从中央政治局会议看下半年房地产市场走势

成立

中共中央政治局7月24日召开会议，肯定了今年上半年经济增长的总体形势，确立了下半年经济工作“稳中求进”的总基调。在房地产方面，今年4月25日中央政治局会议提出“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”，而此次中央政治局会议则表述为“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。由此可见，中央对房地产的态度变得更加重视，调控思路也更加清晰。

一、“稳”字当头，房地产调控政策将长期持续且相对不变

随着供给侧改革的成效逐渐显现，今年上半年我国经济保持了稳中向好的良好局面，本次中央政治局会议连用四个“把握”和三个“确保”强调“稳增长”和“控风险”之间的平衡。与之前的政治局工作会议相比，本次政治局会议还特意强调了“保持社会大局稳定，尽职尽责为党的十九大召开创造良好环境”。在中央以十九大召开前维稳作为前提下，对宏观经济和社会民生影响广泛的房地产政策也将保持长期持续且相对不变。跟以往“自上而下”的房地产调控路径不同，本轮房地产调控是“自下而上”的，供需两端发力，范围逐步扩大、力度逐步升级。从需求端来看，从去年四季度至今，全国已有60个以上地级城市和超过30个县市出台调控政策，累计发布调控政策超过170余次。其中，一二线城市基本已经将传统的“限贷、限购”升级为“限购、限贷、限价、限售、限商”的“五限”政策。从供给端来看，今年4月，国土部联合住建部出台了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，将住宅用地供应计划与城市库存消化周期相挂钩；7月，九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。笔者在2017年5月19日的《中国国土资源报》上曾撰文推断——“本轮房地产调控的态度是上下统一而且十分坚决的，在房地产长效机制建立的过程中，因城施策的调控政策将持续下去，而不像以往的调控在一个较短的周期内出现反复”。此次中央政治局会议的表述也充分证实了笔者的判断。

二、市场稳定的前提是价格稳定，房价短期相对平稳、长期温和增长的趋势可期

虽然“稳定房地产市场”的表述在过去中央的房地产调控文件中屡见不鲜，但在本次中央政治局会议上被再次提出，卻非“老调重弹”。首先，一二线城市房价得到有效控制，整体去库存形势良好。根据国家统计局的数据，2017年6月，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落，二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落。与此同时，商品房待售面积64577万平方米，比5月末减少1441万平方米，为22个月以来的最低值。其次，政策稳定和市场改革将在未来利好房地产市场的发展。由于房地产业在国民经济中的特殊地位，过去潮汐式的调控政策主要是跟随经济形势变化的需要，由此导致政策信号的失灵和市场的非理性增长。从今年的经济形势来看，一季度GDP增长6.9%超预期，二季度继续保持6.9%的增速，这意味着我国宏观经济稳中向好的态势已基本确立，从而为保持调控政策持续性、稳定房地产市场价格、进而构建房地产长效机制创造了良好的机会窗口。而当前政策稳定所发挥的作用和未来市场改革所释放的红利将再长期利好房地产市场。最后，在金融改革短期难以突破的情况下，房地产仍将是居民资产配置的重要渠道。金融市场和房地产是当下我国的两个资金蓄水池。本次中央政治局会议在金融工作上基本延续了习主席在全国金融工作会议上的讲话精神，不同的是，“加强金融监管”被放在了更加突出的位置，而“深化金融改革”则未提及。这说明在宏观调控层面上，保持金融系统的稳定优先于金融改革和创新。当前在市场上投融资渠道相对狭窄的状况短期内难有改观的情况下，本身具有保障增值属性的房地产仍将在未来很长一段时间内成为居民资产配置的重要内容。

三、从“加快研究”“加快形成”到“加快建立”，房地产长效机制的时间表开启

2016年12月召开的中央经济工作会议上提出要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”。此时中央对于房地产长效机制的表述还不能清晰，只是提出了未来房地产调控的一个大方向。2017年4月召开的中共中央政治局会议明确提出“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”。从“研究”到“形成”，说明中央已经就房地产长效机制的内容有了初步的思路和框架。本次中央政治局会议则明确“要加快建立房地产长效机制”，这意味着中央不仅正在推动房地产长效机制的政策设计，而且希望尽快实现政策的落地。笔者认为，无论是过去的“一刀切”式行政干预，还是当前“因城施策”的供需两端调控，本质上都是调节市场波动的短期政策，而房地产市场长期畸形发展的根源在于土地制度、财税制度、户籍制度和收入分配制度等顶层设计的先天缺陷。房地产长效机制也并不是单一的制度设计，而是切合供给侧改革的方向，通过建设城乡统一土地市场来放松房地产供给约束，同时加快收入分配制度和户籍制度改革来解除房地产供给抑制，并采取推进保障性住房建设、大力发展住房租赁市场、加大中端住房市场支持、推动房地产税立法等政策措施以优化房地产供给结构、提升房地产供给效率。

李求军/责任编辑endprint