建设用地使用权与房屋关系的理解与适用（下）

季峰

十二、建设用地使用权共有份额在登记簿上的体现形式

在《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）中，共有份额只有“分摊土地面积”一栏可以填写，但本文认为以分摊土地面积的形式记载并不是最理想的选择。

不动产登记簿记载的信息主要分为两种，一种是不动产的自然状况，另一种是不动产的权属状况。记载不动产权利信息是不动产登记簿的主要功能，记载自然状况信息是为了实现权利的特定化，明确权利的范围边界，起到辅助权利信息记载的作用。“面积”这一概念，通常用于记载不动产的自然状况信息，分摊土地面积将抽象化的权利份额以具象化的“面积”表现出来，然而现实中其实并不存在与其对应的大小一致地块。事实上，业主的权利及于整宗土地，登记机关将共有份额特定化为某块小土地会限缩业主的权利，有画蛇添足之嫌。所以，以自然状况信息的方式记载权利信息只会令人徒增困惑。

德国和我国臺湾地区将不动产登记簿上业主共享的地上权使用份额和建筑物区分所有权的共有权份额，以分数的方式加以记载，并记载地上权总面积的方法较为可取。

与德国“房地一体”的权利结构不同的是，我国采用房地分离的立法模式，且房屋在观念上处于核心地位。这一差异反映在以“物的编成”为体例的登记簿中。德国不动产单元以共有份额为基准进行划分，登记机关为每个共有份额单独设定单独簿页；我国不动产单元以各套房屋为基准划分，登记机关为每个房屋设定单独簿页。在我国，登记簿上的“独用土地面积”和“分摊土地面积”可改为“宗地面积”和“业主共有权利份额”，前者用以记载业主的使用权覆盖整宗土地的情况，后者用以记载业主对于共享的建设用地使用权和建筑物区分所有权中共有权的持份情况，以万分之几或十万分之几表示。

十三、如何开展建设用地使用权共有份额量化结果的登记

首先看一下商品房项目规划建设管理流程，从参加土地招拍挂活动→摘牌，签订土地出让合同获取土地使用权→凭土地出让合同到规划局申报，取得建设项目规划红线图→申请办理《国有土地使用权证》→将总体规划方案报规划局审批，领取《建设用地规划许可证》→将总平规划图、分期实施的修建性详细规划和相应的单体建筑设计报规划局，申领《建设工程规划许可证》→将准备实施的所有单体建筑的施工图纸送建设局审查，申领《建筑工程施工图审核批准书》→凭《建筑工程施工图审核批准书》和《施工单位中标通知书》申领《建设工程施工许可证》→申办预/销售登记，领取《商品房预销售许可证》→申请建筑工程竣工验收备案→办理房屋首次登记。

不动产登记机关按照每个宗地一簿，一个不动产单元一本，一类不动产权利或事项登记信息一页的规则编制登记簿。本文以房屋及其权利在事实上和法律上的状态为主线，依照时间顺序来叙述登记中的重点环节。

第一，建设用地使用权首次登记。登记机关根据土地权属来源证明材料（包括出让合同、权籍调查表等）办理国有建设用地使用权首次登记。

第二，第一幢楼入网销售。地上无房屋的，登记机关办理土地抵押或查封登记时，按正常审查流程办理，但需要注意的是，办理抵押或查封登记时须查看登记簿、内外网，确认此时宗地上没有房屋预售状况。

第三，宗地上第一幢楼预测成果审核。小区修建性详细规划方案已审批通过，宗地内的建设用地使用权的具体内容也初步确定。开发企业填报《项目配套公共建筑区分所有权申报表》，经不动产登记机构审查，作为商品房销售合同中关于小区配套设施权利归属条款的模板，记载入《商品房买卖合同》。依据《项目配套公共建筑区分所有权申报表》，按照每幢房屋的建筑面积占总建筑面积的比例，将建设用地使用权量化成为若干共有份额，并将相应份额与每个不动产单元一一对应起来，形成《建设用地使用权量化对照表》。同时，房地产开发商应将《建设用地使用权共有份额分割申请书》提交给不动产登记机构。不动产登记机构对房地产开发商的建设用地使用权量化分配情况进行审核，对于符合规定的，办理建设用地使用权分割登记，分割登记可采取在附记栏中记入的办法。

对于宗地上存在抵押权的情况，分割登记无需抵押权人的同意即可办理，办理后抵押权人对每一份建设用地使用权共有份额均享有抵押权，每一份建设用地使用权份额对于抵押权人承担连带保证责任。

第四，建立宗地不动产登记簿、小区“电子沙盘”和楼盘表。小区“电子沙盘”，即在不动产登记业务系统中建立的，以小区规划平面图为基础的直观反映每套房屋位置及预售和查封等情况的模块。不动产登记簿、小区“电子沙盘”和楼盘表是有计算机系统逻辑关系的，并实时自动关联。不动产登记簿借助小区“电子沙盘”和楼盘表，全面、直观、动态地记载和表达不动产自然状况、权利状况变动情况。

第五，办理第一幢楼入网销售时，在原土地使用权登记附记栏注记宗地建筑规模变动及土地使用权份额量化情况；如建设用地使用权上有抵押权的，同时在抵押权登记附记栏注记。此时受理查封登记，应引导执行法院合理进行查封：一是对于已预售许可的楼幢，只需查封未售房号，达到禁止销售和查封未售房号及对应建设用地使用权的目的；二是通过查封项目“电子沙盘”上的拟建楼幢，达到查封未建建筑规模及相应建设用地使用权的目的，可有效避免误查封情况的出现。

第六，办理后续相应登记。在房地产开发商完成第一幢商品房建设后，可以申请办理商品房首次登记、抵押登记、转移登记、注销登记。

首次登记。建设用地使用权存在抵押的，应先申请抵押权变更，解除已建房屋对应的建设用地使用权共有份额的抵押，再进行首次登记。首次登记时，登记机关对原土地使用权进行变更登记，明确已建房屋和对应的建设用地使用权共有份额，同时登记剩余未建建筑规模和对应的建设用地使用权共有份额。

抵押登记。预购商品房预告抵押登记：建设用地使用权上无抵押时，可直接进行登记；有抵押时，由抵押权人出具同意房屋进行预售的证明后，方可进行登记。在建工程抵押登记：建设用地使用权上无抵押时，可直接办理在建房屋及建设用地使用权抵押登记；已经设立土地使用权抵押登记的，办理在建工程抵押时应以在后顺位进行登记。原建设用地使用权上无抵押，并已有楼幢办理了首次登记的，对于未建建筑规模所对应的建设用地使用权可以设定抵押登记。endprint