不是资产总额和资产负债率。只要国家政策还支持保障性住房建设，项目贷款就是一种比较稳妥的融资渠道，受金融政策的影响较小。在商品房项目贷款被严格控制的时候，经适房项目贷款也能正常办理。

第二，自有资金比例要求低，利率优惠。由于保障性住房建设有国家政策支持，经适房项目与商品房项目相比，融资方面有一些优惠政策。首先是自有资金比例要求，《经济适用住房开发贷款管理办法》（银发〔2008〕13号）为“建设项目资本金（所有者权益）不低于项目总投资的30%”，之后出台的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号），调整为“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%”。经适房建设也得到金融机构的支持，贷款利率上通常会比商品房利率优惠。

第三，融资期限通常为中期。综合考虑建设周期和销售周期，项目为高层建筑的，贷款期限通常为3～5年。可在合同中约定提前还款的条款，根据实际情况进行操作，掌握主动权。

经适房建设是一项利国利民的民生工程，做好资金预算并切实实施，把资金筹集和建造投入、购买资格申报审核和销售价格审批、销售回款和偿还贷款事项统筹安排好，时间上实现无缝对接，保证资金链的完整，保障经济适用住房建设的顺利推进，合理选择融资方案，降低利息负担，降低经适房销售价格，真正体现保障性住房建设的保障性质，切实体现政府给予的各项优惠政策，让群众得到实惠，让经济适用住房制度为实现中国梦发挥应有的作用。

（作者单位为柳州市经济实用住房发展中心）endprint