住房市场失灵的度量与实证分析

2017-11-07吴翔华於建清王竹霍晓宏

商业经济研究 2017年19期

吴翔华+於建清+王竹+霍晓宏

内容摘要：本文基于住房市场失灵理论和现阶段住房政策，建立住房市场失灵指数模型，并以江苏省各城市进行实证分析，测算出江苏省各市2015年住房市场失灵指数。失灵指数可以用于衡量住房市场是否健康平稳发展，对于缓解住房市场失灵、夹心层的住房困难及完善住房保障政策均具有指导意义。

关键词：住房市场失灵失灵指数住房保障

2016年中央经济工作会议中，习近平总书记指出：要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用多种手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。而制定住房政策的核心是分城施策，要根据不同城市的住房市场实行相应的住房政策。住房市场失灵程度对于各城市了解住房市场运行是否良好起到指标性的作用，将对促进住房市场健康发展起到指导性作用。

研究综述

在住房市场失灵研究方面，我国学者的研究多集中在分析市场失灵的表征和原因方面，并就如何减少市场失灵带来的危害提出政策性建议。简彩云（2009）认为政府应该扮演“蓄水池”的角色，来弥补住房市场的不足，使住房市场不至于处于过度狂热或过分冷缩的状态。秦世伟（2013）认为住房市场失灵是因为市场机制没有充分发挥作用，提出法律法规的完善能改善市场失灵。陈越章（2011）把我国房地产市场过度发展归结为市场失灵和政府失灵，认为规避政府失灵是住房市场长远稳定发展的重要措施。张晓舟、王淼（2010）认为我国的住房市场出现了混乱不堪的不稳定状态，住房市场出现失灵现象，强调政府应加强干预，解决中低收入人群的住房困难问题是政府的职责所在，政府应着力解决。黄吓珠（2010）分析了房地产的特殊性，指出住房市场失灵存在必然性，我国住房市场目前出现了严重的供求失衡和房地产泡沫。因此，建议政府加大住宅建设用地的规划，引导地产商供应更多符合市场需求的住房，增大房地产价格信息的公开力度。史姗姗（2007）认为房地产的不可移动性、稀缺性、唯一性等特质使房地产存在一定的垄断性，导致住房市场存在失灵，不能实现资源配置最优化，因此政府的干预十分必要。在此基础上提出政府应建立信息披露制度，规范交易。

由此可见，我国对于定量分析住房市场的失灵程度，探寻住房市场失灵与保障政策关系的相关研究较少。在国内外研究中，多用房价收入比度量住房市场的运行情况，但是房价收入比并不能全面反映住房市场的失灵情况，因此本文通过引入住房市场失灵指数评价住房市场的失灵程度，为分城施策提供依据。

住房市场失灵机理

住房市场失灵是指由于城市住房价格不合理的过快增长，住房保障制度不完善，使城市出现既没有能力承受住房市场上的商品房价格，又不够资格申请保障性住房的人群（即夹心层），进而引起住房市场资源不能有效的分配，产生区域性泡沫等现象，称为住房市场失灵。

本文采用城市中夹心层规模的大小反映城市住房市场的失灵程度。当住房市场出现泡沫，会导致商品房价格不合理增长，若住房困难群体又得不到充足保障，则会导致夹心层增大；反之，当商品房市场住房价格合理，保障制度完善，则夹心层缩小。因而，夹心层规模的大小可以反映出住房市场失灵程度的高低。

夹心层规模一方面反映城市住房市場商品房的价格水平，另一方面也可反映该城市住房保障房价格水平，而两者中间价格住房缺失，如图1所示，是导致夹心层出现的根本原因。

综上，以夹心层规模衡量住房市场的失灵程度，相比于以房价收入比、租金收入比、住房消费比例等单一的市场指标更为合理。

住房市场失灵指数的确定

（一）住房市场失灵指数测算模型

某城市中收入能力可以支付该城市住房市场中住房价格为P*（该城市住房第五个百分位价格）的收入线为λ*，该城市中收入能力可以支付该城市保障性住房价格P0的收入线为λ0，收入能力高于申购配售型保障房的能力但又低于商品房市场购买能力的人群收入在λ0-λ*之间，为夹心层。

按收入七分法统计的各城市历年收入值，该城市最低收入为λ1和最高收入为λ2。则夹心层占该城市总人口的比例可以类似为λ0和λ*的差值与λ1和λ2差值的比值。本文的研究将该比值称之为住房市场失灵指数，用以衡量住房市场失灵程度的大小，用公式表示为：

η为市场失灵指数，λ*表示P*对应的收入线，λ0表示P0对应的收入线，λ1表示该城市最低收入人群月收入，λ2表示该城市最高收入人群月收入。

（二）住房市场失灵指数测算过程

统计得到该城市房价分布第五个百分位房价P*。根据标准住房市场售价（吴翔华，2015）的调查方法与数据修正，得到标准住房售价P，根据标准住房售价的分布，得到城市房价分布第五个百分位的房价为P*。

调查得到保障房价格P0。通过各城市住房与城乡建设厅网站查阅，部分城市通过调查得到保障房价格P0。

测算P*对应的收入线λ*：

S表示住房面积，m表示贷款额度，r表示住房抵押贷款月利率，n表示贷款期限（以月表示），a表示住房消费比例，λ*表示该城市中收入能力可以购买该城市住房市场中住房价格为P*的住房的收入线。

P0对应的收入线λ0：

S表示住房面积，m表示贷款额度，r表示住房抵押贷款月利率，n表示贷款期限（以月表示），a表示住房消费比例，P0为该城市保障房价格，λ0表示该城市中收入能力可以购买该城市保障性住房的月收入线。

预测该年度该城市最低收入λ1和最高收入为λ2。按收入七分法统计的各城市历年收入值，运用二次移动平滑法，预测2015年该城市最低收入和最高收入，其对应的最低月收入和最高月收入分别为λ1和λ2。

住房市场失灵指数的确定。根据住房市场失灵指数模型可知，将上述测算值代入公式（1），即可得到该城市的住房市场失灵指数。

（三）住房市场失灵程度的判别标准endprint

经综合分析，当失灵指数η大于30%时，则认为该城市住房市场严重失灵；当失灵指数η在5%-30%之间，则认为该城市住房市场局部失灵；当失灵指数η小于5%时，则认为该城市住房市场运行良好，未出现住房市场失灵。住房市场失灵程度判断标准如表1所示。

住房市场失灵度量的实证分析

南京市住房市场失灵程度的度量。以南京市为例，根据调查得到南京市的住房价格分布，运用spss统计分析得到目前南京市的住房平均价格为17931.83元/m2，其第五个百分位的住房价格为11713元/m2，代入公式（2），得到P*對应的房价收入线为4477元/月；南京市的保障性住房价格为4700元/m2，代入公式（3）得，保障性住房所对应的收入线为1796元/月。

通过指数平滑法测算南京市2015年的各收入层次，其中最低月可支配收入为1440元，最高月可支配收入为8185元，代入公式（1），可得η=39.74%。

如图2所示，可以发现南京的夹心层规模占总人口规模的30%以上，因此南京市属于严重失灵城市。

结论与建议

综上，各城市应根据住房市场的特征，合理扩大保障范围，增加保障性住房的供应，缩小有效供给和有效需求之间的缺口。基于以上分析结果，为住房政策的制定提出以下建议：

（一）住房市场严重失灵城市

这类城市是无法设定配售型住房保障准入标准的，针对首次置业的、没有被划入住房保障制度保障范围的夹心层而言，可以依据社会福利理论对其进行住房保障，分阶段实施以改变市场预期，待市场失灵程度减轻。

（二）住房市场局部失灵城市

该类城市存在夹心层人群但规模不大，对于此类城市的住房保障方式应是配租型与配售型相结合，再根据配租型和配售型住房保障的不同准入标准来确定各个城市的住房保障对象。对于商品房市场，去库存应主要针对中低价位的商品房，合理控制住房供应结构，防止住房供应出现结构偏差。

（三）住房市场非失灵城市

此类城市住房价格合理，住房市场上商品房供应较为充足，夹心层人群不存在或数量很少，最低收入人群处于政府保障范围内，其余不同收入人群在商品房市场中均能获取相应的住房，因此无需设定配售型住房保障准入标准，仅设定配租型住房保障准入标准即可。

参考文献：

1.简彩云.市场失灵与房价宏观调控[J].宏观管理，2009，7（3）