代签的二手房买卖合同有效吗？

签约时由亲戚代理业主突然毁约

“為了这个事情，这一年都在忙着打官司，花费了近10万元，还是没个结果。”记者接到市民李女士的投诉电话，她告诉记者，因为去年7月买房子，遭到“毁约”，她平静的日子被打破。

去年5月份左右，李女士和家人准备在郑州市区买个二手房。看了两三个月，最终决定购买金水区北环路一小区的房子，总面积125.67平方米，总价110万元。因为当时房主王先生有事，王先生妻子的姐姐王女士带着房产证原件等，与李女士的丈夫付先生签订了房屋买卖合同，居间方是郑州顺通房地产营销策划有限公司。李女士付了3万元定金，双方约定，在合同签订后80个工作日内，带相关证件到房屋管理部门办理房产过户及相关手续。

“合同虽然不是房主本人签的，但代签者是他的亲戚，也拿了房本，中介公司说代理人也是可以的。”李女士说。没想到，就是因为代理人签约，随后出现了一系列问题。

去年7月份，郑州房价疯涨，随后8月份、9月份持续上涨。

在这个大背景下，原房主在办理后续各种手续时，出现了懈怠的现象。双方就谁出资金为房子解押产生了矛盾。

“合同约定，房子是双方共同解押的。”李女士说，她看中的这套房子贷款并没有还完，需要先还清贷款为房子解押，才能过户。双方约定由垫付公司先行垫付解押金，但原房主不愿意提供资料。最终原房主表示不再承认这份买卖合同，于9月1日再次在网上挂出了卖房信息，比原来的房价多了30万。

双方对簿公堂，法院判决买方败诉

“为了凑解押款，我们把车子都卖掉了。”李女士说，但原房主却拒不履行合同。无奈之下，李女士老公将原房主王先生告到了金水区人民法院，要求法院判令王先生偿还双倍定金6万元，佣金损失2.3万元，银行贷款损失费1万元以及房屋差价11万元。

庭审现场，房主王先生表示，那份《房屋买卖合同》并非本人签订，他也没有对合同进行追认，这份合同对于他来说是无效的。此外，李女士家人没有能力凑齐首付和解押款，不具备履行能力，先行违约，应当承担违约责任。

金水区人民法院在今年3月13日出具了一份民事判决书，认定这份合同被告王先生没有签字，事先也没有出具书面委托书，对合同内容不予追认，所以这份合同对于被告来说不发生效力。原告虽然提供了中介公司证明等证据，显示与被告有电话联系、办理贷款等事宜，但不能证明被告确认追认该合同约定的条款。驳回原告诉讼请求。

今年7月16日，二审判决书下来，维持原判。

亲戚代签的二手房买卖合同是否有效？

到底是原房主被亲戚蒙在鼓里，是不知情者？还是因为房价上涨，找理由恶意毁约？亲戚代签的二手房买卖合同是否有效，要看代理人签订的合同，被代理人是否有追认行为。

记者了解到，亲戚代签约，随后“反悔”的情况并非个例，惠济区人民法院审理的一起案例，与李女士的遭遇类似。戚先生去年4月份，通过一家中介公司，与张静（化名）签订《房屋买卖居间合同》，面积75平方米，价格77万余元，该房房主是张莉（化名），张静为代理人。在合同实施过程中，张莉“毁约”。惠济区人民法院一审认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。虽然张莉没有直接签订购房合同，但她随后签订贷款面谈确认书等行为，应认定是对于这份代签的《房屋买卖居间合同》的追认。

《合同法》司法解释（二）第12条明确规定：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”

“当时房主陪我去银行面签了，为啥没有被法院认定为对于这份合同的追认行为？”李女士有点想不明白。

李女士可以继续申请再审，也可以直接起诉代理人

随后，记者咨询律师了解到，相似的判例只能起到参考作用，并不能认为类似的案例，不同的法院应该做出同样的判决，毕竟，不同的案例，细节、证据等情况均不相同。

不过，他也表示，李女士如果对于二审判决有异议，可以继续向法院申请再审，但再审周期会相对比较长；如果法院再审不予立案，李女士也可以向检察院申请抗诉。此外，律师也提出了另外一种解决途径，就是直接起诉代理人。“法院认定王先生对这份房屋买卖合同不知情，那么有一种可能就是代理人没有取得王先生的授权，恶意与李女士签约，那么，在一定程度上可能构成了合同欺诈。李女士可以起诉代理人，讨回自己的损失。”

律师分析，导致此次纠纷的原因之一在于涉案合同制定太过简单，具体过户流程约定不清晰，彼此的权利义务约定不明确。建议增大违约方的违约成本，约定更为清晰明了的合同文本，对于当下的类似情况将会有一定程度的抑制和纠正。

（摘自《大河报》）endprint