房地产企业经营风险识别及防范策略——以合肥市为例

洪力学，何叶荣，梁子钰

(1. 安徽理工大学 经济与管理学院，安徽 淮南 232001；2. 淮南师范学院 经济与管理学院，安徽 淮南 232038；3. 华东师范大学 经济与管理学部，上海 200241)

房地产企业经营风险识别及防范策略
——以合肥市为例

洪力学1，何叶荣2，梁子钰3

(1. 安徽理工大学 经济与管理学院，安徽 淮南 232001；2. 淮南师范学院 经济与管理学院，安徽 淮南 232038；3. 华东师范大学 经济与管理学部，上海 200241)

基于房地产企业正面临着越来越多的经营风险，着重从财务风险、人力资源风险、市场风险、组织管理风险四个层面入手，对房地产企业面临的经营风险进行识别，选取对应的四个一级指标、十四个二级指标，构建房地产企业经营风险指标体系；运用层次分析法(AHP)对房地产企业经营风险进行评价，对各项评价指标权重进行排序，提炼出影响房地企业经营的主要风险因素；通过实证研究，验证该方法的适用性及有效性，并针对性地提出相应的风险防范策略。该研究对房地产企业经营风险的防范具有一定的指导意义和借鉴价值。

房地产企业；经营风险；风险识别；层次分析法

一、引言及文献综述

房地产企业作为我国国民经济的支柱性企业，对我国经济的平稳健康发展至关重要。我国对房地产企业的宏观调控呈现不断增强的态势，房地产企业已逐步从快速增长阶段进入成熟阶段，然而随着房地产企业间的相互竞争日趋激烈，我国房地产企业所面临的风险因素也越来越多。房地产企业及相关领域的学者、专家开始将研究的重点聚焦在风险识别与防控上。蒋根谋，刘荣自[1]为了方便房地产开发商在市场动态的环境下做出最优决策，降低经营风险，提出了房地产多目标风险最优决策的属性区间；汪成豪等[2]针对我国房地产市场现状及存在的现实问题，提出便于降低风险的策略与建议；李大成[3]针对我国房地产市场供需失调、库存过多的风险，提出了基于调整融资手段等手段来降低风险；马利宗[4]通过分析房地产企业发展过程中存在的资金风险，提出了加强企业在筹集、使用、回笼阶段资金的管理办法来降低风险；解继超等[5]基于房地产公司的相关财务数据，构造了财务风险指标体系模型，并提出了降低财务风险的建议和措施。Eddie C.M等[6]研究了信贷的变化对房地产市场的泡沫现象的推动作用，从而为解决房地产市场风险问题提供了一些参考。而针对房地产企业经营风险的主要研究包括：赖萍萍[7]将房地产企业经营风险细分为融资风险、销售风险、税务风险及其他风险四类，并相应地提出了降低风险的对策和建议。朱维辉[8]以三明市房地产市场为例，对该地区的经营风险进行分类，提出了相应的风险对策。

通过上述相关文献可知，国内外学者多数侧重于从不同的层面辨别房地产企业存在的风险，并根据不同风险因素的关系来研究分类，从而提出相应的风险防范策略。本文从四个主要的经营风险因素出发，选择相应的风险因素指标，构建房地产企业经营风险因素指标体系，并对这些因素指标的权重进行排序，找出房地产企业在经营中面临的主要风险因素，从而制定相应的风险防范策略。

二、房地产企业经营风险因素识别及风险指标体系构建

风险识别是风险管理的前提和基础，只有准确地识别出风险，才能有效地进行风险管理。房地产市场处于一个不断变化的动态环境之中，面对的风险因素很多，主要包括宏观政策风险、经营风险、税务风险等。本文侧重研究房地产企业的经营风险，经营风险是指由于公司在经营管理过程中由于不确定因素的影响，使投资者的利润下降的风险。根据不同影响因素的关系和所处的层级结构，房地产企业的经营风险主要分为以下四种：

(一)财务风险

是指房地产企业财务状况的不稳定，使企业预期经济利益受损的可能性。其主要包括四个风险因素：一是融资风险，是指房地产企业在吸纳资金时准备不足而引起的预期利润变动，从而遭受损失的可能性；二是投资风险，是指房地产企业由于不确定未来收益大小，在投资过程中遭受损失的风险；三是收益风险，是指对于房地产企业在收益大于损失的情况下，对具体收益的多少具有很大的不确定性；四是财务管理风险，是指由于房地产企业对内部财务不当处置而引起利润损失的可能性。

(二)市场风险

是指房地产企业在经营中正面对的市场会使其收益减少的可能性。其主要包括四个风险因素：一是项目建设风险，指房地产企业在项目决策及建设的不同阶段，所有可能遭受损失的可能性的总和；二是销售风险，指由于价格、需求量等市场环境发生变化而给房地产企业的销售带来负面影响的风险；三是市场竞争风险，指房地产企业间相互竞争的不断激化，竞争者都想实现预期收益，但总会有些竞争者承受损失。

(三)人力资源风险

是指房地产企业在日常的人事规划不当，使企业遭受损失的可能性。其主要包括三个风险因素：一是人才流失风险，主要是指房地产企业所招聘的人手会存在周期性流失的问题，不利于企业销售活动开展的风险；二是员工培训风险，主要是指房地产企业对培训的认识不深刻以及培训工作的滞后而使企业遭受资源浪费和收益下降的可能性；三是绩效考核风险，是指房地产企业如果不能实现合理地对员工的绩效进行考评而可能会出现员工流失、资源浪费、分配不公而使企业利润损失的可能性。

(四)组织管理风险

是指房地产企业在组织管理过程中因管理失范、决策失误等因素而产生的风险。其主要包括四个风险因素：一是管理制度风险，指房地产企业内部运行机制和外部战略可能存在的风险；二是组织结构风险，指房地产企业的组织结构可能存在某些缺陷而使企业的运营带来风险；三是组织行为风险，指房地产企业组织机构建立后，可能会因组织的决策、指挥、协调和实施等行为失当带来的风险；四是组织文化风险，是指由于不同的房地产企业，会因内外部环境、领导者决策以及营销理念等方面的不同，从而产生不利于长久发展的企业文化。通过识别出不同影响因素间的相互关系，构建出房地产企业经营风险因素指标体系。

三、研究过程

(一)研究方法的确定

查阅近年国内外相关文献，了解到国内外学者对房地产企业经营风险的研究方法大致相同，即主要从不同角度提炼出影响房地产企业经营风险的因素，因而提出相应的解决方案。由于房地产企业经营风险因素满足多指标层次排序的特点，本文运用层次分析法，建立房地产企业经营风险因素指标体系，并通过计算各级指标的权重，得出不同因素指标对房地产企业经营风险的影响程度。

(二)层次分析法的运算过程

1. 将判断矩阵A的每一个列向量正规化，得到一个新的向量B。

而i表示从第一行到第n行，j 表示从第一列到第n列，n表示向量的阶数。

2. 计算向量B的特征向量 W。

3. 计算判断矩阵B的最大特征值λmax。

其中（BW）i为BW的第i个向量，其中Wn表示i=n时B的特征向量。

四、实证分析

(一)样本选择与数据收集

合肥市作为安徽省的省会城市，其房地产相关数据较安徽省其他城市而言更加完善且具有一定的代表性。于是，我们以合肥市为例，在人流量较大的火车站、地铁口、商贸中心随机发放了500份调查问卷，运用市场调查法收集了合肥本地20家具有代表性的房地产企业经营风险权重评价数据。

(二)数据预处理

在正式运用层次分析法对数据进行评价之前，对所得原始数据根据相对重要性程度进行排序、并计算收集所得数据的加权平均值，对于数据缺失值进行替换，提高所得数据的实用性和可操作性。

(三)矩阵构建与权值计算

选择合肥本地具有代表性的五位房地产风险管理研究领域的专家，并通过专家打分法，建立房地产企业经营风险判断矩阵。

我们构造财务风险四因素判断矩阵如(1)所示：

根据和积法得λmax=4.028，CI=0.009，查表得RI=0.89，因此CR=0.010＜0.1，故该矩阵通过一致性检验，其中，W=[0.500,0.281,0.079,0.140]T

我们构造市场风险三因素判断矩阵如(2)所示：

根据和积法得λmax=3.013，CI =0.006，又RI=0.58，CR=0.011＜0.1，故该矩阵通过一致性检验，其中W=[0.143,0.571,0.200]T

我们构造人力资源风险三因素的判断矩阵如公式(3)所示：

根据和积法得:

故该矩阵通过一致性检验，其中：

我们构造组织管理风险四因素判断矩阵如公式(4)所示：

得λmax=4.010，因为RI=0.89,CI=0.0035,因此CR=0.004＜0.1，故该判断矩阵通过一致性检验。

其中W=[0.424,0.227,0.122,0.227]T

最后，我们构造房地产企业四个经营风险因素间相对判断矩阵如公式(5)所示：

根据和积法得λmax=4.060，又RI=0.89，所以CI=0.010,CR=0.022＜0.1，故该判断断矩阵通过一致性检验，其中:

(四)结果分析

根据以上对房地产企业各经营风险因素指标权重的定量计算，可以得出四个一级指标和十四个二级指标对房地产企业经营风险影响关系的权重总排序见表1。

表1 房地产企业经营风险因素指标权重

从表1的房地产企业经营风险权重指标的数据结果可以看到，在影响房地产企业的所有经营风险各因素的一级指标中，“财务风险”指标的权重最大，因此，“财务风险”指标是影响房地产企业经营的最重要风险因素，这表明未来房地产企业的发展要重视财务问题的解决，提高内部的财务管理水平，保持财务状况的稳定；“人力资源风险”的指标权重相对较小，因而对房地产企业的经营的影响程度较小，表明人力资源因素不是影响房地产企业经营发展的主要因素。而从房地产企业的十四个经营风险因素二级指标可以看出，“融资风险”、“投资风险”和“销售风险”等指标在房地产企业经营风险因素中所占的比重较大，这表明解决房地产企业的融资、投资难题，提高员工的实际销售水平对房地产企业实现更好地经营与发展非常重要；而“人才流失风险”、“组织行为风险”等指标的权重较小，表明房地产企业的人才流失与组织行为问题对房地产企业经营的影响不太重要，但也需要在一定程度上引起足够的重视。

五、风险防范策略

(一)财务风险的防范

由上可知，“融资风险”、“投资风险”指标对房地产企业经营的影响程度较大。为此，在投资方面，房地产企业一定要在开发一个新项目前做好充分的市场调查和研究，选择最佳的时机来进行理性投资，从而实现最大的收益。而对于房地产企融资来说，国家可以适度地放宽已有的融资政策，降低银行贷款利率，给予房地产企业更多的融资机会，房地产企业还可以开拓“夹层融资”这样的融资新形式，房地产企业还应主动地制定融资计划，积极开拓融资的新渠道，还可以不断地发展房地产信托，解决融资难题。

(二)市场风险的防范

由以上及表1可知，“销售风险”指标在影响房地产企业经营风险的一级指标“市场风险”中所占的比重最大，影响最为深远。因此，房地产企业要根据自身实际和市场经营状况，尽早制定合理的销售策略。在销售过程中，可以在多个传播媒体上进行宣传，从而更好地促进销售。房地产企业在制定价格时要以其长远的收益最大化为目标，充分地分析现有的市场行情和未来楼市状况，使价格在合理的范围内有所提高，并使房地产楼盘不断保持较好的销售状况。

(三)人力资源风险的防范

由表1可知，“员工培训风险”、“绩效考核风险”指标在整个人力资源风险中所占比重较大，对房地产企业的经营有着相当程度的影响。因此，房地产企业内部要注重员工综合素质的培养，加强对员工的定期或不定期的培训，提高企业员工的推销水平。并且要推行公平合理的绩效考核制度，提高员工的工作积极性，进而促进更好地销售，提高房地产企业的预期收益。

(四)组织管理风险的防范

由表1中房地产企业组织管理风险各指标的权重可知，房地产企业作为一个组织，其内部的组织行为、成员间合理的分工和协作都会对整个企业产生重要的影响。为此，房地产业内部的各级领导者要严于律己，做好表率，并要科学决策，充分地挖掘员工的价值，对于业绩较好的员工给予充分的物质激励和岗位提升，并且要不定时地淘汰一些业绩较差，工作懈怠的员工，在企业内部营造一种公平的、积极向上的氛围，使员工对工作充满激情，实现企业的更好的发展。

[1]蒋根谋, 刘荣自. 基于敏感性分析的房地产风险投资多目标决策[J]. 商场现代化，2011(2)：117-118.

[2]汪成豪, 黎建强, 董纪昌. 从美国次贷危机透视房地产信用风险防范[J]. 系统工程理论与实践，2010(3)：437-446.

[3]李大成. 房地产行业风险及其防范[J]. 合作经济与科技，2016(16)：32-34.

[4]马利宗. 房地产企业资金风险分析及控制探讨[J]. 全国商情，2016(19)：65-66.

[5]解继超, 邓晓盈, 朱海涛. 基于SVM的房地产财务决策风险预测及敏感性分析[J]. 价值工程，2014(29)：189-190.

[6]Eddie C.M. Hui,Ziyou Wang,Heung Wong. Risk and cr edit change in Asian securitized real estate marketOrigi nal Research Article[J]. Habitat International，2014(43):221–230.

[7]赖萍萍. 房地产经营风险分析以及管理措施[J]. 经营管理者，2015(14): 81.

[8]朱维辉. 三明市房地产经营的风险及对策[J]. 中华建设，2008(7): 78-80.

F272.3

B

1674-327X (2017)05-0044-04

10.15916/j.issn1674-327x.2017.05.012

2017-04-07

国家自然科学基金面上项目(51374114)

洪力学(1994-)，男，安徽庐江人，硕士生。

何叶荣(1971-)，女，安徽霍邱人，教授，博士。

(责任编校：李延军)