中国股市与楼市不同时间跨度内关系的探究

王丁 朱清扬

[摘要]股市与楼市一直都是投资者关注的热门市场，而股市与楼市之间似乎也有着紧密的联系。以往研究结果总是试图给出一个在长时间内楼市股市的确定关系或者论证其二者之间没有确定的关系，但文章认为，对于二者之间关系的研究，应该在将其放在一个较小的时间段内，结合当时的经济环境及国家的经济政策进行研究，而不能在较长的时间跨度内，给出确定的结论。因此本论文通过引用2008—2015年间楼市与股市行情中一些典型具体数据，对3种股市和楼市之间的典型关系进行比较，通过实证分析的方法得出以下结论，在小周期（1～2年）时间内股市与楼市具有较强的相关关系，但从10年内时间跨度来看，无法给出股市和楼市的相关关系。

[关键词]股市；楼市；中国；不同时间跨度

[DOI]1013939/jcnkizgsc201731083

1引言

股市和楼市作为投资者眼中最热的两个市场，具有很多的相同点和不同点。

（1）股市与楼市的相同点。股市和楼市都是可以得到较高收益的市场，并且二者都具有很大波动性和风险性。例如：2008年股票市场仅用了一年时间，便由6124点下跌至1664点，同期深圳的房价从18700元/平方米，下跌至10000元/平方米。并且，二者作为中国国内最炙手可热的两个市场，都很容易受到国家经济政策和经济形势的影响。

（2）股市与楼市不同点。因为股指的数据处于实时更新状态，所以股市的波动性相对更大，而房地产市场的变化趋势则更加平缓。并且，股市的流动性会相对更强，可以便捷地进行交易活动。而从投资者的角度考虑，股市的风险性相对较高，而楼市的风险则较低，但如果投资者投资得当，投资股票市场可以获得更高的收益。并且，由于房价的原因，楼市对投资者的投入有一定要求，需要投资者具有一定的经济基础而股市则没有资金要求，可以根据投资者个人情况自主选择。相对于股票来说，投资者对于房产的控制度更高，可以进行出租等二次买卖的方式得到收益，也可进行居住，经营等活动，具有一定实用性，同时这也是房市的风险较低的原因之一。

2文献回顾：关于股市

（1）房地产市场与股票市场具有紧密的关系但不是唯一确定的。

在（Anita Cˇeh Cˇ

asni 2014）的研究中表明，通过将30个国家分成4组，分别进行对比，可得出结论房地产市场和股票市场具有紧密的相关关系，且具体的关系要结合本国国情来做出更加具体的关系。其研究中还得出结论发达国家中楼市与股市的相关关系比发展中国家楼市与股市的相关关系更为强烈。

（2）房地产市场与股票市场之间具有确定的相关关系。在（巴曙松，覃川桃，朱元倩 2009）的研究中表明房地产市场与国家的宏观经济具有很密切的联系，但股市与国家宏观经济之间则没有很紧密的联系。并且其通过Granger检验的方法得出结论“股市是房市的線性Granger先导，而房市在一定程度上对股市有滞后的非线性Granger的引导作用。”

可以看出已有研究都是在没有限定时间范围的情况下，试图得出概括性的结论，但文章认为这样的结论是没有意义的，因为市场是在实时变化的，而这种变化也是不可控制，不可预测的，所以本论文试图从小的时间范围内出发，为几种关系作出具体解释。

3研究方法：实证分析

通过参考国家统计局网关于2014—2015年住宅商品房平均销售价格和同期股票市价总值的数据，2008年股票市值数据和同期深圳房价数据，2015年6—9月通过分析得出结论。

4实证结果

（1）正相关关系：①股市上涨楼市上涨。根据国家统计局网站数据显示2014年住宅商品房平均销售价格为593300元/平方米、2015年此数据为647300元/平方米，增长率为91%；同期股市2014年股票市价总值为372547亿元、2015年股票市价总值为53146300，增长率为4266%。可见房地产市场在经济上行时对于经济的短期拉动作用还是十分明显的。“2015年以来，针对经济下行压力较大等新形势，中国人民银行出台多项宽松货币政策，以保持适度流动性。从M1增幅来看，2015年8月，M1同比增幅为93%，较3月份的29%上升64个百分点，二、三季度增幅明显。而70城房价环比增幅已于5月份进入正增长区间，同比跌幅连续6个月收窄，预计四季度及明年上半年房价仍有一定上升空间”由以上实证可以看出，在2015年随中国股市行情的大幅度上涨，及国家宏观经济政策的调控，房市行情也有提升。②楼市下跌股市下跌。2008年股票市场仅用了一年时间，便由6124点下跌至1664点，同期深圳的房价价从18700元/平方米，下跌至10000元/平方米，房价几乎腰斩一半。

（2）反相关关系：股市下跌楼市上涨。2015年在股市暴跌最厉害的6月至9月里，全国股民损失惨重，其中最严重的7月股民亏损比例达到1447%。而楼市受股市波动影响不大。以上海为例，上海2015全年的房价涨幅在30%，跑赢了股市。细细来看，7月上海住宅销售金额同比增加157%。到了10月份，大量股市资金开始涌向楼市，上海住宅销售金额更一下环比增长了22%，达500亿元。而到了12月，豪宅市场更是迎来了天量销售，一些资金流向陆家嘴板块、苏河湾板块、黄埔滨江板块、淮海中路板块，佘山板块等天价豪宅热点区域。据统计，2015年上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计销售597套，累计销售金额218亿。

5结论分析

①出现楼市与股市的正相关关系，一方面是由于投资者的心理原因，当股市和楼市任一一方出现上涨时，都会使投资者获得大量投资收益，并且会鼓励他们的投资信心，在另一市场上投入部分资金，而促进二者行情共同上涨，相反，当二者之中有一方出现下跌，都会使投资者的投资心理受到打击，而撤回在另一市场的部分投资，使两个市场的行情都会下跌；另一方面，在国家放出宽松的货币政策时，都两个市场都会有提升，而出现上涨。②当楼市与股市出现负相关关系时，更多的是投资者的投机心理使然，当有一方行情上涨，投资者都会撤出在另一市场的部分资金转投到行情上涨的市场，而使另一市场行情下跌。③由于股市，房市的上涨，下跌受到很多如货币政策，经济状况等很多因素的影响，所以我们无法总结出具体何时会出现正相关，何时出现负相关的关系。

6结论

通过以上分析我们可以看出，由于在不同时期的不同经济环境，及投资者的不同的心理倾向，使楼市与股市放在较长时间跨度内来看，始终处于一种不确定关系。但同时如果在某一段特定时间段内，结合具体国情和经济状况分析，却又是具有明显的正负相关关系。而这其中又有大量的不可控因素，使我们无法准确进行预测并且由于中国市场的特殊性，自改革开放以来房价虽有变化，但大体趋势处于稳步上升的状态，而流动性较高的股市则时刻处于大幅度变化中，所以我们无法得到两个市场之间的确定关系，也是中国的特殊国情所导致。由于经济的发展处于长期的变化以及波动之中，所以我们很难分析出，股市和楼市的变化具体是哪一方带动另一方的变化。同时本论文认为，对于楼市与股市关系，这一热点问题的研究，不应试图在长时间的范围内给出确定的结论，而应将其放在不同的时间段内进行具体研究。

参考文献：

[1]Anita Cˇeh CˇasniMaruka VizekInteractions between Real Estate and Equity Markets：an Investigation of Linkages in Developed and Emerging Countries[J].Czech Journal of Economics and Finance（Finance a uver），2014，64（2）：100-119.

[2]巴曙松，覃川桃，朱元倩中国股票市场与房地产市场的联动关系[J].系统工程，2009（9）：16-21.endprint