到底是什么推动了房价的上涨？造价还是地价？

【摘 要】 房地产是中国经济的重要推动力，而中国经济本身对全球经济增长有着至关重要的作用。近十几年来，随着房价的飞速上涨，我们不禁产生疑问：到底是什么因素推动了房价？本文首先分析了房价的增长率数据，然后从工程造价和地价两方面入手，分析了官方数据与学者调研数据之间的差别，初步得出了地价的上涨引起房价上升这个结论。

【关键词】 房价 工程造价 地价

1.官方房价数据分析

中国国家统计局（NBSC）做了两个系列的房价报告。其中一项名为“35/70大中型城市房地产价格指数”，这个项目追踪城市内部住宅综合楼的价格，按月计算每个抽样的住宅小区的平均交易价格，然后与前一个月比价得出增长率，最后用相应月份所有抽样的增长率的加权平均值作为整个城市的月房价的增长率。这个系列最初涵盖了35个主要城市，并于2005年7月扩大到了70个。不幸的是，由于NBSC在2011年初调整了其数据和计算策略，因此没有持续进行报告。虽然这个项目之前和之后的结果没有严格的可比性，但数据显示在2005年至2010年12月和2011年1月至2014年12月期間，全国实际的总房价增长率仅为16.7%，许多学者并不认为这一模式与中国房地产市场的平均水平相符。

政府提供的第二个系列是“新建房屋的平均售价”。自上世纪90年代中期以来，中国的房地产开发商需要向政府报告各种商业指标，包括新落成楼群在每个周期内的总成交量（楼面面积）和总销售价格。将房价总销售价格除以交易总面积，分别计算出城市、省、国家的加权平均房价，即如果一个单位市场上每卖出100平方米，售价为100万元，那么报告的价格就是1000元每平方米。在这个系列中，房价的增长要高得多，整个市场也有很大的变化。这35个城市的总实际价格增长区间为95.8%到162.2%。

2.工程造价数据分析

除去开发商的利润，新建房屋的价格反映了土地价格和新增楼层价格的总和。具有代表性的建筑成本项目，包括建筑材料价格、建筑工人工资和建筑机械费用。从2004年到2013年，35个城市工程造价平均增加的总规模仅为8.1%。西安增幅最大是17%，而北京的造价成本实际上下降了1%。因此，建筑成本的增加并不能对房价大幅增加作出解释。

3.土地价格数据分析

建筑成本的适度增长意味着，房价的增长一定主要是受中国土地价格增长的推动。目前唯一可用的官方数据中国的土地价格来自“中国城市土地价格动态监测”系统的中国国土资源部报告。它能够追踪100多个主要城市。它的土地价格指数是以评估为基础的，并不是来自实际市场。在每个城市，当地土地主管机关雇用的专业人员选择代表性的地块作为“监测点”，例如，北京有257个这样的地块，其中98种用于住宅用途。各地区每个季度进行土地估价，并形成一个集合，最后计算出城市、区域和国家平均地价指数。这个地价系列往往相当平稳，不会显示出非常高的土地价值平均增值幅度。例如，在2004年至2014年期间，国家层面的居民使用土地价格增长了54.2%，及每年增长4.4%。

这与Gyourko之前做的另一个土地价格指数调研形成了鲜明的对比。“中国住宅地价指数”是一个以长期租赁为基础的恒定质量的住宅用地价格指数。这个系列始于2004年第一季度，目前已经贯穿2014年的四季度。这一土地价格指数用特征价格模型调整了不同的平均交易价格现场质量的差异，这个模型由12个一级城市的大型的年度数据和35个城市的季度数据估算得出。以这种方式计算，每个地块的权重是相同的。在过去的44个季度里，在这些市场上，实际价格上涨了357%，实际平均每年的升值率为15.2%。

4.讨论

在北京、长沙、重庆、南京、天津和上海这些主要城市中，土地价格上涨幅度比报道的涨幅甚至高出100个百分点。在增量房地产市场中，房地产价格是由市场增量供给和有效需求两者相互作用所决定的。从短期来看，土地取得需要一系列的审批手续且受到政府土地出让计划的限制，因此，会造成政府的记录不准确、更新较慢等问题，这是在现有政策下无法避免的。因此，由政府给出的调查报告会与学者给出的报告存在较大的出入。开发商在制定销售价格时会考虑房地产的土地价格，若市场售价高于土地成本与预期利润之和，开发商会直接根据市场制定价格：若市场售价低于成本与预期利润之和，开发商只能考虑各种渠道降低成本甚至降低预期利润，仍以市场为基础制定价格，因此，工程造价的增长幅度并不是很大。

5.结论

官方数据的缺失对房价的分析造成很大的挑战性，政府的价格指数报告与学者所做的报告也存在较大的差别，但是不难看出房价和土地价值有很大的正相关性。全球金融危机开始时，中国土地价值下降了近三分之一，但在2009 - 2010年的的刺激计划中，土地价值完全恢复了。在长期，上涨的地价在一定程度上推动房价的上涨，但其中各要素对房价上涨的贡献是不相同的，也就是说各个要素对房价的推动是需要加以衡量的，这将是接下来进行研究的重点环节。

【参考文献】

[1] 袁志刚.房地产泡沫理性分析[J].经济研究，2003（3）.

[2] 范跃进，李平，李亮.2004年全球房地产市场[J].世界经济，2005（2）.

[3] 冯晶，王强.日本和美国的房地产对中国的启示[J].东岳论丛，2012，33（12）：110-114.

作者简介：孟志峰（1990-），男，汉族，江苏宜兴人，应用经济学硕士，单位：浙江理工大学经济管理学院应用经济学专业，研究方向：区域经济学。endprint