因继承、受遗赠取得不动产登记的相关问题

王月红

一、关于继承、受遗赠取得的不动产，在登记办理前需要进行继承权公证的历史渊源

1.要求对继承权进行公证的原因。关于因继承、受遗赠取得不动产如何既保证当事人的合法权益、又方便当事人，同时还确保登记安全，是办理该类登记时登记机构面临的难题。主要原因有四点：一是因一方当事人去世，其真实意思表示无法直接确认；二是继承或受遗赠的主体难以穷尽，难以找到有效证据证明全部有继承权的人究竟包括哪些；三是登记机构和当事人都难以掌握各种可能的情形，相关证据材料无法穷尽。例如，在继承的效力上，遗赠扶养协议优先于经公证的遗嘱，经公证的遗嘱优先于普通遗嘱，普通遗嘱又优先于法定继承，而这些资料掌握在谁的手中以及当事人举证的材料是否真实都无从查找和证实；四是因继承关系复杂，可能会存在代位继承、转继承等复杂情况，对登记人员业务能力的要求已超出了登记范畴。在以往登记案件中，因继承和受遗赠产生的登记错误、诉讼也最多，因此，为保护当事人合法权益、降低登记风险，各登记机构在进行继承、受遗赠类登记时往往会要求当事人先行办理继承权公证。

2.历史上要求对继承权进行公证的政策依据。1991年司法部与建设部联合下发了《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字〔1991〕117号），明确在办理继承类房产转移登记时根据被继承人是否立有遗嘱提交“遗嘱公证书”与“遗嘱继承权公证书”或“继承权公证书”及其他登记所需材料，办理接受遗赠类转移登记时须提交“遗嘱公证书”与“接受遗赠公证”及其他登记所需材料。据了解，原各地房屋登记机构均照此执行。

3.不强制进行继承权公证后如何办理相关登记。2016年，为了减轻老百姓负担，本着便民利民的原则，《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第十四条对于因继承、受遗赠取得不动产的，不再要求强制公证，2016年7月5日司法部发布《关于废止〈司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知〉的通知》。至此，对于该两类登记在进行转移登记时要求申请人必须进行公证的政策依据已不具备。因此，需按照《实施细则》及《不动产登记操作规范（试行）》（以下簡称《规范》）的有关规定办理。对于继承和受遗赠类登记，提交经公证的材料或者生效法律文书的，可直接作为权属来源材料；未提供上述材料的，《规范》在该类登记受理前设置了一套程序进行处理，主要是基于当事人自我举证和证据链之间的互相印证、登记机构的问询查验、各相关人员的书面承诺以及登簿前的公示排除异议。

二、登记人员受理该类业务时的主要办理程序

1.申请人自我举证。按照《规范》1.8.6.1的规定提交相关材料。

2.登记机构查验。登记机构按照《规范》1.8.6.2的规定对相关材料进行查验。

3.申请人出具具结。申请人签署《继承（受遗赠）不动产登记具结书》。

4.登记机构询问。登记机构按《规范》1.8.6.2中规定的相关事项进行询问并制作询问记录，由全部相关人员签字确认。

5.受理登记申请。经查验或询问，符合《规范》3.5.1规定的受理条件的，不动产登记机构应当予以受理。

6.登记机构审核。受理后，不动产登记经办机构应按照《规范》第4章的审核规则进行审核。

7.登记审核中进一步核实。登记机构认为需要进一步核实情况的，可以发函给出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况。

8.登簿前公示。对拟登记的不动产登记事项在不动产登记经办机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。

9.记载于登记簿。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。

三、申请人提交的主要材料

1.所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其他身份证明。

2.继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等。

3.所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等。

4.放弃继承的，应当在不动产登记机构设立的登记场所，在不动产登记经办机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明。

5.继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供。

6.被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料。

7.被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议。

8.被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。

四、登记机构审查要点及审查逻辑

按照《继承法》规定，结合《规范》规定的程序，建议审查时主要注意以下内容：

1.证据留存。受理登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记经办机构进行继承材料查验，在程序上要求全部法定继承人到场，建议全程摄像保留相关材料。

2.对当事人身份的审查。不动产登记经办机构应重点查验当事人的身份是否属实；当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实。对当事人身份的查验可依据《规范》1.8.4.1进行审查；对当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系的查验可依据当事人按照《规范》1.8.6.1中第三项提交的材料进行审查，并通过询问等方式佐证。

3.对被继承人死亡事实的审查。确认被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实，由申请人按照《规范》1.8.6.1 中第二项提供证明材料，登记机构据此审查，注意宣告死亡问题。关于死亡时间的确认，可参照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》中第二条确定。endprint

4.对继承人范围的审查。被继承人或遗赠人有无其他继承人、如何确认全部法定继承人是工作当中的一大难点。实际操作中，从相关当事人提交的与被继承人亲属关系的证明材料（特别是被继承人居住地的村委会、居委会或其单位出具的证明材料）中了解法定继承人情况，通过询问及由当事人出具承诺等方式逐一了解法定继承人的情况，必要时可以发函被继承人原工作单位或村委会（街道办事处）进行核实，通过公示排除异议。

5.对被继承不动产继承方式的审查。按照《继承法》的规定，遗赠抚养协议优于遗嘱继承，遗嘱继承优于法定继承。一是确认有无遗嘱和遗赠抚养协议，通过当事人举证及询问等方式了解被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议等；二是效力问题，如有人提供了遗嘱或遗赠抚养协议，应具备《继承法》规定的形式和实质要件，同时，仍要通过问询征询法定继承人或其他主张遗嘱继承人的意见；三是遗赠抚养协议是否履行问题，由申请人举证證明，向相关继承人问询排除争议。

6.对被继承不动产范围的审查。即申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等，可参照《继承法》第二十六条确认被继承的不动产的范围，主要涉及夫妻共有财产分割问题，要明确哪些是配偶的共有财产部分，哪些是遗产，登记记载共有份额的，按登记份额分割；登记未记载共有份额，通过问询确认共有关系和有无夫妻财产约定，没有约定的原则上按照各占50%分割；配偶一方提供约定的，通过问询确认其他继承人是否有异议；配偶一方主张为婚前财产的应提供相关证明材料，登记机构通过问询确认其他继承人是否有异议。

此处要注意的问题是，在配偶先于被继承人死亡的情形下，要首先处理配偶的继承问题，然后处理被继承人的继承问题，将财产中属于被继承人的部分连同其从配偶处继承的部分作为遗产（涉及转继承）。

7.对继承人意思表示的审查。不动产登记经办机构可以就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实、继承不动产的范围及份额等是否形成合意等内容进行询问，并做好记录，由全部相关人员签字确认。

五、不强制进行继承权公证后对做好该类工作的建议

1.厘清登记机构的职责。登记机构只是对当事人提交的相关证据，如已达成的继承和遗产分割协议等进行审查，判断能否为其办理转移登记，而不是要去寻找证据来确认申请人的继承权。

2.登记人员需要熟悉相关法律知识，降低登记风险。登记机构工作人员应熟悉《继承法》《公证法》等相关知识及《规范》的要求。

3.建立一套相对严谨可操作的审查程序。建议与公证机构沟通交流，可以学习公证部门的审查程序；在实体上要做到无争议，继承人间有争议不能达成一致的，应告知其通过司法程序解决。

4.登记机构的审查责任。登记机构已按照《规范》的规定收取相关要件，审查相关内容时已履行了必要程序，并辅以由当事人出具具结、登记机构进行询问并做好记录、有必要的发函相关部门核实、登簿前公示等方式的，应当认为登记机构已经尽到了“合理审慎”的审查责任。

陈品禄/责任编辑endprint