司法部公证五条禁令对登记机构的四点启示

崔文强

司法部在2017年8月14号以司发通〔2017〕83号文的形式发布了公证五条禁令，其目的旨在严肃公证执法纪律，规范公证执业行为，加强公证管理和确保公证质量。因为涉及房产、金融诈骗等行为已经严重影响了公证公信力。笔者看来，此种行为不仅及于公证有不利影响，其于公证息息相关的不动产登记、房地产交易、金融信贷等均有恶劣影响，不仅破坏了不动产登记的公信力，损害了交易相对人的利益，同时影响交易秩序，与社会稳定无益。故而司法部此番发文可谓久旱之后的一场甘霖，作为登记机构，亦应自其文件精神中得到一些启示，以期对登记实务和风险防控有所裨益。

启示一：对身份资料和身份核实的把控要从严。以虚假身份申请登记，历来是登记机构审核难点，稍有不慎便可能查验不出而导致登记错误，进而造成权利人受损，登记被索赔而涉诉。而自文件精神来看，公证采告知义务，精神施压辅之以证件视读、单独谈话，交叉印证，身份识别，对临时身份证予以到公安机构核实查验身份资料等方式，把握身份之真实。然而遗憾的是登记机构在审核能力上以及资源的软硬件配置上均达不到公证机构的水准，要想从严把控身份信息核实，尚有很长的路程。首先，对于核验方式的借鉴。可借鉴公证机构的核验方式，如证件视读、询问证件号码、家庭住址、发证机关等，辅之以交谈的形式，综合判断申请之真伪。其次，对于核验设备的更新提升。针对联网证件读取设备、指纹核验设备等可考虑予以引进。再次，对于核验沟通机制的建立。与公安、民政、税务等机构建立有效的沟通机制，针对申请人的身份信息采互通核验的方式识别真伪。

启示二：面对不动产处分的全权委托要谨慎。登记实务中很多自然人处分不动产的委托往往采用全权委托模式，这也是以往公证机构出具此种公证的惯用模式。但是，实践中已然证明此种委托模式弊端较多，很容易造成委托事项不明而引发不必要的争议，而作为登记机构亦可能因未仔细审核委托事项而陷入涉诉的境地。此番司法部明确禁止所涉不动产处分的全权委托公证，采“重大事项一次一委托”的原则，故而针对受托人代为申请涉及不动产处分的相关登记时，针对当事人提交公证书的，应予以仔细核验委托事项，避免委托事项拥挤于一项公证书中，而应针对解除抵押、出售、抵押等分别出具公证书，并核验公证书中是否存在“委托不可撤销”之字眼。针对未提交公证委托书的情形，自然人亲自至登记机构委托的，亦应借鉴公证机构做法，采重大事项一次一委托原则，明确委托权限及委托时间，告知委托撤销的应由委托人及受托人亲自至登记机构提交申请。

启示三：因民间借贷申请的相关登记审核要慎重。文件中第二项和第四项可谓有着浓厚的社会背景，司法部之所以明确予以禁止，是因为实务中此种现象时常出现，严重影响了金融及交易秩序和社会稳定。实践中，许多民间借贷，尤其是个人与个人之间的借贷，其往往为非正规的小贷公司借贷业务所披的合法外衣。其采个人与个人之间借款，继而申请抵押登记的形式申请登记，此时自其申请人身份及其登记材料来看，似乎并无瑕疵，然而其嗣后的登记申请却往往存在极大风险，恰如文件第四项所指，名为委托实为担保，很多民间借贷在出具借款之时便要求借款人配合出借人至公证机构办理委托处分不动产的委托公证，而其形式往往为全权委托的形式，如此一来，倘若发生借款人到期不能还款或约定情形，出借人便持委托公证书至登记机构申请办理处分不动产的登记，随后变现，如此便省去了经抵押而需采司法程序实现抵押权的繁琐。然而，此种委托却并非真实的委托处分意思表示，有违公平原则，很多借款人囿于法律意识淡薄，多出于对公证事项的不理解以及基于出借人的压力，在不知情或者被胁迫的情形下配合做出了委托处分的公证文书，倘若此种文书泛滥，势必对正常的金融秩序、交易秩序乃至司法程序造成冲击，必须加以干涉并禁止。

同时，实务中亦常出现一种民间借贷委托办理抵押登记而公证的情形，出借人和借款人共同至公证机构出具委托书，由借款人委托出借人至登记机构办理抵押登记手续，继而由出借人自己持借款人所提供担保的不动产权证书及公证文书申请抵押登记。此种情形下，出借人与借款人若未签订借款合同，登记机构在审核公证文书后，其中未有代为签订借款合同授权的，应明确予以告知不予受理。

针对此种借贷而申请的相关不动产登记，应仔细加以审核，查实委托人与受托人之间的关系，司法部文件明确禁止非金融机构合同的认证，不得由公证机构出具赋予其强制执行效力的公证，虽然其打击面未免过宽，但仍可见司法部借公证打击信贷乱象的信号。对于民间借贷的委托及公证书内容，尤其是委托事项、时间期限及其相互关系有必要仔细予以审核询问。

启示四：未经实质审查不得出具公证书的要求，为登记机构办理可不经公证申请登记的登记业务提供了更高标准的要求。文件中提出公证机构、公证员应尽到更高标准的审查注意义务，不得片面依赖书面证据而忽略沟通交流，不得只重程序而轻实体内容审查。固然登记机构其职责并非如公证机构那般，其针对登记事项的审查亦未明确实质审查还是形式审查，但是针对一些特殊类业务，如先前一直采“公证前置”之惯例的继承类登记业务，在不经公证而申请人提起申请的情形下，登记机构是否亦无须采实质审查的模式而审核当事人申请呢？显然书面材料的审核加之各个材料的相互印证能够证明一定的申请事项真实性，但必要的核实仍不可或缺。故而笔者以为，登记机构面对此种业务应如文件中所提及的那般，持“合理怀疑”的态度，同时可学习借鉴公证机构处理類似业务的经验，避免陷入轻信书面材料、只注重形式的误区。然而此种高标准的要求，尚需要求登记机构完善自我配置，包括但不限于人员、设备等软硬件设施，强化相关业务学习。同时值得注意的是，登记机构针对相关事项可以进行核实调查的权限，赋予其的“法律”位阶较低，《不动产登记暂行条例》仅规定在可能存在权属争议的情形下，登记机构可以向相关申请人、利害关系人等进行调查。《不动产登记操作规范（试行）》在继承类业务中赋予了登记机构一定的核实权，但其权利并未明确，可操作性亦不强，在具体实施时是否会遇到阻力亦不可知，故而在法律层面，尚需得到有效支持，通过实践逐渐推动立法的革新进步。

陈品禄/责任编辑endprint