旅游地产发展十大趋势研判

陈志翔

一、准入门槛越来越高

我国具有现代意义的旅游地产开发起始于上世纪80年代末、90年代初，经过多年发展，旅游地产市场已经形成由传统旅游企业、房地产开发商、国外投资者以及其他与旅游无关联企业主导的竞争格局，且已出现一批大者大、强者强、专者专的旅游地产龙头企业，这些龙头企业或已形成规模优势、专业优势，抑或在优质特色生态旅游资源占有方面已经捷足先登，促使旅游地产行业集中度提升、品牌化发展时代正加快到来。

在品牌化竞争时代，旅游地产将告别过去粗放型、同质化开发模式，逐步走向精细化、专业化。在这一趋势下，作为土地供给方的地方政府对旅游地产开发商的要求会越来越高，旅游地产开发必需更加注重“养地”，而“养地”则需要有长期性的发展计划、专业化的管理模式和庞大的资金支撑，这在某种程度上将意味着旅游地产准入门槛抬高，缺少资金和核心竞争力的中小开发商将面临越来越多越多的挑战，而对于有资金又有核心竞争力的大开发商而言则是机遇。

二、项目定位主题化、差异化

长期以来，我国旅游地产多依托自然资源开发景观住宅地产，缺少对主题旅游的定位，“以旅游为名行地产之实”现象屡见不鲜，即使是真正意义上的旅游地产也有很多项目因为主题不突出而陷入同质化竞争困境难以突围。时至今日，旅游地产开发难以再过度依赖自然资源而行，“假旅游地产”开发模式更是走到了尽头，行业发展日益趋向成熟，项目开发主体越来越注重通过主题化的定位凸显个性、特色和增强竞争力。

三、功能趋向复合化，业态走向多样化

我国早期开发的旅游地产，功能相对来说比较单一，其类型通常表现为单一的主题公园、单一的景观地产、单一的度假酒店以及单一的游乐设施等。后来随着人们收入水平的提高，旅游消费的多元化需求不断被激活，旅游地产开发也随之从功能相对单一模式转向复合化，并日益成为不可逆转的时代趋势。

在“功能趋向复合化、业态走向多样化”趋势下，未来旅游地产开发很难由一家企业独立完成，品牌与业态之间的跨界合作或成为必然。在实践中，华侨城就与万科签署战略协议合作开发宁波欢乐海岸（2015年8月）、碧桂园与大连海昌合作拟全国选址投建主题乐园（2015年底）。此外，龙湖联手中青旅开发了古北水镇文旅地产项目。对新介入者而言，或许可以通过合作开发的方式从中分羹。

四、和文化深度融合是新方向

旅游与文化关系密切，文化是旅游的本质所在，旅游的最高境界乃是与文化水乳交融。目前越来越多的人们外出旅游已不再满足于单纯的观光和游览，而是转变为探寻之旅、发现之旅以及感受当地独特历史文化、风土人情的体验之旅。因此，旅游地产开发需要依赖文化来支撑，需要借助文化来突出个性、特色以及提升内涵、品味、层次和知名度，和文化深度融合是当前和未来旅游地产发展的新方向。

五、借助高科技增强体验感

旅游地产发展离不开两个翅膀助力，一个是文化，一个是科技。如果说文化解决的是旅游地产的内容问题的话，那么科技解决的则是旅游地产的表现问题。旅游地产成功的核心秘密在于抓人眼球、创造人气，这就决定了其不能走内秀型路线，而必需个性張扬、积极主动，善于表现和营销自己，日新月异的高科技则为此提供了丰富的表现手段，并迎合了时下游客日益高涨的旅游体验需求。

六、去地产化，强化产业链运作

真正的旅游地产不以销售物业来赚钱，而以项目运营来创收，但由于开发周期长、资金耗费量大，非一般企业所能承受，所以长期以来多数旅游地产开发企业都会以大量开发地产的形式追求实现资金的快速回报，其中不乏万达这样的巨无霸。随着旅游地产发展走向正轨，传统的“旅游搭台，地产唱戏”开发模式已经难以为继，去地产化成为行业发展必然，倚重项目运营、强化产业链运作是今后旅游地产发展一个很重要的趋势和方向。未来旅游地产的竞争将最终表现为整条产业价值链上的竞争，全力构建一条独特的产业链，围绕主题项目运营衍生出前端研发、推广等以及后端餐饮、商业、酒店及其他消费领域的链条是旅游地产核心价值所在。

七、旅游地产养生、养老化

在经济持续发展、居民收入水平不断提高的带动下，养生、养老叠加形成的消费需求日益成为一个潜力巨大的广阔市场，吸引大批投资者纷纷抢滩养生、养老地产，但大多都没能走出做房地产的思维局限，养老、养生地产至今仍缺乏成熟的商业模式。由此，市场上开始出现把养生、养老地产和发展相对成熟的旅游地产嫁接在一起的探索，其相互融合促使旅游地产养生、养老化成为新的发展趋势。

八、由重资产向轻资产转型

旅游地产具有资金耗费量大、开发周期长的特点，通常需要通过房地产销售来获取现金流，属于典型的重资产模式，存在激烈的同质化竞争，对开发企业而言是巨大的考验。然而，对于旅游地产的先行者和行业标杆来说则是机会，因为他们拥有品牌优势，且懂策划、懂管理、懂运营、懂客户需求等，这就为其由重资产向轻资产转型提供了条件和可能。

九、旅游地产项目运作金融化

作为重资产行业，旅游地产对金融有着很强的依赖性，其贯穿于旅游地产开发、建设、运营、销售的全过程。旅游地产项目运作金融化趋势主要体现在中后端环节，以打通消费和投资为突出特征，具体表现为旅游地产理财化、众筹化两个方向。

十、与互联网融合日趋紧密

互联网的广泛应用是新一轮科技革命的核心所在，深刻改变着世界经济发展进程和人们生产、生活方式。作为一种经济综合体，旅游地产与人们生活息息相关，与互联网融合也日趋紧密。综合来看，这种融合趋势主要集中在旅游地产运营平台化和体验极致化两个方面。endprint