规范租赁市场 让租房变得安心

郝文嘉

近日，住房和城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下称《通知》），要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，让租房者可以有房可住，且住的舒心，住的放心。

当前人口净流入的大中城市住房租赁市场需求量过大、发展潜力大，但租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有充分发挥。为此，《通知》要求鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

新政的颁布和实施具有以下两大亮点。

第一，规范了房租赁交易平台，搭建政府住房租赁服务平台。

鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务，来解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题，让群众可以安心租房。通过搭建政府住房租赁交易服务平台，提供便捷安全的租赁信息发布服务，可以更好的保障租赁双方合法权益，解决租赁市场信息不对称和假房源的问题，建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，强化住房租赁信用管理，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制；加强住房租赁市场监测，为政府决策提供数据基础。

第二，增加了租赁住房的有效供应。

通过土地、金融、运营等政策多管齐下，增加租房住房的供给量，保证房源充足；金融机构扶持，保证人们可以租得起房；多部门相互协作配合，保证其租住双方利益等。多个举措可真正做到租房者有房住，且可以住的舒心，住的放心。

土地政策方面，《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应，优先面向公租房保障对象和新市民供应。按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。多个举措保证房源的数量。

金融政策方面，《通知》要求各鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。保障租房者可以租得起房。

运营政策方面，《通知》要落实“放管服”改革的总体要求，梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，建立快速审批通道，探索实施并联审批。各地要建立部门相互协作配合的工作机制，明确住房城乡建设、发展改革、公安、财政、国土资源、金融、税务、工商等部门在规范发展住房租赁市场工作中的职责分工，推进部门间信息共享，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。充分发挥街道、乡镇，尤其是居民委员会和村民委员会等基层组织的作用，将住房租赁管理和服务的重心下移，实行住房租赁的网格化管理；建立纠纷调处机制，及时化解租赁矛盾纠纷。多方协作保证租住双方利益均不受损。

除此之外，通过盘活存量房屋用于租赁来保证房源数量。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。

以上这些举措的实施势必会使得租房市场更加规范，房源更加充足，租房信息更加透明，更好维护租住双方的切身利益。

目前，住房和城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。以上城市主要为热门一二线城市，及其周边城市。其特点为：人口净流入的大中城市住房租赁市场需求量过大、发展潜力大，但租赁房源总量不足、市场秩序不规范。

下面我们将着重对广州、杭州及武汉三个城市2009-2017年的租售比及收入房价比进行分析，观察新政出台的必要性及将会带来的影响。由于2017年刚刚过半，还没有公布具体的相关数据，我们利用2009-2016年的年总租金、年平均房价、年平均工资三个指标数据，根据多项式拟合算法，分别预测出2017年广州、杭州及武汉三个城市的三个指标的值。根据网上调查得出的大多数人的住房喜好，将房屋面积取值70平方米，经过计算得到房价租金比、房价收入比见表1、表2，其增长率見图1、图2。

通过表1、表2我们看出，广州、杭州和武汉三城市随着时间的变化，通过租房收益来收回买房成本的年限越来越长。从图1、图2来看，无论是售价租金比还是售价收入比其增长率趋势图较为类似，均在2012年下降，2013年上涨后2014年下降而后开始上涨，其中武汉上涨幅度较大。而从数据来看，截止到2017年，三城市的收回成本年限约为房产总年限（70年产权计算）的55%左右，而这个趋势还有继续延长的趋势。也就是说，同样一笔钱签订合同，买房者可以拥有产权70年，而租房者则可以租房40年左右。而按照当前房价租金比的上涨趋势来看，可能未来会出现租房70年甚至更长年限所花费的钱与拥有一套70年产权的房子房价相当。那么到那时人们买房的意义何在？

根据广州、杭州、武汉的房价与收入比，可以看出，想购买一套70平的房子，武汉所用年限最短，在工资50%投入的情况下，也大概需要40年左右才能全款买到房子。而这个时长还在增长。而现有的买房体系下，人们想买房还需要交付房屋价格的20%为首付款。如果仅靠工资的50%存首付，则需要6-8年左右时间，而后还需要还房贷几十年。这样算下来，其实买房者何尝不是一个长期的租房者呢？

近日，广州市出台最新房产政策，通过“租购同权”，保障租房者子女也可以就近入学。具体而言，具有广州市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。该政策的出台，可以解决租房者的后顾之忧，不用为了孩子的学籍而被迫高价买房。

从上面的分析及相关政策解读，如果房价再肆无忌惮的上涨，那么买房与租房其实差别并没有那么大，甚至会出现买房不如租房的情况。此时，针对租房的房产新政出台，势必会更加有效的规范现有的租房体系，提升租房房源数量及质量，更加有效的保障租住双方的切身利益。同时，随着租房人数的增多，各种租房利好政策的发布，当类似广州的“租售同权”政策的普及推广，买房不再是刚需时，势必会使买房者心态趋于理性，对抑制房价的上涨，让房价重新回归理性有很大的帮助。endprint