城市房价“高涨”的理性思考

目前，国内不少城市商品房价格屡创新高。如上海黄浦区新房成交均价超过10万元/平方米，杭州市新房成交均价最高也达到了6万元/平方米以上。房价高涨引发了许多专家学者对于警惕房地产泡沫崩盘的呼吁，一些城市政府也相继推出房地产限购限贷政策。然而，对于房地产价格及其变化的合理性，似乎缺乏理性的分析。

一、房地产价格上涨比房地产价格下降更加容易为人们所接受

一般说来，房地产价格上涨比房地产价格下降更加容易為人们所接受。

房地产价格高，是目前城市建设和发展水平的客观反映。城市房地产价格高，一般和城市规模、城市经济实力、城市居民经济收入、城市建设完备程度和城市投资环境吸引力等呈现正相关。从现实情况分析，房地产价格随着经济社会形势变化总会发生一定程度的波动。正常的房地产价格波动只是经济社会发展情况的反映，作为经济社会发展的“晴雨表”，可以提示政府和管理者适时进行宏观调控，并不会影响国民经济的持续稳定健康发展。

从长期发展的观点看，房地产投资具有保值和增值的功能，房地产价格上涨是必然的。一是房地产是属于不动产，受到位置的固定性和资源的有限性影响，其供给弹性相对较小，随着人口的增加，资源的稀缺性增强，物以稀为贵，房地产交易价格会上升。二是随着经济社会发展，城市基础实施和公共服务设施配套不断完善，为改良土地而投入土地并附着在土地上的资本增加，作为房地产价格重要构成部分的土地价格上升，房地产价格也应该上涨。三是随着科技进步，劳动生产率提高，单位土地面积的经济产出增加，居民家庭收入增多，购买房地产的消费支出加大，房地产质量和有效需求提高，房地产价格相应上涨。四是在生产力发展过程中，不同产品生产需要的社会必要劳动时间发生变化，各种产品的价格对比关系也应该进行相应调整。

在市场经济条件下，产品的销售价格具有一定的刚性，让某一产品降价存在着经营操作层面的困难，相反，提高所有产品的价格，往往容易接受。在不同的产品价格全面上涨的情况下，通过不同产品价格提高幅度的差异来实现各种产品价格对比关系的合理调整，上涨幅度小的产品实际上就是实现了降价。这种经过货币贬值或者通货膨胀以后的房地产价格变化，也会表现为房地产价格上涨。

当然，房地产投机过度，也会形成房地产上涨过快，产生房地产泡沫经济，社会上低收入的人们不堪承担房地产价格和住房消费负担，影响公民居住保障权利的落实。房地产业利润过高，大量的资本集中投向房地产，出现房地产供过于求，形成商品房空置和资源浪费，也不利于全社会投资的合理分配，不利于创新和创业，不利于实体经济的发展，制约国民经济产业结构升级和生产布局优化，阻碍经济社会和谐和可持续发展。房地产市场崩盘，主要是指地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大幅减少，房地产业进入阶段性萧条。房地产市场一旦崩盘，在相当长的时间内，该地区的房地产业甚至国民经济会出现停滞，烂尾楼大量出现，银行大量的坏账无法收回，规划好的待开发土地闲置，土地价格暴跌，很多二次置业的人购买的房屋变成负资产。上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，使日本国民经济陷入长达数十年的零增长和负增长。

中国房地产市场崩盘后果可能要比日本严重得多。一是由于我国市场经济建立时间比较短，居民契约意识和法制意识有待增强，如果出现房地产价格大幅度下降，原已购房者相对难以接受，房地产开发商面临退房的威胁。例如，过去我国房地产价格出现较大降低时，个别城市就出现了砸毁售楼部的情况，甚至有购房者上街游行等抗争。二是我国目前各个城市地方财政收入在很大部分上是由土地出让收入和不动产相关税收贡献的，居民购买房地产的按揭贷款占各个银行和金融机构贷款的比例很高，房地产市场崩盘意味着出现政府管理和金融危机。

和其他国家比较，中国房地产可以稳定持续健康发展，房地产市场不容易崩盘，在于我国具有一个很强大的政府。只要有共产党坚强有力的正确领导，政府的宏观调控力量足以和市场力量相互抗衡，防止市场经济恶化。

二、中国房地产价格上涨是否合理

中国房地产价格上涨是否合理？从市场经济的一般原理分析，房地产价格能够为买卖双方认可，房地产开发商能够把建成的商品房卖出去，那么，其价格就是合理的。目前，房地产价格上涨，房地产去库存的速度反而加快，房地产市场交易量和价格齐升，说明目前房地产市场价格上涨符合市场经济规律。

当然，房地产价格按照“存在的就是合理的”原则判断，可能缺乏理性。房地产价格是否合理，应该问房地产按照目前的价格销售，房地产开发商是否存在暴利？目前房地产市场销售价格是否超过了房地产消费者的经济承受能力？房地产投资是否符合国民经济发展有计划按比例发展的规律？房地产市场是否存在过度的投机？如果这样分析，显然，不难得出我国大中城市房地产价格上涨不合理，房地产价格过高的结论。

我国城市土地国有，房地产腐败案件频发，很多都是源自于官商勾结，低价出让土地，造成国有土地资产流失。根据统计，2009年浙江百强民营企业排行榜上，与房地产沾边的企业达70余家。2012在沪市944家A股上市公司中，总共有201家企业投资于房地产开发，比例达到21.29%。深市股票代码前100家A股上市公司中，就有高达30%左右从事房地产业。多家机构研究表明，2012年前房地产业的整体毛利率在30%-40%，在行业中表现居前。而毛利率一旦超过40%，就迈过了“暴利”门槛。

中国人民银行发布的《2016年第三季度城镇储户问卷调查报告》，对全国50个城市2万户城镇储户进行问卷调查结果显示，53.7%的居民认为目前房价“高，难以接受”，42.9%的居民认为目前房价“可以接受”，仅有3.4%的居民认为“令人满意”。按照国际惯例，房价收入比是衡量房价合理性的重要指标。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比值。目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。按照2016年7月城市房价统计数据分析，上海、北京的房价收入比超过20，杭州市超过12，也说明我国城市房地产价格偏高。从房价绝对值来看，当前深圳、北京、上海房价已跻身国际高房价城市行列，其中深圳、北京的房屋均价已高过日本首都圈（东京及附近地区），高价区房价也全部超过韩国首尔，紧逼纽约曼哈顿。endprint

根据统计，2015年全国房地产投资95979亿元，占国内生产总值的比例为17.4%（2016年中国统计年鉴）。杭州市2015年房地产投资2472.07亿元，占生产总值的比例为24.6%（浙江省统计局，2015年浙江省国民经济和社会发展公报，下同），远高于世界银行提出的房地产投资一般占生产总值3%-8%的比例水平。2015年全国住宅投资64595亿元，占国内生产总值的比例为9.5%。杭州市2015年住宅投资1441.68亿元，占生产总值的比例为14.3%，远高于1970年代英国、美国住宅投资占国内生产总值的比例为5%左右，法国6%左右，日本6%-7%，韩国4%-5%的水平（高波 赵奉军，中国住宅投资的周期波动与测度（1952-2007）.经济前沿.2009.08）。从房地产开发资金来源基本构成来看，大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系的，明显超过40%的国际通行标准，具有比较大的不稳定性。中国目前房地产总市值占GDP的比例为411%，高于全球260%的平均水平。

就空置率而言，中国的空置率比较高，整体接近或达到了严重积压的警戒线。截止到2016年6月底，全国商品房待售面积仍然达到71416万平方米，按照我国人均住房面积30平方米计算，“空置”住房可供近2380万人口居住。大量的商品房空置，说明已经房地产市场供过于求，房地产价格应该降低，而不是上涨。

三、房价上涨的深层次原因和管控思路

目前我国大中城市房地产价格的快速上涨，很多人认为是货币超发，土地供给不足，地王频出，地价上涨，房地产投资的从众心理和跟风效应的作用。房地产价格调控应该采取限价（主要是地价）和限贷措施。应该指出，这种分析明显过于简单，治标而不治本，个别分析可能是本末倒置。例如，根据国务院发展改革委城市和小城镇改革发展中心的研究显示，截至2016年5月，全国县及县以上的3500多个新城新区，规划容纳近34亿人口。由此可见，土地供给不足的论断有违事实。当然，有人指出，我国深圳、上海大城市已经提出“减量”型土地利用规划，城市新增建设用地供应少，是房地产价格上涨的原因。如果和发达国家的大城市比较，东京、纽约、巴黎等国际大都市的新增建设用地供应量并不比深圳、上海多，其房地产价格相对稳定，也说明这作为城市房地产价格上涨的主要理由并不十分得当。至于大、中城市“地王”频出，地价上涨，实际上也不是目前房地产价格快速上涨的直接原因。因为，由于房地产开发周期长，今天的“地王”的地价高，只可能影响未来2-3年的房地产价格。今天出现的“地王”和今天出售的商品房价格没有直接联系。很多学者，把“地王”频出，地价上涨，归结于土地财政，忽视了“地王”成交价格远高于地方政府的出让底价，以高达200%-300%的溢价率成交的事实。目前的地价上涨，是房地产开发商的市场行为，不是地方政府的主观愿望。许多研究表明，房地产开发商制造“地王”，是为了盘活未出售的存量商品房，以少量的新近取得的高价土地营造未来房地产价格大幅度上涨的消费预期，迫使一些正在犹豫的购房者早下决断，也让政府和社会容易接受目前开发商大幅度提高商品房销售价格的行为。

和国外比较，我国城市房地产价格偏高，房价收入比远高于国际公认标准，是中国现行房地产制度和国情所决定的。众所周知，城市存量房地产面积远大于正在销售的房地产面积，在我国房地产保有税收负担为零，保有成本较低的情况下，房地产价格上涨，对于已经拥有房地产者是财富的增值。我国城市住房制度改革，享受到房地产改制的城市居民，其房改房的取得价格并不高。对于这些市民，其购买商品房的价格承受能力不是用房价收入比为3-6倍之间为合理区间，而是应该以其购买商品房的价格减去原有房改房的市场价格的差价和城市居民家庭年收入之比值来衡量比较合理。对于城市新增人口或者新移民的保障住房的问题解决，实际上，我国很多城市对于大学毕业以上的人才已经有引进人才保障房等优惠措施。世界各国城市都存在着无力自行解决住房问题的人口，低收入城市居民住房保障，应该依靠社会住房保障体系，而不能指望房地产价格降低到让所有城市居民都能够买得起房。

从我国房地产市场价格偏高的实际情况分析，我国城市土地价格是需求决定的，房地产销售价格是供给决定的，房地产开发商垄断了房地产价格的定价权。有人指出，按照1998年我国住房制度改革的最初设计，我国城市居民应该是4年的家庭收入可以购买一套经济适用房，城市居民住房问题的解决应该是80%的家庭依靠经济适用房，10%的低收入家庭依靠廉租房，只有10%的富裕家庭才依靠商品房。北京1999年经济适用房供应占50%，当年房价下降了1000元/平方米。发达国家商品房供应的比例平均为25%左右，很少超过30%，在1946-1951年间，英国主要城市的政府建房数量占建房总量的78%以上。为保障无力购房者的住房需求，国外在制定公共住房政策时普遍重视公共租赁住房的发展，在英国在住房供应比例约30%的租赁住房中，20%左右是政府提供的公共租赁住房，10%为私人租赁住房。我国在2003年把房地产作为支柱产业来发展，让全国人民都来买商品房。2010年我国经济适用房销售面积达 2738万平方米，占住宅销售面积的2.94%（住宅销售面积93051万平方米）。房地产开发商垄断了整个住房供应市场，这才是推高房价的根本原因。我国房地产市场调控，防止房地产价格过快上涨，限制土地出让价格，主要是考虑降低房地产开发成本，而没有政策限制房地产暴利。我国房地产市场调控，政府应当主动承担提供城市低收入家庭住房保障的责任，扩大房地产市场价格定价的主动权。

我国城市房地產价格偏高，和近年来贫富差距扩大有关。目前的房地产市场价格不能够简单理解为满足城市居民房地产消费的供求平衡价格，而是一种房地产投资的供求平衡价格。据世界银行的报告，1960年代，中国基尼系数大约为0.17到0.18，1980年代为0.21到0.27，从2000年开始，中国基尼系数已越过0.4的警戒线，并逐年上升，2006年已升至0.496，2007年达到0.48。中国经过30多年的高速发展，极少数人的收入早已赶上和超过了发达国家的超级富豪。据韩国《朝鲜日报》报道：以2010年年末为准，中国千万富翁达96万人，亿万富翁也达6万人。根据瑞士信贷银行发布的《全球财富报告2015》，中国中产阶层人数达到1.09亿人，虽然只占全国成年人口的11%，但却超越美国的9200万人，成为全球中产阶级人数最多的国家。和发达国家比较，我国投资渠道有限，房地产作为富人资产保值、增值的主要投资对象，极大地推高了房地产价格。从房地产投资者而言，房地产价格上涨，对于投资者越好。在美国，政府规定，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金还必须按规定纳税。一个住宅项目中，只有部分房屋可以出售给准备将所购房屋作为投资用的客户，这个比例最大不能超过总量的10%，通常为5%至7%；一个人在同一个小区里只能购买一套住房；自住房如果居住不满两年就出售，屋主必须缴纳高额罚金。有的政府还出台了一些有利于普通消费者购房的规定。比如，在有70套以上的住宅项目中，开发商必须将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人，像教师、消防队员、警察和图书馆工作人员等。这些住房面积可以比较小，但售价必须比整个项目住房平均市价低25%。美国50个州都已开征房地产税，税率一般为1%至3%。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。因此，住房价格上涨既意味着个人房屋资产价值增加，同时也意味着个人必须缴纳的税款增加。我国房地产市场价格调控，应当通过限制房地产作为投资用的客户，增加房地产保有成本和税收，抑制房地产作为投资对象的投机行为。房地产应该主要成为生产和生活用品，而不是投资品。endprint

房地产价格合理管控，需要积极鼓励部门协作，公众参与。房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。目前，房地产开发企业和房地产置业投资中，银行贷款占有很大的比例，需要银行加强金融风险的防范意识。为了引导资本的合理流向，政府应该制定一系列鼓励创新和创业的优惠政策，把投资者对利润的追求从房地产业转移到实体经济投资。各种舆论和媒体，应该加强职业道德修养，正确引导合理的房地产投资和消费，不要单纯成为房地产开发商的代言人，诱导房地产购买者的不理性投资行为。例如，我国计划生育制度调整，“二胎”政策出台，很多媒体把它作为房地产去库存的重要抓手，鼓吹房地产市场需求将要扩大。实际上，“二胎”政策是适应人口老龄化的重要举措，并不意味着人口增加。即使它有增加人口的可能，它要成为房地产有效需求也是二三十年以后的事情。我国人多地少，土地需要节约集约利用，房地产提前消费和超前消费，浪费资源，不值得提倡。目前城市房地产去库存压力较大，不应该把以商品房销售完毕作为最终目标，而应该以现有的商品房存量为依托，积极兴办实业，运用房地产就地创造就业岗位，扩大就业，通过城市土地混合利用，减少职住分离，从而达到实现房地产有效利用，推动城市化健康发展。

房地产业暴利和房地产价格相对于居民收入支付能力明显偏高，本质上是社会财富分配不合理，需要改变房地产价格与各种产品价格对比的关系。最直接的办法是增加全体社会劳动者的工资或收入。很多人认为房地产泡沫的形成，是因为货币超发太多，而且主要流向了房地产开发，如果将货币超发用于增加全社会劳动者的工资和收入，将能够有效地防止房地产市场崩盘。改革开放以来，我国劳动者的工资由几十元提高到数千元，各种商品的价格也进行了合理调整，原来购买一辆自行车可能要用一个职工一年的积蓄，现在一个职工一个月工资买一辆自行车算不上负担，这个道理值得政府在房地产价格调控时认真考虑。和国外比较，中国政府对于国民经济具有强大的调控能力，通过房地产价格调控，实现房地产价格和各种产品价格对比关系的合理化，维持国民经济可持续发展，政府作用非常重要，也大有可为。

参考文献：

1.上市公司“不务正业”炒房热情不容小觑.http：//huzhou.leju.com/news/2013-10-08/10453618633.shtml

2.国家统计局：6月末全国商品房待售面积71416万平方米，http：//www.sohu.com/a/106161585_114891

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4.全国县以上新城新区已超3500个可容纳34亿人口.http：//house.china.com.cn/home/view/844483.htm

5.刘卫东.城市“地王”频出的冷思考.中国房地产（综合版）.2016.10

6.新闻分析：北京房价能反映供求关系吗？http：//finance.sina.com.cn/2000-09-02/9980.html

7.2014-2018年中国经济适用房建设行业发展现状分析及经济适用房建设前景预测报告.http：//www.cir.cn/2013-12/JingJiShiYongFangJianSheHangYeYanJiu/

8.国外也“蜗居”？十大国家如何调控房价.

http：//www.360doc.com/content/10/1006/23/3758147

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李求军/责任编辑endprint