GIS技术下的房地产区位价值研究

张译文+陈威

摘要：随着社会经济的不断发展与进步，科学技术的不断改革与创新，房地产行业发展得到了质的飞跃。越来越多的人开始高度关注到GIS技术在房地产区位价值中的应用，伴随着人们生活水平的日益提高，大众对于房子的需求也越来越大，房地产估价业务也随之增长。然而由于各地区房价变化较大，房产估价科学操作受到了地区范围的影响，通过合理应用GIS技术能有效将房产数据管理和图像管理结合在一起，完善房地产的估价信息系统。本文将进一步对GIS技术下的房地产区位价值展开分析和探讨。

关键词：GIS技术；房地产；区位价值

引言：当前是一个经济全球化的时代，房地产行业的发展要与时俱进，跟上时代前进的脚步。房地产的估价要严格遵循商品经济学以及社会行为学等基本原则，相关工作人员要具备良好的综合素质，根据自身累计的经验，从社会的实际情况出发，采取科学合理的估价方法去进行对不同区位房地产价值的估算。由于房地产的价值受到了外界各种因素的影响，特别是它的地理位置，通过运用地理信息系统（GIS）能够有效为工作人员提供实时的数据与图形，方便工作人员的估价工作的开展。

1.GIS在房地产区位价值估算中应用的必要性

随着时间的推移，科学技术已经被广泛应用到各个行业领域中。GIS技术作为一种新兴技术，它有效将计算机与地理信息学结合在一起，普遍被运用在城市规划、基础设施管理以及资源管理等工作领域。在房地产区位估价工作中通过合理的运用GIS技术，能够有效对各种房产信息和图形数据进行收集、管理以及分析，实现对属性数据和图形信息的实时管理和查询，同时GIS技术具备了良好的统计运算和空间分析功能，能够辅助工作人员进行对各种数据的计算与分析，从而得出科学的结果，为房地产估价需求者提供真实完整的参考资料。在科学技术的时代背景下，地理信息系统日益得到完善，受到了社会各界人士的重视。

2.GIS在房地产区位价值估算中应用的可行性

房地产估价作为一项较为复杂的工作，它贯穿了房地产商品的生产、交换、分配以及消费等环节，估价人员必须掌握扎实的专业技术，具备良好的综合素质。房地产估价人员在展开房地产区位价值估价工作时，要从实际估价目标出发，要严格遵循国家规定的估价原则，采用科学先进的估价方法，对房地产的区位价值进行正确评估。

地理信息系统（GIS）作为一种先进的空间信息系统，地球上各个地区的地理信息数据都能够通过GIS技术进行采集、储存、分析以及描述，房地产行业的发展与地理位置信息密切相关，估价工作人员通过合理运用GIS技术能够获得强大的空间数据和属性数据，从而进一步提高他们的估价质量和效率，丰富工作人员的估价手段。与此同时房地产区位估价需求者能够在客户端实现对各个地区房地产数据的各项操作，例如区位价值的分析、查询等，这样就有效达成了网络房产信息资源的共享开放，推动整个房地产行业的稳定持续发展。

根据权威部门的调查分析显示，当前房地产区位价值主要受到了交通通达度、商服繁华度、生活设施完善度以及周遭环境质量优劣度的影响，在对100位不同地区住宅的居民展开调查得出结果，45%的居民最为关注房子的交通条件，30%的居民看重住宅的商业教育繁华程度，25%居民看重住宅的环境与生活设施完善度。通过利用GIS技术，能够让用户清晰了解掌握不同地区房产的价值，从而有针对性的展开购房。如下图1房地产区位价值的各因素权重：

3.GIS在房地产区位价值估算中的应用

3.1系统目标。房地产估价地理信息系统的主要目标可以概括为以下几个方面：1）合理分析出市场中房地产转让和租赁的估价；2）为土地使用权出让活动提供估价辅助分析；3）为房地产行业的典当、抵押等业务提供估价辅助分析；4）为经济市场中小企业的经营行为提供价值参考依据；5）为国家的房地产税收提高价值依据。

3.2基于GIS的价值系统设计。在房地产的区位价值估算中，通过利用GIS构造估价信息系统，估价工作人员要采集到的数据主要涵盖了：1）GIS空间数据：城市、片区、办公区、房地产项目、住宅高楼、公路以及住宅周围的基本配套设施等图形定位信息；2）属性数据：城市概况、片区概况、政府办公区概况、住宅楼房信息、分户信息以及小区的各类配套设施信息，必须将所有采集的属性数据信息进行统一整理分析，根据市场的经济动态，对相关的数据信息进行完善更改。

任何行业的相关数据都必须得到及时的更新和维护，房地产行业也不例外。在房地产估价地理信息系统中，工作人员必须做好系统中海量数据的日常更新和维护。主要采取的方式包括以下两种：1）批量的更新數据库，它被广泛的运用在工作人员从系统之外的其他途径所得到的信息入库和更新；2）合理将数据库分为现势库和历史库，有效建立起实时的动态数据更新体系，真实反映出房地产的各项信息数据。

3.3人机调整估价。工作人员通过利用GIS的空间分析及图形处理技术，并在专家系统推理机制的辅助下，能够合理展开以下几部分工作：1）明确房地产区位价值的估价目的和交易类型，从而有效建立起完善的待估对象信息档案；2）严格按照估价对象，实现对可比实例价格的科学调整；3）在GIS技术的帮助下，对待估对象价格进行区域的分析判断。

结束语：综上所述，房地产行业最显著的特征就是其空间分布性，要科学判断分析出房地产的区位价值，就必须将地理学科与房地产学科有效结合在一起，充分利用起GIS技术，采集到各种房地产地理数据信息，对其进行科学的分析与研究，从而正确估算出其价值。endprint