从“深圳式旧改”看大城市存量空间盘活的潜力

李宇嘉

一、楼市加速进入“存量时代”

种种迹象表明，楼市加速进入“存量时代”。国家统计局数据显示，2016年我国常住人口城镇化率已达到57.4%，进入60%-80%的中低速增长期。考虑到社会保障深度不够，我国不能奢望达到发达国家80%的城镇化率。同时，2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，超过发达国家平均水平，城镇户均拥有住房1.1-1.3套。由此，在住房回归居住属性的定位下，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代已经来临。

2016年以来，虽然楼市销售创历史新高，但开发投资增速回升幅度不大，主要是消化库存、存量收购（占龙头开发商新增项目40%）。同时，旨在制定金融风险处置架构的全国金融工作会议（五年一度）即将召开，防风险上升到国家战略的背景下，本次会议将是本世纪以来持续近20年的金融风险“腾挪”转向“出清”的转折点。金融从“去管制”“加杠杆”转向“强管制”“去杠杆”，而楼市存量时代对资金的需求下降，作为新房开发的原动力，资金信用将开始收缩。

对于嗅觉灵敏的开发商来说，顺应“存量时代”转型的进程已经主动开启。比如，王健林不堪“負重”，把631.7亿元的重资产卖掉；比如，潘石屹启动“项目整售”，同时表态，租金回报低，银行利率在提升，目前是出售项目的“高点”；再比如，房地产开发龙头恒大宣布，自2017年开始，发展方向将从“规模型”向“规模+效益型”转变，并将恒大地产更名为恒大集团。同样，企业名称去掉“地产”，改名为集团的还有远洋、雅居乐等，意在政策和市场全面收紧前谋求转型。

二手住房交易“放量”增长，这是楼市“存量时代”到来的重要标志。2016年，我国二手房交易额超过6万亿元，占住房交易总额的比例达到41%，而2008年这一比例仅为16.7%。从这个关键指标看，我国楼市正处于快速向存量市场转换的过渡期。特别是热点城市楼市交易快速转向二手住房，北京二手住房与新房销售套数之比由2015年的2.2：1 提高至2016年的4.6：1，2016年二手房在商品住房成交中占比为85%，达到了发达经济体的水平，正在全面进入“存量时代”。

据链家地产统计，2016年，上海、厦门、北京、深圳、南京等城市，二手住房交易套数分别达到新房的3.32倍、2.31倍、4.6倍、1.82倍和1.04倍，率先进入“存量时代”。苏州、广州、东莞、天津等，二手住房交易套数达到新房的0.97倍、0.81倍、0.80倍和0.78倍，正迈向“存量时代”；成都、重庆、济南、杭州等城市，二手房交易套数分别达到新房的0.56倍、0.53倍、0.46倍、0.44倍，二手房交易刚好为新房交易的一半；近期调研获悉，西安、太原等西部城市二手房市场今年也突然兴起。2017年上半年，广东二手住房交易达到新房的55%，比2016年上升了10个百分点。

租赁崛起是楼市“存量时代”的另一个标志。近年来，热点城市房价又上台阶，居民首次购房年龄推迟，北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁。同时，房贷月供与房租的鸿沟拉大，而相继进入社会的85后、90后和00后中间，很多是偏好租房的“单身贵族”。此外，外来人口居住稳定性提升。2014年，2.53亿城镇外来人口，60%的携配偶和子女一起流动。国家人口计生委报告显示，2014年流动人口有2.45亿，77%为80后，72%选择租房居住。

为适应“存量时代”需求的变化，用地及住房供应结构也在向“存量利用”调整。近期，上海、北京、深圳、广州、福州等多个城市披露大规模的供地计划。要注意的并非是供地的量，而是供地结构的本质变化，即全面向保障房（主要是公租房）和自持的租赁住房转变。比如，上海“十三五”新增供应170万套住房，租赁住房占60%；未来5年北京新增的150万套住房中，租赁住房50万套；深圳未来5年计划供应65万套住房，保障性住房35万套，70%为公租房。

同时，新增供地“自持并租赁”常态化。7月4日，上海发布2幅拟出让地块公告，用途都为“租赁住房”，竞得人须将全部物业自持并出租。2016年以来，热点城市供地附加“竞自持”越来越普遍。2016年底以来，万科、保利、金地、龙湖等房企，在北京、上海、广州和佛山等城市竞得16宗自持地块，自持比例从36%-100%。2016年底至今，北京共出让8宗自持地块，万科已在北京、广州、佛山拿了5宗自持地块。2016年，上海土地出让均附加“15%自持”条款。

二、更新改造是楼市“存量时代”的增长点

目前，除流通领域显现出明显的“存量时代”特征，比如二手房交易和租赁放量，大城市城市更新和旧改也在提速，盘活存量物业实现溢价的长租公寓、房屋托管，存量房升级的家装行业，专业化物业管理等房屋存量利用的衍生行业也迅速发展。此外，房屋再融资和REITs等不动产金融也开始起步。目前，国内“类REITs”产品市场累计发行约400多亿元，2016年发行规模就接近200亿元。值得注意的是，楼市“存量时代”到来，并非意味着房地产对于经济的拉动功能下降了。由于楼市存量市场拥有较长的产业链，其对消费、投资、就业和经济转型仍有巨大的增量贡献。

楼市存量市场涉及更新、装修、物业管理、设施维修、保洁、搬家、社区智能升级、教育医疗配套等较长的产业链，产业联动、增量贡献效应明显。单看租赁需求，随着“三个一亿人”战略推进，新市民租房需求迅速上升。链家地产统计，我国租赁人口在2030年将达到2.7亿，按人均20平方米计算，租赁面积将达到54亿平方米，这将带来巨大的投资需求，如公租房、长租公寓、房屋翻新、公共配建等，同时也带来巨大的消费增量，如新市民“安家”和社区生活等消费需求。

同时，新市民“安家”带来就业增量，就业和“扎根”，才能驱动外来人口消费释放，这是内需社会构建的路径。另外，“存量时代”的到来，促进房地产告别“跑马圈地”，实现转型升级。国际范围内，租赁才是住房消费主体，美国和英国房屋租赁在房地产总收入中分别占比31.9%和41.4%，在房地产各子行业（开发、经纪、金融、物业管理）中居首。上世纪80年代，美国城镇化率触及80%的顶部，但房地产增加值占GDP的比率却从80年代以前的9%左右上升到12%，主要原因就在于存量市场快速发展，撬动了新的增量机会。因此，只要顺应人口流动和住房需求的变化，加速供应制度和市场秩序建设，我国楼市存量市场将产生巨大的增量效应，依旧是经济的支撑。endprint

三、“深圳式旧改”的案例分析

如上所述，楼市“存量时代”到来，并非意味着房地产的经济增长动能下降。楼市存量市场仍拥有较长产业链，对消费、投资、就业以及上下游带动方面，仍有巨大贡献，深圳旧改案例颇有代表性。近期，深圳住建局发布《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》，明确深圳使用年限20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不全、配套设施不完善的老旧住宅区，纳入棚户区改造范围，不再采用城市更新，这意味着深圳旧改从更新的1.0阶段迈入棚改的2.0阶段。

作为国内最早进入“高度城市化”的城市，深圳也最先开启存量土地和空间盘活。2009年，深圳发布《深圳市城市更新办法》，以综合整治和拆除重建两种方式，针对“三旧”（旧工业区、旧商业区、旧住宅区）和城中村开启存量盘活。当时，由于商品住房价格较低，国家鼓励楼市发展，市场需求旺盛，深圳存量盘活的重点在市场化主导、各方共赢、谈判成本低（房企与村集体而非众多业主谈判）的城中村改造上。2009年以来近10年，城中村改造提供了深圳90%的新房。

当下，一方面，深圳房价上了数个“台阶”，绝对水平已从2009年的1.5万元升至目前的5.5万元。由此，城中村改造的财富效应太明显，被拆迁户越晚接受改造其受益就越大，拆迁补偿和谈判成本越来越大、周期越拖越长；另一方面，国家强化楼市调控，控制资产泡沫，推出长效机制的决心异常坚定，旷日持久、成本高企的城中村改造项目，能否在未来实现盈利，各方均无十足把握。而且，容易改造、空间腾挪大的城中村都已改造殆尽，剩下都是难啃的骨头。

最关键的是，城中村是深圳低成本和规模化租赁主体，更是1600万非户籍人口租住的集中地。消灭城中村，供给高档商品房的模式不适应当前的政策大环境。因此，以城中村改造为主体存量盘活式微，深圳存量土地和空间盘活进入2.0阶段，即所谓“三旧改造”。尽管深圳是中国最年轻的城市，但特区成立40年来，由于人口暴增近20倍，且建设特区之初过分追求所谓“深圳速度”，如“三天造一层楼”，导致大量房屋存在质量问题，典型如2015年历时8个月完成改造的罗湖区鹿丹村。

事实上，类似于鹿丹村这样的，当年在建筑材料中掺杂大量海沙的房子，在深圳还有很多。上世纪80-90年代的“孔雀东南飞”全国各地赴深圳建设，让深圳成为国内人口增长最快的城市。因此，“房改”前的20年，深圳很多房子不得不以“短缺经济”模式下低水平方式供应。特别是，当时深圳集中为机关事业单位、基础和市政设施建设型国有企业和工程部队、内地驻深圳机构建设了一大批老公房。本世纪以来，随着住宅在产品设计、配套（物业和停车位等）、社区绿化和智能化上快速升级，这批老公房功能和配套问题显现，存量房改造提上议事日程。

目前，深圳有超过1000个被称为“老破小”的旧住宅区，尽管这些住宅区只有20-30年的历史，远低于发达国家的建筑寿命，但深圳的城市面貌变化太快了，建筑设计、住区功能日新月异，导致“年轻住宅”不得不被改造。同时，深圳是国内产业升级最快的城市，目前4大支柱产业、7大战略性新兴产业贡献GDP80%的比例。但是，空间规划不能预判到产业迭代的速度，导致工业或产业园区、商业集中地低密度和低效利用问题很严重，旧工业区和商业区改造也亟待推进。

四、楼市“存量时代”对经济贡献的再评估

事实上，目前深圳存在的问题，其他大城市也都存在。这是因为，所有城市都经历过“短缺经济”的计划时期，所有城市也都经历过快速城市化和工业化时期。短缺经济意味着低水平供应，即功能和配套缺失；过快发展意味着产品更新迭代速度快，即前面的产品很快就“落后”了。“六普”数据显示，城镇独立卫生间、厨房、自来水、下水管道等齐全的住房仅占60%，25%的城镇家庭住在平房，至少6亿人没有用上抽水马桶。更重要的是，农村危房改造还只是开始。

另外，目前在多数城市，不管是主城区还是新城区，一下大雨就呈现“看海景象”，折射出城市的“里子”，即地下管网、市政设施也待更新。说明规划和产品设计跟不上城市发展的步伐，跟不上材料技术、设计理念、“互联网+”的冲击。综上，2012年全国大范围开启的棚改模式，到2020年将渐进完成、速度会降下来。但是，改善居民生活水平将是未来公共政策的主旨，“旧改”會以另外的形式体现，比如住区或社区升级、农村危房改造、农村居民点集中布局、特色小镇开发和建设、海绵城市、智慧社区、养老功能赋予，等等。作为城市化程度最高、人口密度最大的城市，深圳也最早开启存量利用。不管是前期城中村改造的城市更新，或是即将开展的旧住宅改造的棚改，深圳存量盘活的模式也必将在其他城市展开。

目前，各大城市已进入存量物业和设施利用时代，针对居民改善住房环境，外来人口和新就业大学生租房，农村渴望享受城市化、工业化红利等有效需求，加上材料技术进步、设计理念更新、智能科技、互联网等发展给房地产带来的冲击，以城市功能修复、设施以旧换新、住区全面社区化、社区全面智能化、基础及市政设施完善、农村危房改造、小城镇开发和建设等为形式的旧改才刚刚开始，其对于楼市本身、基础设施、各行各业的影响将长期存在。

李求军/责任编辑endprint