小区地下车库（位）登记探析

靳善和++张冰玢

此前了解到，目前宁夏地区地下车库是有产权的，其权利归房地产开发商所有，但业主购买小区地下车位得到的不是产权证，而是“车位使用权协议”，其中写明业主获得与土地出让年限一致的“使用权”。那么，如果房地产开发商将竣工的地下车库作为申请产权的初始登记，就会取得该地下车库的《房屋所有权证》。而如果用此证在银行进行担保抵押时，房地产开发商没有按时还清银行贷款，银行将收回作为抵押物的地下车库，那么已经购得地下车位的消费者将蒙受损失；另一方面，房地产开发商已经将地下车位以全价的形式出售给消费者，再把地下车库作为抵押物，是不符合《担保法》相关规定的。进行不动产统一登记的意义，在于保护不动产权利人合法财产权，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认。因此，需要对地下车库（位）等相关权利加以明确。

一、地下车库（位）登记发证的法律依据

《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。即建设单位可将规划用于建设的地下停车库（位）通过出售、附赠方式将产权转移给业主。也就是说，建筑区划内规划的车库、车位的产权归房地产开发商所有，房地产开发商取得相关的规划许可，并按规划许可进行开发建设后，就可以按程序取得产权，并可以进行出售、附赠或出租。《城市地下空间开发利用管理规定》（2011年修正本）第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。即房地产开发商按照建设用地规划许可证载明的规划要求投资建设小区地下车库，其作为地下车库的投资方和建设方，享有地下车库的所有权。国土资源部2016年5月31日下发的《不动产登记操作规范（试行）》第1.3.1条规定：“有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元”。此处已明确指出，地下车库等特定空间可以划分不动产单元。2016年5月25日，住房和城乡建设部发布《城市地下空间开发利用“十三五”规划》，要求对已有和在建地下空间进行分类和信息收集，并纳入不动产统一登记管理。

基于以上内容，笔者认为：凡是经建设工程规划批准建造的地下车库（位）等，可以进行登记。在此需要说明的一点是：本文进行小区地下车库（位）登记探析的前提，是地下车库（位）是房地产开发商投资兴建并已经规划、建设行政主管部门批准的。未经规划、建设行政主管部门批准的不在探讨范围。

二、各省市进行地下车库（位）登记的主要做法

上海市对于业主购买的车位、储藏室等附属设施不单独颁发房地产权证，可以在业主的房地产权证内予以记载。广东省对于已计算容积率的地下建筑物予以办理产权登记，并计算土地分摊面积；不计算容积率的地下车位、架空层车位按延续登记的原则，不分摊土地面积，宗地面积共用，土地性质、土地用途、土地使用权年限等按原宗地取得方式处理。办理登记时在证书的附记栏标注：“不计算容积率地下车位”；人防工程不予办理产权登记。无锡市于2011年10月1日起实行《无锡市土地登记条例》，第四十七条规定：建筑区划内依法属于全体业主共有的道路、绿地等公共场所以及公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）占用的土地不分割，其使用权由建筑区划内全体业主共有，分别在业主国有土地使用证上注记。第四十八条规定：建筑区划内登记为建设单位所有的汽车库（位），建设单位通过出售、附赠等形式向业主转让后，当事人可以持相关转让协议等材料，申请办理国有土地使用权变更登记，在业主房屋相应的土地使用证书上注记。建筑区划内汽车库（位）土地使用权转让的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。杭州市出台的《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》（市委办发〔2009〕86号，以下简称《杭州规定》）中，将经依法批准建设、净高度大于2.2米（含，地下停车库净高度可适当放宽）的地下建筑物所占封闭空间及其外围水平投影占地范围的建设用地使用权，定义为地下空间建设用地使用权。地下空间范围包括由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程（以下简称结建地下工程）以及独立开发建设的地下工程（以下简称单建地下工程），包括地下停车位、公共停车场（库）、商业服务设施、物资仓储、民防设施、地铁场站等。其对于经依法批准实施的地下工程，在建设项目地下工程施工完成后，可委托进行房屋预测绘，经建设、规划、人防、消防、交警等部门批准后，可办理有偿使用手续及土地登记手续。对于《杭州规定》实施前经批准建成的地下建（构）筑物，在补办有偿使用手续时，应提供权属来源证明，并征得市发改、建设、规划、人防、消防、交警等主管部门同意；在有偿使用手续补办完成后，方可按此规定申报土地登记。对连同地表建筑物一并建设的地下车库（位），其地下空间土地用途按该地表建筑物的主要用途确认，并在土地使用证书上注明“地下车库（位）”。

三、对地下车库（位）等进行不动产登记的看法

地下车库是封闭性空间，有可供开启和关闭的门，有明确的界限和独立的使用价值。对于地下车库来说，由于有墙壁作为分割物，其四至明确，可以通过测量明确其所占空间的范围，有独立的出入口，具备独立性和特定性，有条件成为所有权的客体，进而设立独立的产权。

地下车位，为地下车库中划分的车位。是利用小区地下空间建造的停车位，内部以划线分割方式标明的，共同于一个地下车库中。它不同于车库，没有明确的产权界限。

1.计入容积率的地下车库（位）登记

如果地下车库是房地产开发商投资兴建并已经规划、建设行政主管部门批准，且地下车库计入建筑物容积率并缴纳了土地出让金及相关税费，其地下车库和地上建筑物将共同分摊地表土地使用权，房地产开发商则拥有车库所有权及地表土地使用权。实际操作中，可以将整个小区的车库按照正规房产测量部门出具的测量报告，进行确权登记。此时，《物权法》第七十四条是适用的，业主在向房地产开发商购买地下车位的同时，也是其所有权的转移，相应的可以进行车库（位）所有权及地表土地使用权转移、抵押、注销等登记，并颁发产权证书。

2.不计入容积率的地下车库（位）登记

土地出让合同中允许建造地下车库但不计入容积率，也就是没有将地下车库的建筑面积纳入总建造面积，未收取土地出让金，則其不能分摊地表上的土地使用权。由于建筑物所有权不能脱离土地使用权而设立，其权利行使将依附于已计算建筑容积率的建筑物之上。根据土地使用权和房屋所有权的权利主体一致、从物随主物的原则，其地下车库的所有权应当归全体业主共有，但由于该类地下车库的土地使用权已分摊在计算建筑容积率的建筑物上，则不能进行产权登记和颁发房屋权属证书。或者依照《物权法》第一百三十六条规定，设立地下土地使用权，房地产开发商拥有车库所有权与地下土地使用权。

3.由人防工程改造而成的车库（位）登记

1985年国家人防委、财政部《关于平时使用人民防空工程收费的暂时规定》第二条规定，“人防工程及设备设施是国家的财产”。1997年实施的《人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，当中未对其权属进行界定。《物权法》第五十二条也明确规定国防资产属国家所有。由此认为：地下人防车库应当属于国家所有，投资者（房地产开发商）只拥有使用权和收益权。

4.对于地下车位产权界限的确定

每一个车位可视为一个产权权属，可以通过测量得到一个权属建筑面积。地下车库的附属设施如入口、车道、警卫室、泵房、电机房、设备间等共用建筑面积，可作为车位的共用建筑面积。并根据《房产测量规范》中的“共用建筑面积分摊原则”进行面积分摊，最终得到各车位的产权面积。在实际操作中，应该通过设立界址点进行坐标测量，确定其地理位置。测量成果应载入产权档案，作为日后处理产权纠纷、确定产权权属的法律依据。

陈品禄/责任编辑endprint