房地产经营风险及防范对策研究

吴岩玲

摘 要 房地产投资具有很多独特性质，资金占用巨大、投资周期长、资金流动性较弱、专业性和实践性有较强的依耐性等都是房地产投资的特性。房地产收益较高，所以房地产经营是一项风险较高的经营管理行为。房地产企业在对经营风险产生有一定认知的基础上还要有针对性的进行有效防范，才能达到房地产开发的预期经营目的，才能获取最大化的经济收益。本文在此对房地产经营风险进行分析，并提出有效的防范策略。

关键词 房地产 经营风险 风险防范对策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

房地产经营风险就是指房地产企业在经营时受到的不确定性因素的影响，使实际收益与预期收益之间的存在着巨大的差异。宏观经济环境、国家政策调整、行业市场环境转变、房地产商使用错误的决策或者企业经营制度不完善等众多因素都会造成经营风险。收益等同于风险，所以房地产经营在享受高收益的同时也要承担高风险经营，相对其他行业来说这是房地产行业的特点，所以当前应该加强对房地产经营分析的分析及做出防范策略。

1房地产经营风险的分析

1.1获取土地阶段面临的经营风险

房地产经营的首要条件就是拥有可开发建设的土地，而我国的土地被政府垄断供应，只有政府能够供应土地，而国家通过改革土地供给政策和土地价格政策都会使土地价格有所浮动，房地产企业在获取土地的过程艰难，而且增加获取土地使用权的相关成本，企业对于土地储备也无法做出精准的判断，导致企业会面临许多不确定性的经营风险。

1.2开发建设阶段面临的经营风险

房地产经营中，在工程前期准备工作、建设安装工程以及其他配套工程等环节都会面临各自不同的经营风险，决定其经营风险的则是各个环节的任务范围和不确定性因素。前期工程的主要任务就是对勘查施工现场，做出合理的设计，同时要做好基础设施搭建等基本的准备工作，这一阶段的风险有可能是国家税费、住房政策调整、施工现场原有的配套设施、地质的稳定性等等一系列因素带来的经营风险。建设安装工程的任务是相关土建的完工和相关安装工作的完成，使企业面临经营风险的因素有相关人员的专业水平和掌握的技能以及工作效率；选择施工材料的价格；国家政策调整、施工现场管理质量等。配套的主要任务房地产公共区域的配套设施，如小区道路工程、绿化工程等，这个环节的经营风险主要由设施设备及相关材料的价格涨幅、房地产企业对配套设施设备成本管理意识和能力比较薄弱等因素造成。

1.3租售阶段面临的经营风险

房地产租赁和销售阶段是房地产企业收回投资、确定工程经济效益的重要环节，这个阶段所面临的市场、社会、政策等与土地获取阶段有所差异，所以房地产项目的最终收益与预期投资目的会存在偏差，这也是加大房地产企业经营风险的一大重要因素。例如，房地产项目开发建设前以及完工验收后，国家在住房价格、利率、税费等方面的政策进行了调整，导致前后不一。或者项目周边地域的人民生活水平的变化等。

综上可见，房地产经营风险大致可分为国家政策风险、项目开发风险以及财务风险。

2房地产经营风险的有效防范对策

房地产企业要有针对性的进行有效防范，才能达到房地产开发的预期经营目的，才能获取最大化的经济收益。

（1）规避风险。规避风险要求房地产企业在做出经营决策时要尽量回避风险大或者有风险的业务，选择无风险和风险小的业务进行投资。同时，在经营过程中有意识的缩减不确定性因素的范围，从而达到减小经营风险发生的目的。第一，在房地产企业开展项目前，必须加强对市场进行全面调研与可行性的研究，全面了解可能影响房地产项目投资收益的政治、经济、科技等相关方面，结合自身情况与市场发展现状，深入分析了解具有安全性的投资方向，有效规避投资风险；二，强化房地产企业自身能力，达到减少建设周期还能满足项目质量的目标，有效规避建设风险；第三，根据市场需求的变化合理制定房地产的租售价格，并不断优化营销方案、相关工作人员素质的提升、营销方式等，尽可能选择信誉较好的客户，有效规避营销风险。

（2）转移风险。转移风险是指房地产企业将即将发生或者预测到的经营风险转移给其他企业组织或者个人的一种避免自己企业撞上风险的手段。其中包括保险转移和非保险转移两种方式，保险转移则是房地产企业为项目购买保险，使风险转移到保险机构的方法。非保險转移是采取合资经营模式、对利润容易变动的用合同明确的方法。这两种方式最直接最简单最有效的防范手段还是保险转移，虽然会支付一定的费用，但效果最好。此对策适用于出现风险机率大和损失数额较多的项目。

（3）分散风险。房地产企业可以选择不同区域、不同种类或者不同时间段的项目分散进行，这种防范手段不是将风险彻底消除，而是阻挡项目在同一时间内、同一空间里发生经营风险，使房地产企业具有强大的抵御能力，一般较大的房地产企业运用这一手段更能体现优势。

（4）承担风险。承担风险建立在房地产企业对可能或者即将发生的经营风险有一定的准备资金的基础之上。此对策一般适用于人力、物力条件较强的大规模房地产企业，其特征是房地产企业主动对抗经营风险，具有主动性。

企业在选择风险防范对策时应当根据项目的实际情况和自身抵御风险的能力等要素进行分析选择。

4结束语

企业应该主动认识风险，积极采取应对和防范措施，及时控制风险，有效缩减风险因素、风险事故以及风险损失的目的。

参考文献

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