烟台住宅性房地产未来发展趋势分析

2017-11-13张欣欣张惠淼史冠宇曲艺

中国市场 2017年31期

张欣欣++张惠淼++史冠宇++曲艺

[摘要]文章研究的内容主要分为烟台地区住宅地产的指标分析、趋势总结以及未来展望三个部分。根据实地调研取得的一手数据和二手资料，从人口、经济总量和增长速度、可转让土地数量三个影响指标重点研究烟台地区住宅地产的发展现状，分析在发展过程中的趋势、特点与存在的问题，结合当下的国内环境与房地产调控政策，并预测未来一段时间内的住宅地产发展趋势，得出结论，并提出烟台地区住宅地产未来发展的相关对策与建议。

[关键词]烟台地区；住宅性房地产；未来发展趋势

[DOI]1013939/jcnkizgsc201731044

1烟台住宅性房地产现状

烟台地区作为一个三线沿海城市，经济发展速度快，城市化水平高，环境质量好，具有很大的发展潜力。目前来看，在国内大环境的影响下，烟台地区作为全国的一个重要区域也会受到调控政策的影响，所以烟台地区住宅房价的上涨不会无底线，会维持在合理的区间内。烟台住宅房价的涨跌影响着烟台地产市场的稳定，而烟台房地产的发展又与该市经济水平相挂钩，因此为更好实现烟台地区住宅地产的可持续发展，进而拉动烟台地区经济发展水平的提高，促进经济结构的优化升级，加快城市化进程，对于分析和预测烟台地区住宅地产发展趋势显得尤为重要。

2烟台住宅性房地产发展趋势

烟台地区住宅性房地产的各个影响因素（人口、经济总量和增长速度、可转让土地数量等）的变化程度和影响程度最终决定了烟台地区住宅性房地产未来的发展趋势和走向。

21人口因素

一个地区的房地产的市场潜力和发展的最大市场空间是由一个地区的人口因素决定的。住宅性房地产不论在产生时被赋予了多大的金融性质，归根结底，其最根本的功能还是解决人类居住问题的工具，为人类提供居住场所。因此，住宅性房地产未来发展趋势大部分是由一个地区的人口因素决定的。

211人口总量方面

根据烟台统计局官网发布的数据，2009年人口总量是652万人，到2016年年末，人口总量为7064万人，从2009年到2016年，人口总量呈现波动上升的趋势，总共增长了544万人。由此可推测，在未来较长的一段时间内，烟台市的人口总量会保持不断增长的趋势。人口总量意味着对住宅性房地产的需求量增加，会刺激房地产的开发商增加供给量，同时，需求量的增加也会带动烟台地区住宅性房地产价格的上升。

212在人口组成的变动方面

近几年，烟台的自然增长率受老龄化的影响而降低，新生儿增长率下降，这表明在烟台逐年增长的总人口中，有较多的外来人口。受近几年烟台地区经济飞快发展的影响，不少的外来人口选择来烟台地区务工和定居，这也给住宅性房地产业带来一部分需求。

213在人口结构方面

根据烟台市统计局发布的第六次普查结果显示，烟台地区平均每个家庭户的人口为262人，与2000年的普查结果数据282人相比减少了020人；此外，烟台市家庭规模小于全国、全省的平均水平。家庭规模的缩小会使得分立的家庭户数增加，对住宅性房地产的需求量增加，进而带动房价的上涨。同时，家庭规模缩小会使得住宅性房地产开发商在未来的建设中增加小户型住房的数量，甚至于以小户型为主。

22经济因素

如果说一个地区的人口决定了一个地区房地产发展的潜力和宽度，那么一个地区的经济发展在很大程度上影响着该地区住宅性房地产业的发展高度和水平。接下来将从经济总量、经济增长速度、人均经济总量等方面来阐述和分析烟台市住宅性房地产的未来发展趋势。

221经济总量（GDP）以及经济增长速度

GDP反映一个城市经济发展水平，对房价的上涨与否有直接影响。根据烟台市统计局官网发表的统计公报的数据，烟台市2009年地区生产总值为372868亿元，2016年的地区生产总值为692566亿元，自2009年到2016年年末的八年间，烟台市的地区生产总值一直处于不断增长的状态，这表明烟台地区的经济实力不断提高，这既会给烟台地区的住宅性房地产带来更多的发展机会，同时也会吸引更多的房地产投资者投资，从而直接或者间接的带动房价的上涨。同时，一个地区的经济增长速度会影响到该地区的住宅性房地产价格的增长速度。2009年烟台市的经济增长速度是135%，截至2016年年末烟台市的经济增长速度为81%，其一直处于经济增速下滑的状态。这会使得烟台地区住宅性房地产价格的上涨速度不会太快。

222人均生产总值以及人均可支配收入

人均生产总值以及人均可支配收入都是衡量各国人民生活水平的一个标准。

2009年烟台地区的人均生产总值为53066元，截至2016年，烟台地区的人均生产总值一直增加至98398元。与此同时，自2009年到2016年，烟台地区的人均可支配收入也从21125元增加到29742元。人均生产总值和人均可支配收入的增加都表明烟台地区居民的生活水平提高，购买力也在不断增加，提高了烟台地区居民对住宅性房地产房价上涨的承受能力。在增长率方面，两个指标的增长率都在下降，增长速度放缓，这也会影响到烟台地区的住宅性房地产的房价不会上涨得过快。

23可转让土地因素

土地作为一种最原始的“生产要素”，是房地产业发展的基础，是房地产开发活动中的物质载体。土地市场是否稳定将影响整个经济环节的运行，土地供求是否平衡将决定住宅性房地产业的发展是否顺利。因此，土地将成为影响某地区住宅性房地产业未来发展趋势的最重要因素。

231土地供应量

土地供應量是衡量某个地区住宅用地资源是否丰富的重要指标。根据中国土地市场网发布的数据来看，自2014年开始烟台地区土地市场呈现疲软的状态，同时还有库存积压的现象。最新数据显示，2017年上半年新增19023套，约20522万平方米，面积同比上涨5381%，住宅用地供应量微小波动，总体呈现上升趋势。由此可见，虽然近几年供应量有所波动，土地市场持续低迷，但整体仍然维持在一个相对稳定的区间内。由此可推测，未来住宅房地产市场将供不应求，供销两旺，供应均价逐年攀升。endprint

从土地供应地区来看，近五年来土地供应主要集中在开发区、芝罘区、福山区等地。最新数据显示，2017年上半年开发区供应建面为5353万平方米，福山区供应建面为5264万平方米，由此可见，开发区仍然是供应热点地区，这与其土地资源丰富、政府的扶持是离不开的；城区土地资源匮乏，地产向开发区等偏郊区地段扩展。

232土地成交量

土地成交量是反映某個地区房地产市场需求状况的因素。根据锐理数据来看，2017年上半年商品住宅共成交29814套，约30444万平方米，成交面积同比上涨54%。目前来看，烟台的土地成交走势波动幅度较大，但总体上呈增长态势。同时，住宅用地已成为建面主力。由此可以推测，在未来的一段时间内，再加上政府的“去库存”等措施，烟台地区的住宅土地成交量将总体上呈现上升趋势。

从土地成交地区来看，近三年里芝罘区依旧是主力军，其次是开发区。最新数据显示，开发区销售建面为5353万平方米，福山区销售建面为4058万平方米。由此可推测，芝罘区为主要市区，在未来的几年里依旧是主要成交地，开发区、福山区、牟平区也将成为新热点。

233土地价格

从2010年到2016年，烟台地价总体呈现上升的状态。最新数据表明，2017年上半年市场成交均价7074元/平方米，同比上涨8%；从区域来看，莱山区价格居全市最高，为8738元/平方米；芝罘区价格在8050元/平方米，位列第二。芝罘区为老城区，是老的商业、文化、交通中心，人口众多，土地资源短缺，地价高；莱山区分布着众多学校，是未来发展的新城区，土地资源丰富，是人们居住的最佳选择。因此人们也会越来越接受在像莱山区这样的开发区定居。

3对烟台住宅性房地产发展的建议

（1）“因地制宜”。在中心城区（芝罘区）建立高层建筑，缓解供需矛盾，减少土地使用量，提高土地利用率，缓解用地紧张状况。

（2）稳定房价。严格控制土地、建材的价格，减少成本，真正使房价稳定下来；实施“限购”“限贷”政策，抑制过度投机需求。

（3）完善保障性住房政策。在芝罘区等物价较高的老城区适当增加商品住房、经济适用房的供给比例，给真正有购房需求的人提供便利。

（4）改善户型分布。由于烟台地区的家庭规模的缩小，房地产开发商也要满足需求，提供更多的小户型住房。

（5）加快经济的发展，提高人民的生活水平，增加居民的可支配收入，从而提高居民购买房住宅性房地产的能力。

参考文献：

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