租售同权时代的政府角色定位

符启林

推行租售同权的目的主要有以下几点：一是给长期居高不下的房地产价格降降温；二是解决城市中及大量涌进城市的符合居住条件的人群尤其中青年人的住房问题；三是解决长期历史中形成、并被老百姓诟病的孩子上学难、就业难、就医难、养老难等问题。各级政府在“租售同权”时代，应是“广阔天地”大有作为的，具体来讲，应努力做好如下几方面工作。

一是扩大财政投入，着力打造年轻人租得起的廉租房。“租售同权”所指的房屋，是指政府着手打造的产权属于政府的“廉租房”，而不是普通的民房，民间提供不了这么多的房屋，而且民间提供的房屋也不能享受廉租房的待遇。在廉租房的建设中，政府始终处于主导地位。到目前为止，我国建造的经济适用房、廉租房等，仅占到市场房屋总量的10%左右，远远满足不了低收入阶层的需求。保障性住房的建设主要靠政府的投入，因此政府要确保财政收入取之于民、用之于民。“安居乐业”一直是中国人梦寐以求的理想，杜甫在《茅屋为秋风所破歌》中曾写道，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，道出了成千上万中国人的愿望和追求。住宅问题关乎一个国家的稳定和发展，我们应该站在更高的角度来看待这一问题。

二是要做好统筹规划。不能头疼医头，脚疼医脚。住房是百年大计，发展也是百年、千年大计。我们有多少人口、未来会增加多少人口、城市中的年轻人有多少、外来人口有多少、我们有多少土地？财政每年能投入多少钱、未来每年要盖多少廉租房、价格如何定？这些都要统筹规划好。土地要做好利用规划，最好采取密集型开发和经营的方式。只有未雨绸缪，才能良性发展。

三是要做好集体建设用地进入市场的工作。日前，国土资源部与住建部共同发出文件，鼓励集体建设用地拿出一部分来建设廉租房，以缓解城市用地和住房的紧缺。这也符合党中央提出的集体建设用地入市的总体要求。这项工作刚刚开始，正在缓步推进，全国各地都在搞试点。这是一项新生事物，新生事物的成长很难一帆风顺。集体建设用地如何入市？如何规范性管理？集体土地建设的廉租屋与小产权房有何不同？如不科学引导、规范，可能造成一窝蜂行为，也可能会引来土地利用失范的问题。

四是要确定一个部门牵头做好此项工作，多个部门共同配合。抓而不紧等于不抓，抓不到重点也做不好此项工作，正如俗话說，牵牛必须牵住牛鼻子。租售同权，不仅仅是要解决住房一项任务，而且要解决入学、就业、养老等一系列问题，靠一个部门无法解决。从当前的情况来看，由住建部牵头比较合适，但是，户籍问题需要公安部门的配合，上学问题需要教育部门的配合，生活水准认定需要民政部门的配合，税收问题需要税务部门的配合。在这里，政府打的是组合拳，而不是单靠一项政策就能成功。

五是政府出台的政策要规范合法。眼下，政府关于“租售同权”的政策如雨后春笋般涌现，目的是鼓励民众租房，不要买房，但是要注意，政策一定要规范、科学，要考虑方方面面，且不能与法律相冲突，要把权力关在制度的笼子里。

六是“租售同权”必须加速立法。现在，从国家的层面来说，还没有出台一部有针对性的相关法律。有些城市虽然在地方立法的范围内颁布了保障性住房条例，但也是粗线条的，不够细化，实施起来难度很大。习近平总书记十分重视法治中国的建设，住房保障、租售同权也必须用法律来规制，住房保障尤其是廉租房，关乎数亿人的安居问题，应加速立法。当下，法律必须从廉租房的性质、建设资金来源、承租人条件、租金标准、住房取得、退出机制、法律责任等方面进行规范，建议尽早出台《住房保障条例》或《廉租房管理条例》，待条件成熟的时候，再从国家层面出台《住房保障法》，才能保障有法可依、执法必严、违法必究。

（作者为中国政法大学房地产法研究中心主任、教授、博导）

责编/宋睿宸 美编/杨玲玲endprint