厉害了，租赁时代要到来了？

◎小言（整理）

厉害了，租赁时代要到来了？

◎小言（整理）

近日，上海楼市推出两块新土地，只租不售；广州又出台租售同权政策，其他城市也紧跟其后，似乎在未来看到了一个“人人有所居”而非“人人有其屋”的租赁时代。

租售同权

租赁时代的打开方式

租售同权指的是，租房与买房居民享同等待遇。住建部称，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

房子是用来住的

从去年，中央就发文鼓励各个城市因地制宜发展住房租赁市场，全国各地响应不一。北上广都有较大力度呼应。

据数据分析，未来5到10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为 1.6万亿元，2025年将达到 2.9万亿元，2030年有望超过 4万亿元。

此次推出的租售同权新政无疑又给租赁市场打了一针鸡血。

在全国划重点

广州：实现租者幸福居住

为稳定房地产市场合理预期，促进房地产市场平稳健康发展，广州市政府办公厅近日印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。

值得一提的是，《工作方案》明确，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

但需要满足以下条件：具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。这意味着，以后在广州租房，租房人子女可就近入学。

文件中首次提出“实现租者幸福居住”的目标，这至少意味管理政策会积极引导，将租房作为未来重要的居住方式，租房的配套权益也将向购房居住靠拢。

《方案》列举了很多保障租赁人权益的内容，解决了以前租赁不具备的权益问题。比如子女教育，一直以来就读是跟户口挂钩的，户口跟房产挂钩。不少人就是因为要解决孩子的就读问题而选择买房。若该政策落实，这部分人就可以选择租赁，减少买房焦虑。

但发展住房租赁市场并不意味着房价一定不会涨，“因为房价与供求关系相关，土地供应的紧张等问题，估计短期内难以解决。房价也可能由于出租租金的稳定而得到支撑。对于无力购房的人而言，如果能够租房都有相关权益无疑是好事。”

上海：5年规划租赁市场

上海前不久就公布《上海市住房发展“十三五”规划》，宣布未来5年将供应 170万套住房，同比大涨60% 。新增住房里租赁住房 70万套，占绝对大头，保障性住房 55万套；商品住宅只有 45万套，且以中小户型为主。由此可以看出，一线城市未来将重点发展住房租赁市场，未来将产生巨量租赁房源，对传统商品房形成冲击。

之前，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。这标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动，上海积极推进购租并举住房体系建设迈出坚实一步。最近，这两块“租赁住房用地”，以超低价转让给了两家国有企业，两块地成交楼面均价均不到6000元/平方米，与此前商品住宅地价相比可谓天壤之别。

上海市之所以发展以国有企业为主导的住房租赁市场，一方面是响应中央号召，鼓励国有企业发挥住房租赁市场的“压舱石”和“稳定器”作用，另一方面同样与吸引人才有很大关系。

可以预见，国有企业自持租赁住房，将优先满足来沪高端人才的住房需求。同时，在此基础上，上海也可能会推出与广州相似的“租售同权”相关举措，特别是入住国有企业租赁住房的高端人才，子女上学将享有产权住房同等的待遇。

二线城市：抢人大战序幕拉开

武汉、郑州、沈阳、无锡、东莞等二三线城市也先后出台了针对高端人才的租房购房补贴、落户、租售同权、人才公寓建设等政策。以无锡为例，新修改的《无锡市户籍准入登记规定》提出，取消60平方米购房准入要求，租房者也可申请落户。

由此可见，“租售同权”不仅是房地产长效机制的重要内容，更是各大城市开展人才争夺战的重要举措。

关于租售同权的说一道二问三

Q：租金是不是要涨了？

长期来看，租售同权如果能得到有效实施，对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用，对于提升和稳定租金回报率意义重大。但是，该政策要重点落实的对象应是新市民，即流动人口和大学生，对城市中其他群体的住房问题影响不大。

很多租房一族看到这则消息的第一反应是：租金是不是又要涨了？

有专家指出：房租收入比在 25%～30% 处于可以承受的范围之内。按照2016年全国应届毕业生的平均薪酬来算，房租收入比远超过了这一范围：北京约为 44.8% ，上海约为 41.8% ，深圳约为 41.7% ，也就是说，应届毕业生将近一半的工资收入都要用来支付房租。

不过，租金上涨并不是租售同权的题中之义。租售同权的核心要义是为了使具有很强流动性、租赁关系不稳定的新市民，能更方便地办理居住证、不被房东随便驱赶、不被随便涨租金等，以使他们可以在城市立足，并最通过自身努力最终留在城市。

租售同权是大势，是落实租售并举的重要一程，也是下一步租赁立法的重要内容。从这一点来说，广州率先推出租售同权具有很大的示范意义。

Q：买房子传统会改变？

专家指出，“随着房价的上涨，再加上热点城市限购越来越严格，具备购房能力的人慢慢减少，购房年龄将会延迟，这会导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长时间。”

更重要的是，中央多次重申对于住房的重新定位，即“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是楼市供应更加强调有效性、持续性，并引导土地及住房供应结构性变化的原因。

在政策支持及社会发展的变化下，买房这一传统方式正在悄然转换，租房时代或许即将来临。

以商品房买卖为主导的房地产市场逻辑逐渐弱化，取而代之的是，在共有产权、租售同权之下，如果你买不起，就真的不必买。

Q：学区房未来更美好？

但是，我们不能因租售同权对广州房价的短期影响，就夸大它的效应，尤其是网上疯传的对学区房房价的影响。学区房房价过高，根本上是由教育资源供给不足导致的，要解决这个问题需要教育资源市场化、民营化等多方面的长期努力。不能寄望于租售同权来解决房价问题。

租售同权的前景很美好，能否真正落地，似乎并不乐观。拿广州为例，从最近的一些新闻报道看，教育界资深人士指出，租购同权中的“权”，只是指符合条件的租户子女可以拥有就读公办学校的资格，并不是拥有读名校的资格。广州一直以来都有“具备正规租赁合同就有可能入读公校”的规定，新政措施并无多大变化。