关于商业地产的审计风险研究

孙丽娜+巩雅娜+徐旭

摘 要：随着中国加入WTO后，伴着改革开放的不断加强，经济的不断增长，各行各业都迅猛发展，商业地产行业也崭露头角，同时也成为了各大会计师事务所审计服务的对象之一，商业地产行业自身的多种因素导致了注册会计师在对其进行审计时也遇到种种困难与阻碍。本文就商业地产行业的现况及其自身的特点展开，对审计过程中应注意的重大问题进行探讨，列举一系列存在以及可能存在的审计风险，希望对于会计师事务所的注册会计师们在从事商业地产行业的审计中能有所启发。

关键词：商业地产行业；审计风险；措施

一、概述

1.我国商业地产的特点及存在的问题

伴随改革开放，我国经济处于稳步上升的态势，同时我国的商业地产行业也随之发展壮大，成为了我国国民经济发展的支柱产业，为国民GDP做出了不少贡献。商业地产行业与其他行业相比较具有高投资、高回报、周期长、易受宏观经济与政策影响的特点。也正是因为经济的快速发展，房价随之不断攀升，使得商业地产行业出现了诸如行业泡沫等问题。

2.审计风险及其模型

审计风险是指财务报表中存在重大错报或漏报，而注册会计师经过审计后发表了不恰当审计意见从而导致严重后果的可能性。对审计风险有狭义与广义的理解。狭义的审计风险是指在审计过程中由于各方面因素的共同作用，使得审计工作中出现错误从而造成损失，或是由于注册会计师的疏忽作出错误结论而造成损失，包括误拒风险与误受风险。误拒风险是指注册会计师在审计过程中对正确或者无重大错报的财务报表发表保留意见的审计报告可能造成的责任风险，此类风险在实际操作中较为少见，在实物中一般不予考虑。误受风险则是指对于有错误舞弊，存在重大错报、漏报风险的财务报告，由于注册会计师调查取证失职而出具无保留意见的审计报告可能造成的责任风险。由于近几年揭露的审计失败案例都属于误受风险，因此我们谈论的审计风险也大都是指此类风险。

现代审计风险模型为：审计风险=重大错报风险×检查风险。

重大错报风险是指财务报表在审计前存在重大错报的可能性，而检查风险则是指某一认定存在错报，该错报连同其他错报被认为是重大的，而注册会计师未能发现此类错报的可能性。

二、注会应重点关注的审计风险

1.成本错估风险分析

成本控制是商业地产开发企业的重要环节，由于商业地产开发企业的投资周期长，项目的申请至少要一两年，因此加强对商业地产开发企业的成本控制可以减少甚至杜绝企业的浪费，还可以整合企业的资源，提高資源的利用效率。

（1）是否存在固定资产折旧方法的错误

对于商业地产企业而言，固定资产的份额几乎占据企业总资产的80%，对于固定资产的折旧就显得尤为重要，固定资产的折旧方法主要有：平均年限法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法。企业要根据自身的特点选用适当的折旧方法，并且采用了一种折旧方法后便不可随意变更，有特殊说明除外。企业由于采用了错误的或是随意变更了折旧方法会则会导致成本错估，以至于导致利润的虚构，这将对注册会计师对其进行审计时产生一定的影响。

（2）是否存在未按时计提坏账准备、存货跌价准备的情况

商业地产企业对于已售出的房产，以及企业内部剩余的存货等都要计提合理的准备，用来弥补当房地产售出时，款项未能按期收回的风险，以及存货发生的其他损失等。如果企业没有按时计提坏账准备、存货跌价准备将会对企业的资产负债表、利润表、所有者权益变动表等产生影响，造成成本错估的风险，从而产生审计风险。

2.资金运作风险分析

资金运作风险主要是指由于商业地产企业在资金的使用问题上的不足等因素导致其产生了相应的风险。注册会计师在对商业地产行业进行审计时就应该多关注这方面的风险。

（1）是否存在不恰当使用贷款资金的情况

商业地产行业是资金高度集中的行业，同时也是负债率极高的行业，其资金主要来源于银行贷款，主要用于固定资产的投资，属于专款专用，不可以跨地区、跨项目使用。但目前大多数的商业地产企业为提高资金的使用效率和获得更高的经济效益，通常把受限的专款转为自由支配的资金，将专款用于其他项目，这将会对财务处理造成混乱，不利于财务核算。

（2）是否存在骗取银行按揭贷款的情况

商业地产企业的重要资金来源为客户的按揭贷款，不少的商业地产企业在销售状况不理想，资金发生短缺的情况时会先采取假按揭来骗取银行的按揭贷款资金，如果其销售状况持续低迷，又无其他资金的支持，则可能会出现无法偿还银行贷款的情况，这时就会产生经营操作风险。注册会计师在审计过程中要着重注意客户购房的付款方式，对按揭购房的客户应重点关注，确定其首付款收缴的真实性，来判断企业是否存在欺骗行为。

（3）新项目生产资料土地的获取能力

商业地产行业的兴起，随之而来的就是巨大的竞争，在如今的社会中完全是资本的时代，谁的资本多就拥有相对高的获得权。商业地产企业的生产资料就是土地，土地是企业一切经营活动的前提，那么对于一般的商业地产企业而言，如果拿不出购买土地的资本，就无法获得开发新项目的土地，从而就无法继续经营，就会产生经营操作风险。

3.错误舞弊风险分析

错误舞弊风险主要是指商业地产企业运用虚假手段来达到自己的某种目的，这对于注册会计师在对其进行审计时造成了较大的困扰。商业地产企业可能存在的错误舞弊包括：虚构利润、虚列资产、虚假陈述、大股东占用上市公司资金、重大遗漏、操纵控股等。

（1）是否存在会计报表错误、舞弊行为

商业地产企业管理当局为了达到某种按照正常业务所达不到的目的，在财务报告中对严重违约的合同不予披露；为了逃税、漏税、多转成本；为了达到较高的利润指标，少转成本等情况。

（2）是否存在企业内部控制无法发挥作用的情况endprint

商业地产企业的各种经营活动都需要有监督管理来进行保障，如果没有完善的监督管理机构就无法形成高效，自律的企业。首先，我国大多数的商业地产企业并不具有完善的管理监督机构，其次，内部审计人员也未能发挥其存在的作用，未确实起到对企业内部进行审计的职能，以及内部监督管理机构的监管力度也不到位，要加大监管的力度。

（3）是否存在注会监守自盗的情况

有一些商业地产企业想通过贿赂注册会计师来达到自己的目的，那么作为国家的审计人员，不能让心存不轨的人有机可乘，在对各行各业进行审计时，要时刻保持清醒的头脑，严格要求自己，不可私下里与被审计单位的人员进行会面，应该公平、公正的出具对于被審计单位的审计报告意见书。

4.误受误拒风险分析

对于商业地产企业的误受误拒风险主要来说是审计程序上的风险，由于审计程序的不规范、不标准、执行力度不够强产生的审计风险。注册会计师对于这一风险要给予高度的重视。

（1）是否存在审计取证不规范的行为

在实际的审计工作中，审计取证关乎着整个审计的实施阶段，对于审计质量起到了不可替代的作用，同时也是审计成功与否的关键因素。但因为多种因素的影响，审计取证通常不够规范，对审计的质量产生了一定的影响，也引发了审计风险。

（2）是否存在审计决定不公平、公开的情况

注册会计师应严格按照国家规定的财政收支、财务收支行为对被审计单位进行审查，如若出现违反规定的行为，必须要按照规定给予严肃的处理、处罚。审计机关要依照《审计法》第四十条的规定出具审计意见书，做出审计决定。对于存在的潜在诱惑，注册会计师应坚决杜绝，作为执法者，要以身作则，切不可以身试法。

（3）是否存在临时交办项目不规范的做法

在整个审计的准备阶段，往往最容易被注册会计师忽略的就是临时交办的事项，在程序规范方面有一些问题，主要的原因是：一是时间上比较紧张，通常都是领导今天交办的事项，明天就要进驻审计单位进行审计；二是思想上不够重视，认为临时交办的项目通常不是年初计划，就可以省略审计程序；三是有些任务审计机关是作为参与部门而不是牵头部门。

由此得出，注册会计师也应从自身方面找寻原因，加强自身的职业判断能力，注册会计师应具备会计、法律等方面的知识，不断积累应对审计风险的经验，对于舞弊事项具有更强的洞察力，更善于发现审计风险的蛛丝马迹。

参考文献：

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